Compravendita immobiliare e garanzie. Prima parte
E’ certamente noto ai lettori – ma riteniamo che valga la pena di un sintetico promemoria – che il codice civile offre una specifica tutela a chi abbia acquistato un bene (qualsiasi bene, non necessariamente un immobile) che si riveli poi in qualche modo “difettoso”.
La relativa, articolata disciplina è contenuta negli articoli da 1490 a 1497 del codice civile. In particolare prevede il primo comma dell’articolo 1490 che “Il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all’uso cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore”. Sin qui le buone notizie: le cattive sono che la stessa legge pone così tanti e pervasivi limiti e condizioni all’esercizio del diritto da rendere arduo l’esperirlo. Il primo limite lo detta l’art. 1491 c.c., secondo il quale “non è dovuta la garanzia se al momento del contratto il compratore conosceva i vizi della cosa”, ciò che ragionevolmente significa che li ha comunque accettati, anche se a questo punto si apre una interessante querela sui motivi che possono avere indotto il compratore ad accettarli – non ultimo il costo, la durata e spesso l’aleatorietà della tutela giudiziale – e come tutelarsi in questo caso, ad esempio pretendendo l’inserimento di una idonea clausola nell’atto notarile di compravendita.
La suddetta garanzia, prosegue l’art. 1491 c.c. “parimenti non è dovuta se i vizi erano facilmente riconoscibili, salvo, in questo caso, che il venditore abbia dichiarato che la cosa era esente da vizi”. La prima difesa del venditore sarà dunque quella che i vizi, essendo “facilmente riconoscibili”, non potevano non essere noti all’acquirente e sono quindi stati legalmente accettati (essendo poi particolarmente ardua per l’acquirente la prova dell’esplicita dichiarazione del venditore, certamente non per iscritto). Il rimedio apprestato dal Legislatore per il caso di acquisto di un bene difettoso, secondo gli articoli 1492, 1493 e 1494, c.c., è un’azione legale con cui l’acquirente può o chiedere la risoluzione del contratto, cioè che esso sia posto nel nulla con conseguente obbligo del venditore di restituire il prezzo ricevuto e dell’acquirente di restituire il bene acquistato, oppure chiedere la riduzione del prezzo pagato, vale a dire che l’acquirente accetta di tenersi il bene “viziato” ma pretende che il difetto sia adeguatamente valutato sul piano economico, in conseguenza del minor valore del bene, e che quindi il venditore sia condannato a restituirgli una parte (che verrà stabilita dal giudice, normalmente a seguito di consulenza tecnica) del prezzo pagato per l’acquisto. In ogni caso, aggiunge l’art. 1494 c.c., con diritto al risarcimento del danno (pronuncia accessoria che spesso peraltro è già insita nelle pronunce principali di cui sopra). Le maggiori “trappole” per l’acquirente le prevede però l’art. 1495 c.c., il quale stabilisce che “Il compratore decade dal diritto alla garanzia se non denunzia i vizi al venditore entro otto giorni dalla scoperta …”, nonché che “l’azione si prescrive, in ogni caso, in un anno dalla consegna…”. Non è certamente in queste poche righe che potremo dar conto delle infinite e sottili implicazioni (normalmente in danno del compratore) cui danno luogo queste due regolette. È quindi anzitutto essenziale distinguere le due categorie dei vizi c.d. “palesi”, cioè di immediata percezione (si pensi ad esempio alla mancanza di porte interne in una unità immobiliare) e di quelli “occulti”. Nel primo caso la scoperta dei “vizi” coincide con la consegna del bene, quindi il termine degli otto giorni decorre appunto dalla data di essa. Nel caso di vizi occulti, quando consistano in una imperfezione per la cui individuazione siano necessarie competenze di carattere tecnico, il concetto di scoperta è inteso come “un apprezzabile grado di conoscenza oggettiva della gravità dei difetti e della loro derivazione causale dell’imperfetta esecuzione dell’opera” (Cass. 13.1.05 n. 567); in tal caso il termine per la denuncia “ricomincia a decorrere solo dall’acquisizione della relazione del tecnico” (Cass. 20.3.1998 n. 2977).
Fonte: Newspages
Arch. Davide CIVALLERO
socio I.R.C.A.T.
Articolo scritto da redattore
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