La vicenda giudiziaria condominiale decisa dalla Cassazione con la sentenza 16 gennaio 2008, n. 730, riguarda la vendita di un posto macchina ubicato nel cortile condominiale, da parte della società che aveva costruito l’immobile, a due coniugi acquirenti di un appartamento.

La causa è stata avviata con atto di citazione del 24.2.1994 ed anche per questa vicenda, tutt’altro che conclusa, in quanto rinviata dalla Cassazione ad altra sezione della Corte di Appello di Bari, può valere il discorso sulla penalizzante “iniquità” dei tempi lunghi della giustizia, recentemente svolto dallo scrivente (vedi L’infiltrazione nella terrazza a livello e i tempi lunghi della giustizia).

Nel caso di specie, il Condominio impediva l’utilizzazione del posto macchina “privato” ostacolandone l’accesso, ragione per cui i coniugi che lo avevano comprato, con atto di citazione, chiesero che il Tribunale ne ordinasse al Condominio il rilascio con la rimozione di ogni ostacolo alla sua utilizzazione.

La domanda venne accolta dal Tribunale che ordinò il rilascio del posto macchina in favore degli attori ed anche la Corte d’Appello di Bari, rigettando l’appello del Condominio, riconobbe il diritto al posto, senza tuttavia riconoscere alcun risarcimento, in quanto ha respinto l’appello incidentale dei coniugi che pretendevano i danni.

La decisione della Corte barese è stata fondata sul fatto che dal regolamento di condominio si evinceva l’esistenza dei posti macchina all’interno del cortile (negata dal Condominio) e sulla circostanza che i posti non erano incompatibili con l’uso del cortile visto che “era attribuita anche una numerazione”.

Per la Corte, il fatto che “le norme pubblicistiche” prevedano la destinazione di aree a posti macchina “da vendersi agli acquirenti degli appartamenti”, nonché la situazione della presenza della numerazione e dei segni lasciati nel cortile”erano indicativi dell’obbligo di creare nel complesso tanti posti macchina quanti erano gli appartamenti”.

Avverso la decisione della Corte di merito, oltre al ricorso principale del Condominio, fondato su due motivi, è stato proposto anche ricorso incidentale, da parte dei coniugi, in quanto era stato loro negato il risarcimento del danno conseguente alla mancata utilizzazione del posto macchina.

Con il primo motivo del ricorso principale, che la Cassazione ha accolto fornendo alcune precisazioni, è stata denunciata la violazione dell’art. 1117 c.c. nonché vizio di motivazione su punto decisivo.

Il Condominio ha sostenuto che nel regolamento condominiale, apprestato dall’unico proprietario e dallo stesso trascritto, il cortile risulta incluso tra i beni comuni, in conformità dell’art. 1117 c.c., la cui presunzione, peraltro, non era vinta, nella specie, da titolo contrario, non essendo a tal fine sufficienti il frazionamento e l’accatastamento eseguito dal proprietario costruttore, trattandosi di atti unilaterali.

Il costruttore non aveva riservato “a proprio nome” i parcheggi né aveva escluso il cortile comune nei successivi atti di cessione, ove era menzionato ed accettato il regolamento di condominio in precedenza trascritto.

Non esistendo la riserva di proprietà del posto macchina né la sottrazione di esso alla destinazione comune di tutta l’area adibita a cortile, esso non poteva essere ceduto in proprietà singola, con un atto cui il Condominio era rimasto estraneo.

La scheda di accatastamento non poteva fungere da titolo contrario alla disposizione del Regolamento che annoverava il cortile tra i beni comuni.

Nel ricorso è stato pure evidenziato che “i posti macchina ritenuti sussistenti dalla Corte di Appello non esistono affatto e i 34 posti macchina, peraltro molto inferiori al numero dei 255 appartamenti di cui si compone il complesso condominiale, esistevano solo nella scheda di accatastamento”.

E’ stata fatta valere anche la contraddittorietà della sentenza “laddove, da un lato, supponeva esistenti i posti macchina e, dall’altro, ne prevedeva la futura realizzazione”.

Infine, i posti da realizzare sarebbero risultati “totalmente immersi” nella proprietà comune, senza che ai futuri proprietari fosse attribuita alcuna servitù di passaggio per accedere.

La Cassazione nell’accogliere il ricorso ha preliminarmente considerato che la Corte di merito ha errato nell’affermare che i posti macchina (“spazi per parcheggi come definiti nell’art. 41-sexies della legge 1150 del 1942, inserito dall’art. 18 della legge n. 765/67”) devono essere corrispondenti al numero degli appartamenti da vendersi con essi singolarmente agli acquirenti.

Richiamando la precedente giurisprudenza di legittimità ha chiarito che “la legge (art. 41-sexies legge 1150/42) si limita ad imporre che, nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle stesse, appositi spazi siano riservati a parcheggio in misura proporzionale alla cubatura totale del fabbricato, fissando non un rapporto numerico ma di volume-superficie, e stabilendo un nesso tra tali spazi e l’edificio, gli uni e gli altri unitariamente considerati, e, da altro lato, non vieta al costruttore di riservare a sé la proprietà degli spazi di parcheggio, per poi cederli a terzi, totalmente o in parte, o ai proprietari degli appartamenti «pro quota» ovvero singolarmente, ed anche globalmente, in modo che costituiscano parte comune dell’edificio ai sensi dell’art. 1117 c.c. (Cass. II, n. 18255/2006)”.

