Cortili e Parcheggi condominiali: posti auto?
Con una recente sentenza (la n. 1547 del 21.1.09) la Suprema Corte di Cassazione è tornata ancora una volta sull’argomento dei cortili condominiali ed in particolare sulla legittimità del loro utilizzo a scopo di parcheggio delle autovetture. L’argomento è già stato più volte trattato dai giudici di legittimità, ma il caso esaminato dagli ermellini merita di essere analizzato in quanto presenta una peculiarità: ad un regolamento di condominio che vietava espressamente tale utilizzo, pareva contrapporsi una delibera assembleare, successivamente assunta, che inibiva ai terzi estranei la possibilità di parcheggiare auto nel cortile, sul quale insistevano alcuni esercizi commerciali. La proprietaria di uno di essi, situato al piano terra del condominio, adiva l’autorità giudiziaria deducendo come alcuni condomini, in violazione del regolamento condominiale e più in generale dell’art. 1102, fossero soliti parcheggiare la propria autovettura nell’area condominiale adibito a passo o cortile. Si costituivano alcuni condomini contestando l’opponibilità del predetto regolamento condominiale, in quanto privo di data certa e non trascritto, nonché il suo superamento ad opera di successive delibere assembleari.
Secondo i convenuti, infatti, la delibera con la quale si era espressamente vietato il parcheggio ai terzi estranei del condominio costituiva un’autorizzazione, neanche troppo implicita, per i condomini. Il Giudice di Pace respingeva la domanda. Anche il Tribunale, adito in grado di appello, confermava l’impugnata sentenza, dando così ragione ai convenuti. La questione è stata dunque portata al vaglio della Suprema Corte. Secondo la ricorrente, la sentenza impugnata aveva errato nel non ritenere sussistente, nel caso in esame, un divieto di parcheggio, in quanto tale divieto deriverebbe, oltre che dal regolamento di condominio, anche da una corretta lettura degli art. 1117 e 1102 cod. civ. L’utilizzo del cortile come parcheggio per le autovetture avrebbe infatti non solo mutato la destinazione d’uso del medesimo – destinato, come la stessa Corte aveva avuto in passato modo di puntualizzare (Cass. Civ. n. 6673/1988), a dare aria e luce ai locali prospicienti di proprietà esclusiva e di consentire il libero transito per accedere ai medesimi – ma avrebbe anche impedito agli altri partecipanti al condominio di farne pari uso.
Il ricorso è stato rigettato.
La Corte, con la sentenza in commento, ha confermato le decisioni di merito, negando efficacia vincolante al regolamento non trascritto. Quanto alla lamentata violazione dell’art. 1102 cod. civ., la Corte, nel respingere, alla luce delle risultanze istruttorie acquisite, la censura, ha confermato un orientamento ormai noto, a mente del quale il limite del godimento della cosa comune si identifica con riferimento alla sua destinazione attuale, desunta dall’uso fattone in concreto dai condomini. La pronuncia in questione costituisce dunque il consolidamento di un filone giurisprudenziale secondo il quale la legittimità del parcheggio delle autovetture nei cortili condominiali, in difetto di un espresso e vincolante divieto regolamentare, debba essere valutata caso per caso, sotto il duplice profilo dei limiti individuati dall’art. 1102 cod. civ.: quello di non alterare la destinazione del bene comune e di non impedire ad alcuno dei partecipanti di farne parimenti uso. Avv. Giulio Acuto – Ircat
Articolo scritto da Paolo Bellini
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luglio 1st, 2009 at 09:44
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settembre 28th, 2009 at 00:03
Vorrei sapere in assemblea se serve la maggioranza totale di tutti i partecipanti per parcheggiare in cortile comune
settembre 28th, 2009 at 20:20
vorrei sapere se in un cortile condominiale parti comuni è possibile parcheggiare le auto senza aver nessun controllo da parte dell’amminisratore e cioè gente che parcheggia 2 o 3 auto a famiglia e chi come me ne ha solo una la deve parcheggiare fuori l’amministratore dice che lui non puo fare un regolamento perchè sono i condomini a decidere.ma se tutti hanno interesse a posteggiare 2 o 3 macchine non faranno mai un regolamento a favore di chi nè ha solo una.per legge posso vietare il parcheggio auto all’interno del cortile visto che non c’è stato mai il cambio di destinazione d’uso?
ottobre 2nd, 2009 at 15:20
mio marito e invalido civile100 :habitiama in una residenze.non ha un posto auto riservato,se no fuori al parco.come mai non ce nessuna voce in riguardo?
luglio 20th, 2011 at 10:35
Buongiorno,
sono inquilino in una zona residenziale e ho un posto macchina coperto sotto la struttura dell’intera palazzina.Sono stato ripreso in quanto davanti alla mia macchina parcheggio una moto scooter.L’amministratore ha mandato alla mia padrona di casa una diffida a non farmi più parcheggiare la moto davanti alla mia macchina. La mia domanda è : è regolare che uno nel proprio spazio non possa parcheggiare,naturalmente senza ingombro altrui, la moto e la macchina ?e’ altrettanto corretto che l’amministratore mandi a mia insaputa lettera con foto alla mia padrona di casa senza neanche avvisarmi ? attendo gentile risposta in merito grazie
Cordiali saluti
Giovanni
luglio 25th, 2011 at 08:27
Iniziamo col dire che l’amministratore non solo può ma direi deve inviare la comunicazione al proprietario unico responsabile nei confronti del condominio , solo nel caso che il proprietario avesse comunicato ufficialmente all’amministratore il nome dell’inquilino sarebbe stato corretto inviare la comunicazione anche all’inquilino. Quanto al merito della comunicazione stessa , non conoscendo il regolamento di condominio non si può esprimere un parere assoluto ma se il regolamento non contiene divieti particolari direi che all’interno degli spazi di sua pertinenza possa piazzare anche lo scouter senza occupare ne gli spazi di altri condomini ne gli spazi comuni riservati per il passaggio e le manovre.
