La responsabilità del costruttore-venditore dell’immobile per i “gravi difetti” dell’opera
La seconda sezione civile della Corte di Cassazione è di nuovo intervenuta sul tema della responsabilità del costruttore-venditore dell’immobile, nel caso in cui esso presenti dei “gravi difetti”.
Con la sentenza n. 10857/08, depositata il 29 aprile 2008, i Giudici di legittimità hanno esteso, ulteriormente, il concetto “grave difetto” dell’opera che fa scattare in capo al l’appaltatore la responsabilità prevista ex art. 1669 c.c.
La vicenda che ha condotto a tale pronuncia prendeva il via dal giudizio promosso da alcuni acquirenti di appartamenti siti in un condominio, nei confronti della società venditrice, della quale si voleva sentire affermare la responsabilità ex art. 1669 c.c., per i difetti alla pavimentazione in piastrelle dei singoli alloggi.
La domanda veniva accolta con sentenza, che, a seguito dell’appello interposto dall’impresa venditrice, veniva integralmente riformata.
I Giudici di secondo grado, infatti, ritenevano che le abitazioni degli appellati presentassero nei pavimenti delle fessurazioni che non incidevano sulla loro abitabilità, avendo rilevanza solo dal punto di vista estetico.
Convinti, tuttavia, del proprio buon diritto, gli acquirenti degli appartamenti proponevano ricorso per Cassazione, lamentando la falsa applicazione dell’art. 1669 c.c., nonché insufficiente e contraddittoria motivazione.
Invero, sebbene la Corte d’Appello avesse condiviso le conclusioni del
consulente tecnico d’ufficio, riconoscendo, pertanto, l’esistenza di lesioni delle piastrelle, nonché l’erronea posa del sottofondo, aveva, poi, respinto la domanda proposta in primo grado dagli acquirenti, ritenendo che i difetti lamentati non potevano essere considerati gravi.
Peraltro, la pronuncia della Corte d’Appello appariva tanto più ingiusta quanto più si osservava che la stessa, prima di pervenire alla sua conclusione, aveva richiamato una lunga serie di precedenti in materia, in cui si evidenziava come il concetto di “gravi difetti” di cui all’art. 1669 c.c. si fosse nel tempo esteso, fino ad includere “quelle situazioni che, pur senza influire sulla stabilità dell’edificio, pregiudicano in modo grave la funzione cui l’immobile è destinato”.
Ebbene, i Giudici della Corte di Cassazione, condividendo l’oramai costante orientamento della giurisprudenza, secondo cui il difetto grave non deve riguardare necessariamente le strutture portanti, ma può concernere parti accessorie del fabbricato, purché ciò si ripercuota sulla funzionalità e fruibilità dell’edificio, hanno affermato che: “… configurano gravi difetti dell’edificio a norma dell’art. 1669 c.c. le carenze costruttive dell’opera, concernenti anche una singola unità abitativa, che ne menomano in modo grave il normale godimento, a causa di realizzazione effettuata con materiali inidonei e/o non a regola d’arte ed
anche se incidenti su elementi secondari ed accessori dell’opera (quali impermeabilizzazione, rivestimenti, infissi, pavimentazione, impianti, etc.), purché tali da compromettere la sua funzionalità e l’abitabilità ed eliminabili solo con lavori di manutenzione, ancorché ordinaria, e cioè mediante opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture”. Richiamandosi, dunque, ad un precedente, simile alla fattispecie oggetto di giudizio, in cui le mattonelle del pavimento dei singoli appartamenti si erano scollate e rotte in misura percentuale notevole rispetto alla superficie rivestita, la Suprema Corte ha ribadito che, la responsabilità ex art. 1669 c.c. si configura per l’appaltatore anche quando le carenze costruttive dell’opera non investono parti strutturali (quali, per esempio, tetti, lastrici solari, muri perimetrali etc.), ma riguardano pavimenti, infissi, impianti, rivestimenti, purché l’imperfezione sia tale da menomare la normale fruizione dell’immobile in modo tale da comprometterne la fruibilità.
Gli “ermellini”, pertanto, hanno rinviato la causa ad un’altra sezione della stessa Corte d’Appello, che dovrà pronunciare la sentenza attenendosi al principio di diritto sopra richiamato.
Fonte: Newspages
Avv. Paola Perassi
Comitato Scientifico IRCAT
Articolo scritto da redattore
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