Amministrativi, amministratori di condominio, evidenza
L’Amministratore di Condominio: nomina e revoca
La scelta del professionista
Oggi l’attività di amministratore di immobili richiede competenze sempre maggiori ed ha assunto un ruolo importante a cui corrispondono molteplici responsabilità giuridiche. La scelta quindi dovrà essere particolarmente ponderata: preferire un iscritto ad un’associazione di categoria é già un criterio, fermo restando che non si tratta certamente di una garanzia assoluta; utile sarà chiedere informazioni in condomini dove il candidato già opera od ha operato. La direzione verso cui tendono le associazioni più serie, tra cui la Fna Federamministratori, è quella di giungere ad una certificazione sia della qualità dell’associazione, sia degli atti più importanti della vita del condominio (come il “bilancio” annuale, ad esempio).
Chi può essere amministratore
Chiunque può assumere l’incarico di amministratore, anche se non ha competenza in materia, peraltro assai vasta ed articolata. Non ha avuto riscontro, anche perché contraria alle normative europee, la proposta delle associazioni di categoria di istituire un albo professionale; ci si augura in di trovare una forma che consenta l’accesso a questa professione solo a persone qualificate.
Da chi e come viene nominato
La nomina dell’amministratore è obbligatoria se lo stabile ha almeno cinque condòmini: se non si provvede, la nomina è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di almeno uno dei proprietari. L’incarico è ratificato dall’assemblea con la necessaria doppia maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà dei millesimi di proprietà dell’edificio. Talvolta accade che la nomina sia fatta per comodità e prassi dall’originario costruttore-venditore dello stabile nuovo, nell’attesa di costituire il condominio: da questo momento l’amministratore così nominato potrà essere confermato o revocato dall’assemblea.
Durata del mandato
L’amministratore resta in carico un anno, dopodiché può essere confermato oppure revocato. Per la riconferma occorrono le stesse maggioranze stabilite per la nomina. Qualora non venga riconfermato, e nel contempo non si proceda a nuova nomina, continua ad esercitare il suo ruolo ordinario. È quel che accade in molti condomini, nei quali ci si dimentica di mettere all’ordine del giorno la riconferma dell’amministratore, oppure non si raggiunge la maggioranza necessaria per la nomina. Tuttavia, l’amministratore pro-tempore imporrà o dovrebbe imporre la nomina del suo successore, in particolare quando siano in programma lavori straordinari, cause condominiali ecc.
Revoca assembleare
Il mandato di amministratore può essere revocato in qualsiasi momento, con la stessa procedura prevista per la sua nomina. Non occorre giustificare in alcun modo tale decisione. L’amministratore revocato non può pretendere indennizzi o risarcimenti. Resta però un dubbio: l’amministratore revocato ha diritto o no al compenso fino alla scadenza annuale del mandato? La maggior parte dei giudici ritiene di sì, a patto che non debba rendere conto di colpe o dolo.
Revoca giudiziaria
Il giudice, su ricorso di ciascun condomino, può revocare il mandato in tre casi:
• se non ha reso il conto della sua gestione per due anni;
• se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità del suo operato;
• se non ha informato tempestivamente l’assemblea di essere stato convenuto in giudizio, anche se l’atto di citazione non riguarda le sue attribuzioni di amministratore (non adempiere a quest’obbligo di informazione comporta, oltre al il rischio della revoca, anche quello del risarcimento dei danni nei confronti del condominio).
Fonte: Centro Studi CONFAPPI-FNA
Articolo scritto da Paolo Bellini
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maggio 27th, 2009 at 09:43
Buongirno
volevo chiedere:
1) se l’assemblea affida l’incarico all’amministratore di fare quanto possibile per verificare quali siano le cause di deterioramenti “anomali” ai muri, cioe deterioramente non riconducibile a normale deterioramento da vetustà e per i quali quindi vi sono sospetti di problematiche strutturali, di csotruzione non a regola d’arte, etc.
E l’amministrarore risponde con lettera dove dichiara:
- di aver sentito sul problema, unicamente: il costruttore e il progettista (parti in causa)
- e sulla base del parere esclusivo di tali soggetti, dichiara che non ci sono problemi specifici o strutturali e che l’eventuale ripristino di configura come “manutenzione” che significa con spede ad appannaggio del condominio.
Si deve ritenere che tale gestione della problematica da parte dell’amministratore sia corretta?
O ci sono gli estremi per richiedere all’autorità giudiziaria la sua revoca (vedi art.c.c. in materia)?
In quest’ultima ipotesi come occorre procedere?
grazie
Giuliano
settembre 7th, 2009 at 15:12
buongiorno
la mia domanda e a quale autorita si ci deve rivolgere per avere un amminitratore di condominio ?
settembre 30th, 2009 at 09:38
Ho comprato un’appartamento in uno stabile di nuova costruzione dove ci sono sei appartamenti, di cui uno è ancora invenduto e quindi di proprietà del costruttore. Quest’ultimo si è sempre dimostrato contrario a denunciare il condominio e quindi a nominare un amministratore. Io ed altri condomini vogliamo invece un amministratore che si occupi della gestione delle cose in comune, visto che al momento qualunque decisione si debba prendere in merito, deve prima essere discussa con il costruttore, il cui parere è sempre vincolante. Personalmente non sono disposta più ad accettare questa situazione. Pertanto volevo chiedere cosa possiamo fare per risolvere il problema.
luglio 5th, 2010 at 08:17
Buongiorno,
Volevo chiedere se l’amministratore di condominio può essere il parente di uno dei condomini, anche se questo a mio parere può creare un conflitto di interessi, e sicuramente una posizione di non imparzialità.
Grazie
ottobre 20th, 2010 at 15:14
salve,
vorrei sapere se esiste l’”amministrazione controllata” del condominio, da parte del tribunale ed in quali casi ci si può ricorrere
grazie in anticipo
aprile 4th, 2011 at 09:20
Un’Amministratore che dopo due anni non mi fornisce nemmeno tramite richieste avanzate da diversi Avvocati la Relazione Tecnica del motore ascensore sostituito e che anche se in mancanza di tale documento stranamente l’ELTI emise il 4 marzo del 2009 un verbale positivo, ma che addirittura fa scrivere dal suo Avvocato che l’ho ricevuto in una busta Raccomandata che conteneva invece un semplice verbale di assemblea, posso farlo rimuovere giudizialmente anche se non ha avuto da più di un’anno la riconferma nell’incarico?
aprile 5th, 2011 at 14:44
Al momento di installazione del motore dell’ascensore l’unico documento che la ditta deve fornire è il certificato di conformità ( le caratteristiche tecniche sono evidenziate anche sulla targhetta del motore stesso e sul libretto ascensore) quindi l’ente certificatore ha verificato la rispondenza del lavoro eseguito con quanto previsto dalla documentazione e ne risponde penalmente in caso di incidente. Quanto alla richiesta se può far rimuovere l’amministratore le ricordo che qualsiasi condomino può rivolgersi al tribunale competente e chiedere la revoca dell’amministratore motivando la propria richiesta .
ua