Compravendita immobiliare e garanzie. Seconda parte
Nella prima parte di questo articolo abbiamo accennato alla tutela offerta dalla legge all’acquirente di un bene (anche un immobile) “difettoso”, ma anche rilevato come l’esercizio della relativa azione sia reso difficile da un termine di decadenza (la denunzia entro otto giorni dalla scoperta). Anche il termine della garanzia è poi assai breve, dato che esso si prescrive in ogni caso in un anno dalla consegna (art. 1495 c.c., ultimo comma). Non tragga in inganno il fatto che la norma faccia decorrere la prescrizione dell’azione dalla “consegna”, anziché dalla “stipula del contratto”: la tutela prevista da queste norme presuppone infatti sempre l’esistenza di un contratto di compravendita definitivo, per cui la consegna comporta un termine diverso dalla stipula dell’atto, qualora non coincida con esso, solo se successiva e non nel più frequente caso in cui sia anteriore.
In questo caso si apre una problematica tutta diversa, che prescinde dai termini già ricordati.
È fondamentale comprendere che il diritto di agire per la tutela dei diritti qui riportati non è un diritto di credito, la cui prescrizione può essere interrotta (con l’effetto di riprendere a decorrere da capo) da una semplice lettera raccomandata, ma è un diritto c.d. “potestativo” (vale a dire una iniziativa che posso o meno intraprendere a mia scelta) e pertanto la prescrizione può essere interrotta soltanto con l’instaurazione dell’azione giudiziaria.
Così Cass. 27.9.2007 n. 20332, la cui massima, data l’importanza, giova riportare integralmente: “La facoltà di domandare la risoluzione del contratto di vendita, attribuita dall’art. 1492 c.c. al compratore di una cosa affetta da vizi, ha natura di diritto potestativo, a fronte della quale la posizione del venditore è di mera soggezione; ne consegue che la prescrizione dell’azione – fissata in un anno dall’art. 1495, 3º comma, c.c. – può essere utilmente interrotta soltanto dalla proposizione di domanda giudiziale e non anche mediante atti di costituzione in mora, che debbono consistere, per il disposto dell’art. 1219, 1º comma, c.c., in una intimazione o richiesta di adempimento di un’obbligazione, previsioni che si attagliano ai diritti di credito e non anche ai diritti potestativi”.
Altra ipotesi di garanzia nella compravendita, non soggetta a termini “capestro” ma oggettivamente limitata ai casi più gravi, è definita “aliud pro alio”, cioè di vendita di cosa non soltanto affetta da “vizi”, ma totalmente difforme da quella che si riteneva di avere acquistato.
Questa ipotesi ricorre – nei rarissimi casi semplici – quando il bene consegnato al compratore è del tutto diverso dal bene oggetto del contratto di compravendita (caso di scuola: un mulo anziché un cavallo). Certo se il contenuto della norma (non codificata ma desumibile dalle regole generali in materia di contratto) fosse tutto qui, da un lato sarebbe di ben rara
applicazione e, dall’altro, non confinerebbe nemmeno con le ipotesi qui esaminate, così che non potrebbe esservi confusione.
La giurisprudenza è però giunta ad una più raffinata elaborazione dell’aliud pro alio, ritenendo che tale fattispecie ricorra anche quando il bene oggetto della compravendita sia “assolutamente privo delle caratteristiche funzionali necessarie a soddisfare i bisogni dell’acquirente, o abbia difetti che lo rendano inservibile, ovvero risulti compromessa la destinazione del bene all’uso che abbia costituito elemento determinante per l’offerta di acquisto” (Cass. 5.3.07 n. 5066; Cass. Cass. 18.1.07 n. 1092).
Come si vede dunque l’ipotesi di aliud pro alio è qualcosa di più dei semplici difetti del bene compravenduto, ma senza una vera e propria soluzione di continuità che permetta di operare una netta distinzione con i casi più gravi dell’altra fattispecie.
La ricorrenza dell’aliud pro alio legittima l’acquirente a chiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento dei danni secondo regole generali, liberandolo dal rispetto dei brevi termini di decadenza e prescrizione previsti dall’altra normativa: non esiste infatti qui alcun onere di denuncia e la prescrizione è quella decennale ordinaria.
Fonte: Newspages
Avv. Davide Civallero
Socio I.R.C.A.T.
Articolo scritto da redattore
(Ancora nessuna valutazione)NOTIZIE CORRELATE
- Quanti sono gli agenti immobiliari in Italia
- Gli oneri condominiali vanno pagati dall’effettivo proprietario
- Compravendita dell’immobile e spese condominiali. Seconda parte
- Le imposte e le tasse sull’acquisto della casa
- Diventare agenti immobiliari
Caricamento ...
