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Superficie reale e superficie commerciale
A Parigi è conservata una barra di platino che misura esattamente un quaranta milionesimo del meridiano terrestre, cioè un metro. E questo potrebbe risultare lo strumento utile e necessario per misurare bene gli immobili. Ma quando qualcuno si imbatte in una compravendita immobiliare fa, invece, i conti con vari criteri di misurazione: la superficie reale che di norma coincide con quella di calpestio e la superficie commerciale che è quella utilizzata per determinare il prezzo di un appartamento o di un qualsiasi immobile.
Quindi molti acquirenti di case hanno scoperto come “il metro” sia elastico ed il più delle volte non coincida con quello abitabile. Ciò è dovuto al fatto che le case non si misurano sulla base della superficie “calpestabile”, ovvero sugli spazi effettivamente utilizzabili per abitare, bensì sulla base della cosiddetta “superficie commerciale”.

Come si calcola la superficie commerciale? Oggi non è possibile dare una risposta univoca, perché in materia valgono gli usi provinciali, raccolti dalle camere di commercio. In alcuni casi gli usi prevedono norme molto dettagliate.
Nella pratica però si adotta uno schema un po’ più semplificato come quello che riportiamo nell’allegata tabella indicativa.

Criteri per lo stima di un immobile
Per stimare un immobile occorre moltiplicare la superficie commerciale per il valore al mq di zona ed applicare i principali coefficienti correttivi.

Il valore così ricavato può comunque variare in rapporto a particolari rifiniture ed ubicazioni.
CALCOLO DELLA SUPERFICIE COMMERCIALE
Superficie coperta

• 100% delle superficie calpestabile
• 100% delle superfici dei divisori interni (non portanti)
• 50% delle superfici pareti portanti e perimetrali (100% in caso di immobili autonomi)
Superficie scoperta

• 25% dei balconi e terrazzi scoperti
• 35% dei balconi e terrazzi coperti (per coperto si intende chiuso su tre lati)
• 35% di patii e porticati
• 60% delle verande
• 15% dei giardini di appartamento
• 10% dei giardini di ville e villini
• Dal 25% al 50% delle cantine e soffitte “abitabili”
(Fonte: B.I.R. – Azienda per il Mercato Immobiliare della Camera di Commercio di Roma – ed approvati dalla Commissione Centrale Tecnica della UNITER in data 26 Marzo 1998 con Norma UNI 10750)
PRINCIPALI COEFFICIENTI CORRETTIVI
• Piano attico + 20%
• Piano terra – 10%
• Piano seminterrato – 25%
• Ristrutturato dal 5% al 20%
• Da ristrutturare – 10%
• Immobile occupato – 30%
• Esposizione panoramica o su parco + 10%
• Esposizione Interna – 10%
• Esposizione Rumorosa -10%
Dott. Paolo Bellini

Scritto il 22/10/2009 da redattore | 0 Commenti

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