Assemblea acondominiale, evidenza
Assemblea condominiale… fuori dal Comune
Recita il 7° comma dell’art. 1136 cod. civ. Che: “l’assemblea non può deliberare se non consta che tutti i condomini siano stati invitati alla riunione”.
Nel silenzio della legge, viene da chiedersi fino a che punto la convocazione debba, per dare adeguata risposta a tale dettato normativo, tener conto della necessità di consentire a tutti o, comunque, al maggior numero possibile di condomini, di partecipare alla riunione.
Com’è noto, se il regolamento di condominio nulla dice sulla sede in cui debbono essere tenute le riunione assembleari, l’amministratore ha facoltà di scegliere il luogo che, per ubicazione e capienza, gli appaia più opportuna.
Senonchè il Giudice di Legittimità, in una sentenza del 1999, ha specificato che tale potere discrezionale incontra, come unico limite, quello territoriale, nel senso che la scelta deve ricadere su una sede situata entro i confini del Comune di ubicazione dell’edificio.
Tale orientamento, tuttavia, mal si concilia con l’evoluzione della figura del condominio che, nel tempo, si è discostata dalla rigida tipologia di complessi abitati prevalentemente da residenti.
Se, come sempre più frequentemente accade con i complessi turistici, la destinazione del condominio è prevalentemente vacanziera
(il c.d. condominio di seconde case, il cui godimento da parte dei proprietari è circoscritto a determinati periodi dell’anno), la convocazione dell’assemblea presso un locale condominiale risponde sempre all’esigenza di consentire la più larga partecipazione degli aventi diritto?
A tale domanda ha dato lucida, quanto innovativa risposta, il Tribunale di Sciacca, che, con la sentenza n. 348 del 18/10/2007, ha statuito che in casi simili, la sede della riunione assembleare possa legittimamente essere individuata in un comune diverso da quello ove è situato l’edificio condominiale.
Il Giudice siciliano, chiamato a pronunciare sull’impugnativa promossa da un condomino, residente nello stabile, che non aveva presenziato alla riunione indetta altrove, ha infatti ritenuto “legittima la convocazione dell’assemblea condominiale fuori del Comune di ubicazione dell’edificio, sito in zona di villeggiatura e costituito da non residenti per oltre la metà, in quanto ciò agevola la partecipazione alla formazione della volontà collegiale, corrispondendo, così, alle obiettive esigenze ed agli interessi della maggioranza dei condomini”.
La pronuncia del giudice palermitano non si discosta di molto da quella, analoga, del Tribunale di Tempio Pausania, che, con una sentenza del 2006, ha addirittura ritenuto valida ed
efficace la scelta della città di Bologna come sede della riunione assembleare sul presupposto che tale luogo, lungi dal corrispondere a quello di residenza della maggioranza dei condomini, sparsi per tutta la penisola, fosse semplicemente il più equidistante fra loro.
La soluzione adottata da entrambi, se pur innovativa, appare in realtà in linea con quella già da tempo invocata dalla dottrina che aveva individuato nella non rigidità del luogo delle riunioni assembleari la migliore risposta della normativa condominiale, da alcuni tacciata di vetustà, alle mutate situazioni socio-economiche della popolazione.
L’unico limite, condiviso sia dalla citata giurisprudenza che dalla dottrina, va individuato nella illegittimità di scelte meramente defatigatorie, espressione di un vero e proprio eccesso di potere.
Va da sé, in ogni caso, che la “vecchia” quanto prudente abitudine degli amministratori di seconde case di convocare la riunione assembleare nel pieno della stagione vacanziera (estiva o natalizia), sarà comunque e sempre preferibile.
Raccoglieranno magari qualche critica da parte di coloro che vedranno in ciò un intollerabile sacrificio della meritata vacanza, ma certamente eviteranno dispendiose liti giudiziarie.
Fonte: Newspages
Avv. Silvia Simonigh
Comitato Scientifico IRCAT
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