Umberto Anitori
ottobre 1st, 2011 at 14:07
Buongiorno.Sono proprietario di un alloggio in un condominio.Ho un box ed un posto auto a me assegnato.Mentre gli altri condomini non si sa perchè, hanno chi due e chi addirittura quattro posti assegnati, oltre naturalmente ai box!Siccome in famiglia siamo in tre, non sono sufficenti i miei posti auto,quindi mia figlia lascia l’auto in un parcheggio condominiale.Il quale dovrebbe essere riservato agli ospiti visto che non ce ne sono altri!In questi giorni,l’amministratore mi ha inviato una lettera dove mi chiede di togliere la macchina di mia figlia,poichè se arrivasse un ospite non saprebbe dove posteggiare!E che i condomini che hanno quattro posti auto,si sono offerti gentilmente di farmi parcheggiare nei loro spazi, per la modica cifra di 250 euro annui. A me sembra un’estorsione in piena regola!!Ora mi chiedo,ma è mai possibile che abbia più diritto di parcheggio un ospite,piuttosto che un membro della mia famiglia?Visto che noi partecipiamo alle spese condominiali mentre l’ospite no?!A me sembra assurdo.Vi ringrazio anticipatamente per la vostra cortese risposta.
ottobre 2nd, 2011 at 10:06
Umberto Anitori - Il diritto ai posti auto è regolato o dagli atti di acquisto ovvero dal regolamento di condominio o da delibere assembleari, quindi soltanto chi ha accesso a tali documenti può darle una risposta con cognizione di causa. Quanto al /ai posti riservati agli ospiti suppongo che siano spazi comuni che sono stati riservati agli ospiti con delibera assembleare. L’assemblea vista la mancanza di posti per i residenti potrebbe decidere di affittarli ad un residente o assegnarli gratuitamente a turno tra i condomini.
ottobre 17th, 2011 at 17:41
Vorrei sapere cortesemente in merito ai posti auto se un condomine oppure un inquilino hanno il posto coperto e riservato posso occupare i posti in comune lasciando i loro liberi?
ottobre 31st, 2011 at 14:17
non una parabolariesco a trovare la pagina ove poter postare una mia domanda. Comunque, la mia domanda è questa: volendo installare una parabola sul terrazzo ho obblighi di comunicazione o di ottenimento di permesso da parte del Condominio prima di procedere all’istallazione.
novembre 1st, 2011 at 19:39
Risposta: – Per poter installare una antenna parabolica sul proprio terrazzo, bisogna chiarire se si tratta di terrazzo di copertura o di balcone e se l’antenna sarà visibile dalla strada. Se parliamo di terrazzo di copertura ed antenna non visibile, nulla osta; se invece parliamo di balcone è necessario accertare che il regolamento edilizio del Comune non lo vieti, così come è da verificare se esiste un divieto nel regolamento di condominio. La possibilità di utilizzare le parti comuni dello stabile è condizionata da tre elementi: 1 – che non rechi danno agli altri condomini, 2 – che sia possibile per tutti gli altri condomini, 3 – che non alteri il decoro architettonico dello stabile. E’ certo che una parabola altera il decoro architettonico dello stabile, quindi è opportuno verificare con l’amministratore se esiste una possibilità di installare la parabola sul tetto: se ciò non fosse possibile potrà installare l’antenna sul balcone in forza del diritto all’informazione, tutelato dalla Costituzione. Umberto Anitori
novembre 25th, 2011 at 18:05
Il condomino titolare di un posto auto,a lui riservato,può mettere dei paletti e catena per delimitare il confine del medesimo?
novembre 26th, 2011 at 18:04
Il nostro regolamento con.le non prevede l’utilizzo di zone condominiali a sosta per auto dei condomini. Ciò nonostante 20 anni fà decidemmo all’unanimità di riservare parte dell’area a tale scopo. Adesso due condomini su quindici hanno chiesto di rinunciare a tale possabilità chiedendo a tutti gli altri di non sostare più nel parco e quindi di portare le auto fuori dall’area condominiale. In caso di assemblea e votazione sull’argomento, c’è bisogno di un voto unanime, a maggioranza o basta anche solo il voto favorevole dei due condomini che hanno cambiato opinione? Chiedo aiuto a qualche esperto
dicembre 2nd, 2011 at 10:24
No. Salvo che il posto auto sia individuato in catasto come pertinenza dell’appartamento.
Umberto Anitori
dicembre 2nd, 2011 at 10:26
Se la decisione di 20 anni fa’ è stata presa in assemblea, solo l’assemblea a maggioranza può annullarla o modificarla.
Umberto Anitori
gennaio 10th, 2012 at 15:14
buongiorno
Vorrei conoscere se la norma antincendio di cui dm 1.2.86 art 7 che impone la distanza minima di 1,5 mt tra vetture e muri perimetrali è abitualmente riconosciuta nelle sedi di giudizio.
grazie roberto