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Il condominio, tramite l’amministratore, ha sempre l’obbligo di osservare le adeguate misure di sicurezza in generale, per quanto attiene le attività di pertinenza del condominio, gli impianti ed installazioni presenti, e per quanto attiene l’impiego di personale dipendente (custode, addette pulizie, ecc.), l’affidamento di mansioni fisse a ditte esterne (pulizia scale, giardino, gestione centrale termica e manutenzioni di impianti e installazioni varie, ecc.) o affidamento per l’esecuzione di lavori di manutenzione, miglioria, adeguamento normativo che comportino l’esecuzione di opere edili, impiantistiche e quanto connesso. In particolare:
1) Sicurezza ai fini antincendio.
Il condominio, tramite l’amministratore, ha sempre l’obbligo di osservare le adeguate misure di sicurezza antincendio, con particolare riferimento all’ottenimento del Certificato di Prevenzione Incendi nel caso in cui siano presenti, fra le parti comuni, attività specifiche che rientrano nell’ambito di applicazione del D.M. 16/02/1982 – DPR 37/1998 e norme collegate (centrale termica, autorimessa condominiale, impianto ascensore, edificio civile con altezza in gronda superiore a mt. 24,00, ecc.).
Nel caso in cui nel condominio siano ubicate attività commerciali, produttive o di servizio, del singolo privato soggette al controllo antincendio, le relative procedure amministrative di controllo e di gestione non sono di pertinenza del condominio.
2) Sicurezza sugli impianti ed installazioni.
Per le parti comuni degli edifici, esistenti alla data di entrata in vigore della legge n. 46/1990 e del D.P.R. n. 447/1991 di esecuzione, o per quelli di nuova costruzione dopo tale data, il condominio, tramite l’amministratore, ha sempre l’obbligo di verificare che siano stati eseguiti gli adeguamenti normativi sugli impianti presenti nell’ambito del condominio, quali:
- impianti di produzione, trasporto, distribuzione ed utilizzazione dell’energia elettrica, all’interno degli
 edifici dal punto di consegna dell’e nergia fornita dall’ente distributore;
- impianti radiotelevisivi ed elettronici in genere, antenne e impianti di protezione dalle scariche atmosferiche;
- impianti di riscaldamento e di climatizzazione, azionati da fluido liquido, aeriforme, gassoso, e di qualsiasi natura e specie;
- impianti idrosanitari, di trasporto, di trattamento, di uso, di accumulo e di consumo di acqua all’interno degli edifici, a partire dal punto di consegna dell’acqua fornita dall’ente distributore;
- impianti per il trasporto e l’utilizzazione di gas allo stato liquido o aeriforme, all’interno degli edifici a partire dal punto di consegna del combustibile gassoso fornito dall’ente distributore;
- impianti di sollevamento di persone o di cose per mezzo di ascensori, di montacarichi, di scale mobili e simili
- impianti di protezione antincendio.
L’amministratore ha l’obbligo di verificare l’avvenuto adeguamento degli impianti di pertinenza del condominio, che è attestato dalla dichiarazione di conformità (46/90) rilasciata dalla ditta esecutrice.
3) Sicurezza sulla gestione del condominio come luogo di lavoro.
Nel caso in cui nel condominio vi siano lavoratori dipendenti assunti dal condominio (custode, addetto pulizia scale, manutenzione giardino, fuochista, ecc.), il condominio si configura come un luogo di lavoro e pertanto deve essere conforme alla specifica normativa.
Ad esempio per l’attività di custode con mansioni di pulizia e tenuta giardino, il condominio, tramite l’amministratore, ha l’obbligo di assicurare che i locali siano adeguati, dal punto di vista igienico-sanitario, conformi alle norme di sicurezza e certificati ai sensi della legge 46/1990, che gli strumenti di lavoro siano adeguati per tipo e dimensione alle operazioni da svolgere, con marchio di conformità CE, con obbligo di redazione del documento di analisi del rischio delle mansioni da svolgere che deve essere fornito al lavoratore, il quale è obbligato a rispettarlo sempre.
Nel caso il condominio affidi le mansioni ordinarie di custodia, pulizia scale, manutenzione giardino, di fuochista, ecc. a ditte esterne o a lavoratori autonomi, il condominio tramite l’amministratore deve stipulare un contratto di appalto nel quale sia contemplato il rispetto tassativo, da parte del datore di lavoro o del lavoratore autonomo, di tutti gli obblighi previsti dalla vigente normativa sul lavoro.
Nel caso il condominio debba provvedere all’esecuzione di opere di manutenzione (ordinaria o straordinaria) e di modifica sostanziale, sia edili che impiantistiche, l’amministratore è responsabile affinché l’affidamento dei lavori sia effettuato in conformità alle vigenti norme, quali:
- conferimento di incarico professionale per le opere a professionisti iscritti ai rispettivi Albi professionali;
- acquisizione del titolo autorizzativo all’esecuzione delle opere quali: permesso edilizio, eventuali pareri preventivi di enti di controllo o di enti di tutela per edifici sottoposti ai disposti in materia di beni architettonici e ambientali;
- stesura di progetto, capitolato d’appalto, piano di coordinamento e sicurezza;
- verifica dei requisiti e capacità lavorativa, regolarità contributiva dei dipendenti o di eventuali sub appaltatori, nonché adeguatezza di maestranze e mezzi e dell’impresa affidataria dei lavori; inoltre è essenziale la richiesta di adeguata copertura assicurativa, sia per tutti i danni a persone e cose all’interno del cantiere, sia per tutti i danni che abbiano a verificarsi verso terzi e all’esterno del cantiere;
- vigilanza generale sulla condotta dei lavori, nonché sulle modalità di espletamento degli incarichi professionali da parte dei professionisti incaricati (direttore dei lavori, coordinatore per la sicurezza in fase di esecuzione, ecc.).(Fonte:Arch. Gustavo GHERARDI – consigliere IRCAT)
Scritto il 5/05/2008 da redattore | 10 Commenti

