LA DOCUMENTAZIONE RELATIVA ALLA COMPRAVENDITA DI IMMOBILI
Notaio, agente immobiliare e Comune protagonisti dell’atto di vendita
Quali sono i documenti da non scordare
L’acquisto di una casa rappresenta un investimento importante ed è pertanto necessario che l’acquirente riceva tutta la documentazione che possa comprovare che l’immobile sia effettivamente cedibile. Vediamo in sintesi quali sono i principali documenti che devono essere sempre correlati ad una vendita immobiliare:
1. Titolo di proprietà o provenienza
Un immobile può pervenire per successione a causa di morte, per provvedimento giudiziale, per atto notarile (vendita, donazione, divisione….). Il venditore deve produrre il titolo che attesta la sua proprietà. I dati riportati nel titolo di provenienza potrebbero nel frattempo essere cambiati: il notaio incaricato della stipula dell’atto di vendita controllerà l’effettiva proprietà del venditore e l’assenza di formalità pregiudizievoli.
2. Aspetti urbanistici
E’ assolutamente necessario fare molta attenzione anche alla documentazione urbanistica. E’ un aspetto molto importante che può pregiudicare la libera commercializzazione del bene. Se la costruzione risulta iniziata successivamente al 1° settembre 1967, nell’atto di vendita si dovranno menzionare gli estremi di tutti i provvedimenti autorizzativi comunali (licenze edilizie, concessioni ad edificare, varianti, permessi di costruire, DIA), nonché gli estremi di eventuali domande di condono e di concessioni edilizie in sanatoria. Rimane comunque in capo al venditore l’onere di dimostrare la conformità urbanistica dell’immobile a detti provvedimenti. Non bisogna dimenticare infine di farsi esibire il conseguente “Certificato di Agibilità” (ex “Certificato di Abitabilità”) o il documento di autocertificazione del termine per la formazione del silenzio assenso protocollato dal Comune. Se l’immobile in oggetto ha come pertinenza uno o più terreni la cui superficie sia superiore a 5.000 metri quadrati, all’atto di vendita va allegato il relativo certificato di destinazione urbanistica da richiedersi al competente ufficio comunale.
3. Aspetti catastali
Altra documentazione altrettanto necessaria è quella catastale. Ogni unità immobiliare deve essere denunciata al Catasto (oggi Agenzia del Territorio). E’ un enorme archivio cartaceo e informatico dove sono catalogati ai fini fiscali e conservati tutti gli immobili costruiti sul territorio nazionale. Ogni capoluogo di provincia ha il suo Ufficio Distrettuale. Il documento principale che necessita è la cosiddetta scheda catastale, che altro non è che una riproduzione della planimetria dell’immobile in scala ridotta redatta da un tecnico abilitato e presentata agli uffici catastali, verificabile tramite una “visura” nella quale vengono riportati i dati (categoria, classe, consistenza, rendita) relativi all’unità immobiliare. Qualora si riscontrassero delle difformità tra la situazione di fatto e la planimetria catastale, occorrerà provvedere alla sua regolarizzazione mediante la presentazione di una denuncia di variazione.
4. Aspetti condominiali
Prima di acquistare un appartamento in un contesto condominiale bisogna accertarsi presso l’amministratore:
- se ci sono spese condominiali arretrate (l’acquirente è solidamente obbligato col venditore ai pagamenti dell’anno in corso e dell’anno precedente);
- a quanto ammontano le spese annue di ordinaria amministrazione;
- se e quali lavori di manutenzione sono previsti o deliberati dall’assemblea condominiale (esempio: rifacimento tetto, facciate, androni e scale o altro) e rientranti nelle spese di straordinaria amministrazione; se ci fossero, è opportuno stabilire in capo a chi gravino tali spese;
- se ci sono limiti per il regolamento di condominio, ad esempio per il mutamento di destinazione d’uso di una unità immobiliare (da abitazione ad ufficio).
(Segue con le certificazioni nel prossimo articolo)
Dott. Paolo Bellini
Articolo scritto da redattore
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