Le novità in tema di circolazione di immobili
Il 27 marzo 2008 entrerà in vigore il decreto ministeriale adottato il 22 gennaio 2008 n. 37 dal Ministero dello Sviluppo Economico con il quale viene disciplinato il riordino delle disposizioni in materia di attività di installazione all’interno degli edifici. In tal modo il Ministero ha dato attuazione all’articolo 11 quaterdieces, comma 13, della legge 2 dicembre 2005 n. 248, che appunto prevedeva che il Ministro delle attività produttive, di concerto con il Ministro dell’ambiente e della tutela del territorio emanasse uno o più decreti, ai sensi dell’articolo 17 della legge 23 agosto 1988, n. 400, volti a disciplinare: il riordino delle disposizioni in materia di attività di installazione degli impianti all’interno degli edifici.
Tale decreto, sostanzialmente, sostituisce ed abroga tutte le norme sulla sicurezza degli impianti, quali, in via esemplificativa, quelle previste dalla legge 5 marzo 1990, n. 46 Norme per la sicurezza degli impianti, ad eccezione di 3 articoli, quelle previste dal Decreto Presidente della Repubblica il 6 dicembre 1991, n. 447 Regolamento di attuazione della L. 5 marzo 1990, n. 46, in materia di sicurezza degli impianti, nonché tutte le disposizioni sugli impianti contenute nel Decreto Presidente della Repubblica 6 giugno 2000 n. 380 Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia.
Il decreto ministeriale in questione contiene tutta una serie di novità per quanto attiene tutti gli impianti di un edificio (da quello elettrico, a quello di riscaldamento, di raffreddamento e di climatizzazione, dagli ascensori e montacarichi agli impianti antincendio etc) ed introduce alcune novità di grande rilievo prevedendo, testualmente: “Art. 13. Documentazione. I soggetti destinatari delle prescrizioni previste dal presente decreto conservano la documentazione amministrativa e tecnica, nonché il libretto di e manutenzione e, in caso di trasferimento dell’immobile, a qualsiasi titolo, la consegnano all’avente causa. L’atto di trasferimento riporta la garanzia del venditore in ordine alla conformità degli impianti alla vigente normativa in materia di sicurezza e contiene in allegato, salvo espressi patti contrari, la dichiarazione di conformità ovvero la dichiarazione di rispondenza di cui all’articolo 7, comma 6. Copia della stessa documentazione è consegnata anche al soggetto che utilizza, a qualsiasi, titolo, l’immobile.”
La norma in questione, dunque, contiene una precisa previsione di legge che riguarda gli atti di trasferimento a qualsiasi titolo di immobili che verranno stipulati a partire dal 27 marzo 2008.
In fase di trasferimento dell’immobile il venditore dovrà: 1) consegnare all’acquirente la documentazione amministrativa e tecnica, nonché il libretto di uso e manutenzione di tutti gli impianti esistenti nell’immobile; 2) prestare, con dichiarazione inserita nell’atto, la garanzia circa la conformità degli impianti alla vigente normativa in materia di sicurezza;
3) allegare all’atto la dichiarazione di conformità ovvero la dichiarazione di rispondenza, sempre degli impianti.
Va precisato che, per quanto attiene la dichiarazione di conformità, che la normativa in questione, che si riferisce a tutti gli immobili, in qualunque tempo costruiti, distingue tra impianti realizzati prima e dopo la sua entrata in vigore, nel senso che prevede, sempre, l’obbligo di fornire la dichiarazione di conformità, che viene redatta, servendosi della modulistica allegata al provvedimento, da parte dell’impresa installatrice, ovvero da parte del responsabile degli uffici interni dell’impresa non installatrice, mentre, nell’ipotesi di impianti preesistenti all’entrata in vigore del decreto, nell’ipotesi in cui non esista o non sia reperibile la dichiarazione di conformità degli impianti è possibile sostituirla con una dichiarazione di rispondenza rilasciata da un professionista iscritto all’albo ed abilitato a rilasciare tale dichiarazione.
Va, inoltre, rilevato che la previsione normativa in esame riguarda gli atti di trasferimento a qualsiasi titolo stipulati a far data dalla sua entrata in vigore intendendosi per tali, certamente, la vendita e la permuta.
Qualche dubbio è sorto, in capo agli interpreti in ordine, per esempio alla donazione (che è un atto di trasferimento, ma a titolo gratuito) e per quanto attiene agli atti costituitivi di un diritto reale di godimento (che comporta, appunto, un trasferimento del godimento) quali il diritto di superficie, l’enfiteusi, l’usufrutto, l’uso, l’abitazione per i quali trova applicazione la normativa in materia di certificazione energetica.
Il provvedimento in questione, inoltre, è destinato a sollevare tutta una serie di problematiche per quanto attiene la garanzia del venditore in ordine alla conformità degli impianti che deve essere riportata nell’atto di trasferimento ove si osservi, da un lato, che, l’articolo 1476 del codice civile al n. 3 già prevede tale garanzia, così come il successivo articolo 1490 precisa che il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all’uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore, e, dall’altro, che sempre in base al codice civile, è certamente ammissibile una deroga convenzionale, così come è addirittura possibile escludere tale obbligo di garanzia, per esempio, prevedendo nell’atto di trasferimento a carico dell’acquirente, l’onere di provvedere dopo l’acquisto, agli interventi di adeguamento degli impianti stessi.
Va infine rilevato che, quantomeno ad una prima lettura e salvo maggiori approfondimenti, il provvedimento in questione non pare pregiudicare la commerciabilità degli immobili, ovvero la validità degli atti di trasferimento in caso di mancata allegazione delle certificazioni di conformità di cui sopra abbiamo detto, ovvero in mancanza della previsione di garanzia, non essendo da un lato applicabili alle parti dell’atto o al notaio erogante le sanzioni previste dal decreto all’art. 15, ed essendo, sempre e comunque applicabili le garanzie per vizi previste dal codice civile e la responsabilità del venditore per inadempimento.
Fonte: Newspages
Avv. Roberto Bella
Presidente Ircat
Articolo scritto da redattore
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