Nel caso in cui non vi sia stata alcuna riserva di proprietà da parte del costruttore e, nei singoli atti, sia stato omesso qualunque riferimento ad essi, “detti spazi, globalmente considerati, vengono a far parte della proprietà comune, ai sensi dell’art. 1117 c.c. (Cass. II, n. 11261/2003)”.

Le norme sopra richiamate imprimono un vincolo di destinazione di carattere pubblicistico che “sul piano privatistico, fa sorgere, secondo la consolidata giurisprudenza di questa Corte, un diritto reale d’uso sui detti spazi a favore di tutti in condomini del fabbricato, diritto che non può essere compromesso né dalla riserva di proprietà a favore del costruttore né dalla alienazione di detti spazi a terzi”.

Nel caso di specie i coniugi hanno dedotto in giudizio il loro diritto di proprietà (esclusiva) sul posto macchina per averlo acquistato dalla società costruttrice, mentre il Condominio ha sostenuto che il costruttore non essendosi riservata la proprietà del posto prima della costituzione del condominio “esso è parte del cortile che, a sua volta, rientra tra i beni comuni ai sensi dell’art. 1117 c.c.”.

La Cassazione aggiunge che essendosi posta in questi termini la controversia , la Corte di Appello al fine di dirimerla, “piuttosto che soffermarsi sull’esistenza, intesa come individuazione fisica, di alcuni posti macchina nel cortile comune e sull’(ovvio)obbligo di legge di apprestarli, avrebbe dovuto accertare, conclusivamente, se il costruttore aveva titolo per trasmettere in proprietà singola ed esclusiva ai coniugi M.-U. lo spazio in questione”.

Conclude che a tal fine, un corretto percorso di indagine motivazionale imponeva di accertare:

“a) se nell’edificio condominiale e nelle sue pertinenze, esistevano, ed in quale entità, gli spazi di parcheggio, secondo il rapporto non numerico ma di volume-superficie imposto dall’art. 41-sexies della legge 1150/52 e successive modifiche ed integrazioni;

b) se esistevano spazi ulteriori, oltre la superficie vincolata;

c) se quello venduto ai coniugi attori era una parte dello spazio ulteriore rispetto a quello minimo vincolato per legge al diritto reale d’uso ovvero se rientrava nella superficie di questi;

d) quale fosse il regime proprietario degli spazi (vincolati o non) ed a tal fine:

d-1.) verificare se essi erano stati riservati o meno in proprietà dal costruttore;

d-2.) se, in conseguenza della riserva, erano stati alienati a terzi (il che, comunque, lasciava fermo il diritto reale d’uso dei condomini);

d-3.) in caso negativo, se l’atto di vendita ai coniugi attori era successivo alla formazione del condominio (ad est: al primo atto di vendita di una porzione di fabbricato da parte del costruttore ad un terzo, che segna(va) la nascita del condominio);

e) nel caso si trattasse di una entità dello spazio gravato dal diritto reale d’uso, occorreva, comunque, accertarne il regime proprietario e stabilire se era stato riservato a sé dal costruttore o se, invece, era uno spazio diventato condominiale, ai sensi dell’art. 1117 c.c., per mancanza di riserva o di menzione nei titoli di acquisto (come assume il condominio)”.

Non avendo la Corte di Appello compiuto gli elencati accertamenti la motivazione della sentenza è stata considerata carente e viziata.

Quanto al secondo motivo del ricorso principale, in base al quale “l’eventuale apprestamento dei posti macchina avrebbe comportato il rispetto delle norme sulla prevenzione degli incendi”, è stato ritenuto inammissibile “poiché introduce una questione nuova (oltre che priva di rilevanza) mai sottoposta ai giudici di merito”.

Il ricorso incidentale proposto dai coniugi per essere stato negato il risarcimento del danno conseguente alla mancata utilizzazione del posto macchina “resta evidentemente assorbito dall’accoglimento del primo motivo di ricorso”.

In relazione al motivo accolto, la sentenza impugnata è stata quindi cassata “con rinvio ad altra sezione della Corte di Appello di Bari che dovrà compiere i suindicati accertamenti, attenendosi ai principi sopra enunciati (sub 1.b, 1.c e 1.d.)” e dovrà “provvedere anche sulle spese del presente giudizio (art. 385, u.p. c.p.c..)”.

In particolare il giudice del rinvio dovrà considerare:

che la legge (art. 41-sexies della legge 1150 del 1942, inserito dall’art. 18 della legge n. 765/67) si limita ad imporre che, nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle stesse, appositi spazi siano riservati a parcheggio in misura proporzionale alla cubatura totale del fabbricato, senza vietare al costruttore di riservare a sé la proprietà degli spazi di parcheggio, per poi cederli a terzi, totalmente o in parte (sub 1.b);

che detti spazi, globalmente considerati, vengono a far parte della proprietà comune, ai sensi dell’art. 1117 c.c., nel caso in cui non vi sia stata alcuna riserva di proprietà da parte del costruttore e, nei singoli atti, sia stato omesso qualunque riferimento ad essi (sub 1.c);

che resta fermo, in ogni caso, il vincolo di destinazione di carattere pubblicistico impresso dalle norme in questione e che, sul piano privatistico, sorge un diritto reale d’uso sui detti spazi a favore di tutti in condomini del fabbricato, diritto che non può essere compromesso né dalla riserva di proprietà a favore del costruttore né dalla alienazione di detti spazi a terzi (sub 1.d).

(Altalex, 26 marzo 2008. Nota di Giuseppe Mommo)