Cassata la responsabilità solidale dei condomini
Una delle questioni più dibattute, nell’ambito del diritto condominiale, da oltre cinquant’anni, è quella relativa al cosiddetto principio di solidarietà tra condomini per quanto attiene alle obbligazioni che il condominio, nella persona del suo legale rappresentante, ovvero l’amministratore in carica, contrae nei confronti dei terzi (il contratto di somministrazione dell’energia elettrica, dell’acqua potabile, il contratto di appalto per l’esecuzione di interventi di manutenzione, ordinaria o straordinaria, delle parti comuni, o per l’affidamento della pulizia delle parti comuni etc. Etc).
In buona sostanza in questi anni ci si è, sempre più di frequente, domandati se nel condominio di un edificio per quanto concerne alle obbligazioni che il soggetto a ciò legittimato contrae, a nome e per conto del condominio, nell’interesse comune debbano rispondere, in modo solidale, tutti i partecipanti, così come prevede l’art. 1294 del codice civile intitolato, appunto, solidarietà tra condebitori.
La questione, come tutti noi possiamo ben comprendere, è di non poca rilevanza, ove si consideri che se si sostiene che la citata norma di legge debba trovare applicazione nei rapporti tra il condominio e il terzo creditore, questi, ove l’obbligazione non venga soddisfatta dall’ente di gestione, può esigerla nei confronti di ciascun comproprietario.
Quante volte sulla base di tale pacifico principio dottrinale, suffragato da una costante giurisprudenza, sia di legittimità che di merito, un condomino si è trovato a dover far fronte ad un debito del condominio, il più delle volte consacrato in un provvedimento giudiziario (sentenza, decreto ingiuntivo), ovvero, ha onorato il debito e poi, in via di rivalsa, ha dovuto agire nei confronti di tutti gli altri partecipanti.
La questione, peraltro, era già stata affrontata dal progetto di riforma della materia condominiale presentato nella XII legislatura e nella successiva, che risolveva in senso negativo la questione.
A far chiarezza sulla questione ci ha pensato la Corte di Cassazione, che con la pronuncia a sezioni unite del 9 aprile 2008 (numero 9148) ha risolto l’arcano stabilendo che nelle obbligazioni assunte dal condominio nei confronti di terzi ogni proprietario risponde soltanto pro quota nei confronti del creditore.
Va, innazitutto, precisato che la Suprema Corte è intervenuta sulla questione per sanare il contrasto giurisprudenziale esistente tra le diverse due pronunce che, in questi ultimi anni, si sono susseguite.
Da qui, dunque, la decisione a Sezioni Unite. Più precisamente, in questi ultimi anni si erano formati, nell’ambito della Corte di Cassazione, due orientamenti giurisprudenziali: uno, maggioritario, che sosteneva la responsabilità solidale in capo ai condomini nei confronti dei terzi creditori del condominio (da ultimo Cassazione Sezione II Civile n 17563/05).
“Il patto di divisione della spesa per l’esecuzione di lavori in appalto concluso tra più condomini, attendendo al rapporto interno tra gli stessi, non è opponibile all’appaltatore, ancorché condomino, atteso che l’obbligazione di pagamento del corrispettivo di lavori conferiti in appalto da più committenti ha natura di obbligazione solidale, ai sensi dell’art. 1294 cod. civ .“ e l’altro, minoritario, che escludeva tale responsabilità solidale (Cass. civ., Sez. II, 27/09/1996, n.8530). “L’amministratore del condominio ha diritto di richiedere ai singoli condomini il rimborso delle somme da lui anticipate per la gestione condominiale solo nei limiti delle rispettive quote dovendosi ritenere applicabile anche nei rapporti esterni la disposizione dell’art. 1123 c.c., a norma della quale le spese necessarie per la conservazione ed il godimento delle parti comuni dell’edificio, per le prestazioni dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno).
Rammentiamo, inoltre, due pronunce dei Giudici di Torino secondo i quali: “La domanda avanzata dall’amministratore cessato dall’incarico per ottenere il rimborso delle somme anticipate nell’interesse della gestione condominiale, deve essere proposta nei confronti di ogni singolo condominio inadempiente all’obbligo di pagare le relative quote. Ciò in quanto la cessazione dall’incarico non determina il sorgere di una responsabilità solidale tra i condomini, con conseguente possibilità per l’amministratore di rivolgersi ad uno qualunque di costoro per il pagamento dell’intero salvo il diritto di regresso del condomino richiesto dell’adempimento nei confronti degli altri, in forza dei principi della solidarietà passiva.” (Trib. Torino, 26/09/2001).
“Non implica responsabilità solidale verso i singoli condomini la sentenza di condanna adottata verso un condominio, in persona dell’amministratore pro tempore, al fine dell’adempimento di obbligazioni contratte nell’interesse collettivo dei condomini, ove gli stessi non siano stati nominativamente indicati o in
sentenza non siano stati dichiarati responsabili in solido, in quanto le prestazioni cui i singoli condomini sono tenuti sono differenti, art. 1123 c.c.“ (App. Torino, 26/06/2003).
Il principio affermato dalle Sezioni Unite delle Suprema Corte è, dunque, il seguente: il creditore, ottenuta una sentenza di condanna nei confronti del condominio in relazione ad un contratto stipulato dal’amministratore, in nome e per conto dei rappresentati, può procedere all’esecuzione individualmente nei confronti dei singoli condomini, entro i limiti della quota di ciascuno.
Gli ermellini sono giunti a tale decisione rilevando che, in effetti, la solidarietà nel condominio non è prevista espressamente da alcuna norma né, tantomeno, dall’articolo 1123 Cc dettato in tema di ripartizione delle spese, distingue fra il profilo esterno e quello interno.
I Giudici hanno, inoltre, rilevato che, certamente, l’obbligazione è unica e indivisibile per il creditore, il quale effettua una prestazione a favore di tutti i creditori, come ad esempio il rifacimento della facciata dell’edificio o l’impermiabilizzazione del tetto; ma che per i condebitori si risolve nel versamento di una somma di denaro, cioè in una prestazione comune ma naturalisticamente divisibile.
Non solo, ma, sempre secondo i Giudici, neppure la circostanza che il condominio venga, pacificamente, configurato come un ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini, giova a configurare una responsabilità solidale dei suoi partecipanti nei confronti dei terzi e, quindi, le obbligazioni dei condomini, e le conseguenti responsabilità, sono, dunque, governate dal criterio della parziarietà, ragion per cui si parla di parziarietà della obbligazione e non già di solidarietà.
Le conseguenze pratiche della decisione in commento non sono, evidentemente, di poco conto ove si consideri che, al lato pratico, che se è vero, come è vero, che i condomini non corrono più il rischio di vedersi esposti alle azioni dei terzi che vantano un credito nei confronti del condominio se non per la quota di debito di loro competenza è, altrettanto, vero che il terzo che debba contrattare con un condominio cercherà di potersi cautelare nel migliore dei modi per ottenere il soddisfacimento del suo credito, il che, evidentemente, comporta la soluzione di tutta un’altra serie di problematiche legate, per esempio, al rilascio di garanzie di pagamento.
Fonte: Newspages
Avv. Roberto Bella
Presidente IRCAT
Articolo scritto da redattore
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