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regolamentoCome è noto, un regolamento di condominio di tipo contrattuale (e solo questo) può contenere norme non solo puramente regolamentari della convivenza condominiale, ma anche norme che impongono limiti all’utilizzo delle proprietà individuali. Si tratta normalmente di due tipi di norme: quelle che tendono genericamente a preservare la comunità condominiale da determinati effetti spiacevoli che possono derivare dalle attività dei comproprietari (ad esempio il divieto di usi contrari all’igiene e alla sicurezza del fabbricato, alla decenza e al buon costume ecc…). Per verificare la contrarietà di un determinato utilizzo del bene individuale rispetto a queste norme occorrerà ovviamente attendere che l’attività sia iniziata e poi valutarne di fatto la portata rispetto alla norma restrittiva. Ben più efficaci sono invece le norme che inibiscono già in radice determinati utilizzi del bene individuale (ad esempio sanatori per malattie infettive, scuole di ballo, sedi di partiti politici o di sindacati ecc…). Questo tipo di limiti contraddice il principio della pienezza del diritto di proprietà – e cioè della teorica assenza di limiti di utilizzo – e, se si tratta di una attività produttiva, anche il principio costituzionale dell’art. 41 cost. di libertà dell’iniziativa economica. Si tratta tuttavia di normative che ben possono essere derogate dall’autonomia privata ed è quindi valida la relativa pattuizione contrattuale, che ben può consistere, per ciò che qui ci interessa, anche in una norma contenuta in un regolamento di origine contrattuale. Tuttavia proprio per il contesto soprariportato in cui vanno ad operare tali limitazioni, il vincolo che ne deriva deve essere chiaro ed esplicito e non è consentito non solo il ricorso all’analogia – cioè l’applicazione a casi analoghi a quelli espressamente previsti dalla norma limitatrice – ma nemmeno ad una interpretazione cosiddetta “estensiva”. Tale è l’orientamento già
 in precedenza espresso dalla Corte di Cassazione (cfr. sentenze 1.10.97 n. 9564 e 7.1.04 n. 23), in ultimo ribadito dalla recentissima sentenza 20.7.09 n. 16832, secondo la quale “Le restrizioni alle facoltà inerenti alla proprietà esclusiva contenute nel regolamento di condominio di natura contrattuale devono essere formulate in modo espresso o comunque non equivoco in modo da non lasciare alcun margine di incertezza sul contenuto e la portata delle relative disposizioni. Trattandosi di materia che attiene alla compressione di facoltà normalmente inerenti alle proprietà esclusive dei singoli condomini, i divieti e i limiti devono risultare da espressioni incontrovertibilmente rivelatrici di un intento chiaro, non suscettibile di dar luogo a incertezze e non possono quindi dar luogo ad un’interpretazione estensiva delle relative norme”. Abbastanza articolato e interessante è l’iter giudiziario attraverso il quale si è giunti a tale pronuncia: nel primo grado di giudizio, cioè in Tribunale, la causa era stata intentata dal gestore di una trattoria per impugnare la decisione dell’assemblea condominiale che gli aveva negato la possibilità di installare una canna fumaria esterna sulla facciata lato cortile (problematica questa sempre attuale, di cui abbiamo già scritto e inevitabilmente ancora scriveremo). Il condominio si era costituito difendendo la decisione assembleare e, in via riconvenzionale, eccependo la contrarietà di quell’utilizzo della proprietà al regolamento di condominio e chiedendone l’inibitoria. Il Tribunale aveva respinto entrambe le domande e, non avendo l’oste proposto appello avverso la decisione che lo penalizzava, il relativo contrasto non è proseguito negli ulteriori gradi di giudizio, per cui non è dato sapere perché la sua istanza relativa all’apposizione della canna fumaria, in teoria legittima (ma poi occorre valutare le circostanze di fatto), non sia stata accolta. Era stato invece il condominio a fare appello avverso la reiezione della sua domanda di
 inibitoria dell’attività e la Corte di Appello l’aveva accolta, condannando la trattoria a cessare l’attività. Era stato quindi il titolare di questa costretto a ricorrere in Cassazione avverso la decisione della Corte di Appello, ottenendo infine soddisfazione. La causa poi non finisce lì perché la Corte di Cassazione, non potendo entrare nel “merito” delle questioni ma solo enunciare principi giuridici di valenza generale, ha “rinviato” la causa ad altra sezione della stessa Corte di Appello, che dovrà ora decidere attenendosi al principio formulato dalla Corte di Cassazione e quindi, in mancanza di ulteriori situazioni di fatto che modifichino la situazione, dando infine ragione all’oste. Il punto nodale di questa serie di decisioni, per tornare al tema di questo intervento, è che il regolamento di condominio prevedeva – testualmente – il divieto di destinare i locali “ad uso ufficio pubblico, sanatorio, gabinetto di cura…; pensione; locanda albergo o in genere a qualsiasi altro uso che possa turbare la tranquillità dei condomini o sia contrario all’igiene o al decoro dell’edificio…”. La Corte d’Appello aveva ritenuto che il concetto di “trattoria” dovesse ritenersi compreso tra le attività vietate, essendo assimilabile alla destinazione di “locanda”, vietata dal regolamento. La Corte di Cassazione ha invece ritenuto che tale interpretazione “estensiva” del regolamento – in contrasto con il principio espresso nelle massime sovrariportate – non fosse corretta e costituisse quindi una arbitraria compressione delle facoltà di utilizzo della proprietà privata. Ovviamente possiamo essere più o meno convinti della correttezza di tale decisione nel caso specifico, ma ciò che va rilevato comunque come un dato di fatto è l’estremo rigore restrittivo con cui la Corte di Cassazione applica le norme regolamentari che pongono limiti all’utilizzo della proprietà privata.

Fonte: Newspages
Avv. Davide Civallero socio I.R.C.A.T.

Scritto il 23/10/2009 da redattore | 0 Commenti

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