10 commenti.

  1. Franco Pizzuto scrive:

    Il condominio ha l’obbligo della designazione del responsabile del servizio di prevenzione e
    protezione dai rischi secon il D.L.81/2008 avendo come dipendente il Portiere? e il Responsabile può essere lo stesso Amministratore?
    Grazie

  2. SoniaSonia scrive:

    Buonasera, 2 anni fa un’amica nel venire a trovarmi è scivolata nella rampa per disabili (unica via per poter accedere ai 3 appartamenti che si trovano al piano terra)all’interno del mio palazzo procurandosi una distorsione piuttosto grave.Premetto che era stato più volte fatto notare verbalmente all’amm.re della pericolosità di tale rampa perchè in più occasioni anch’io avevo rischiato di cadere.L’assicurazione del palazzo non ha voluto liquidare il sx (secondo lei non ci sono gli estremi).Ho segnalato all’amm.re che quella rampa non è norma e su delibera assemblea condominiale, lo scorso anno, è stato richiesto un perito per controllare cosa oltre a qs non è a norma dato che so che le norme sulla sicurezza sono cambiate rispetto alla costruzione del palazzo che è del 2006 e quindi noi siamo fuori norma (l’amm.re ancora non ha preso un appuntamento malgrado i solleciti). Ho sollecito più volte ma non ottenendo risposta la mia amica ha dovuto mettere un avvocato.Un perito di parte ha già dichiarato che la rampa non ha niente per essere a norma (no scorri mano laterali, no antiscivolo etc).Vorrei capire chi dovrà risarcire il danno? Il condominio?L’amm.re (che ha già detto che citerà il costruttore)? Qualcuno mi può aiutare a capire. Grazie Sonia Checcacci

    • Ufficio stampaPaolo Bellini scrive:

      In questo caso è necessario accertare se effettivamente siamo in presenza di irregolarità o imperfezioni nella realizzazione della rampa e se queste abbiano determinato la caduta della sua amica; il perito dell’assicurazione mi sembra aver escluso questa ipotesi.
      la sua amica può ovviamente richiedere giudizialmente i danni al condominio, a questo punto sarà un CTU ad accertare eventuali responsabilità del condominio stesso, che chiamerà in giudizio anche l’assicurazione. Eventuali rimborsi che il condominio dovesse essere condannato a pagare saranno ovviamente a carico dei condomini o dell’assicurazione.
      In questo caso il condominio , qualora ne esistano le condizioni, potrà rivalersi nei confronti del costruttore per vizi occulti, o nei confronti dell’amministratore per eventuali omissioni o inadempienze

  3. vincenzo dvincenzo d scrive:

    In corso di lavori di manutenzione straordinaria pareti esterne – effettuati presso il mio condominio, si è avuta contezza che i ferri di armatura di uno dei pilasti presentano punti di discontinuità. Dopo accurata relazione tecnica del direttore dei lavori, si è sottoposto all’assemblea rimedio (ovviamente fuori capitolato appalto) per porre rimedio a tale (a mio avviso, estremamente pericoloso) inconveniente (e rendere tali ferri solidali con il resto del pilastro). La maggioranza della assemble ha espresso parere contrario (adducendo come motivazione l’eccessiva onerosità dell’intervento).
    Essendo un intervento indispensabile per mettere in sicurezza lo stabile, è vincolante tale parere? o l’amministratore può procedere?

    • Ufficio stampaPaolo Bellini scrive:

      Nella sua esposizione c’è un passaggio poco chiaro : il Direttore dei Lavori nell’effettuare la verifica del pilastro in questione deve accertare se esiste uno stato di pericolo e se del caso emettere diffida all’utilizzazione del locale in oggetto ovvero ordinare l’intervento necessario per l’eliminazione dello stato di pericolo , se ciò non è avvenuto ne deduco che non esiste un effettivo stato di pericolo ma solo una eventualità che possa verificarsi in seguito e pertanto il DL suggerisce interventi al fine di evitare tale possibilità, quindi questi eventuali interventi sono condizionati all’approvazione dell’assemblea. Preciso che anche nel caso di accertata pericolosità è necessario che l’assemblea approvi il preventivo e gli importi degli interventi da eseguire, ma essendo stati dichiarati inagibili i locali ,i condomini non possono esimersi dall’approvare i lavori necessari pena il rispondere direttamente agli altri condomini per i danni arrecati con il loro comportamento.
      Umberto Anitori

  4. @ domenico:

    l’antenna non credo sia fonte di rischi per passanti e condomini riguardo a temporali e fulmini.
    Quanto sopra a maggior ragione se l’antenna é posta su una parete e NON sulla copertura dello stabile.

    …anche se restano più che valide le eccezioni riguardo al decoro dell’edificio.

    Cordiali saluti

  5. domenico scrive:

    BUONA SERA, UN CONDOMINE HA INSTALLATO UNA ANTENNA TELEVISIVA PER UNA SUA COMODITA’ SUL MURO CONDOMINIALE, INVECE DI METTERLA SUL TETTO, A MIO PARERE PERICOLOSA NEI GIORNI DI TEMPORALI E FULMINI.
    HO AVVISATO L’AMMINISTRATORE DI FARLA TOGLIERE SIA PER IL PERICOLO, E ANCHE PER IL DECORO ARCHITETTONICO, PASSATO UN MESE E’ TUTTO COME PRIMA, COME MI DEVO COMPORTARE? UN VOSTRO CONSIGLIO GRAZIE.

    • Ufficio stampaadmin scrive:

      In effetti l’amministratore sarebbe dovuto intervenire anche senza sollecitazione dei condomini a tutela del decoro architettonico dello stabile – non avendolo fatto nemmeno su sollecitazione dei condomini , questi ultimi in conformità e seguendo le modalità previste dall’art 66 delle disposizioni di attuazione del C:C: possono richiedere una assemblea straordinaria per agire al fine di ottenere la rimozione dell’antenna.
      qualora l’assemblea andasse deserta o non deliberasse sull’argomento il singolo condomino può intraprendere azione giudiziaria a tutela dei propri interessi anche singolarmente. Quanto al paventato pericolo per poter agire in tal senso è necessario dimostrare che sussista un effettivo stato di pericolo per gli altri condomini o per i passanti.

      Umberto Anitori

  6. ettore piludu scrive:

    il corrimano lungo le scale è obbligatorio o è facoltativo?

  7. barbara scrive:

    Scusate come faccio a capire quali delle pareti esterne di un condominio, formato da 6 appartamenti 2 dei quali con giardino privato,sono condominiali o private?

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