Assemblea acondominiale, evidenza
L’accesso del singolo condomino alla documentazione condominiale. Prima parte
Principi generali
Benché si tratti di un argomento abbastanza conosciuto, le erronee convinzioni che di frequente riscontro nella mia esperienza professionale mi inducono ad una sintetica puntualizzazione.
Secondo una giurisprudenza ormai abbastanza risalente, la documentazione condominiale doveva essere posta dall’amministratore a disposizione dei condomini nei “fatidici” cinque giorni precedenti l’assemblea di approvazione del rendiconto, ovvero quando il richiedente potesse dimostrare l’esistenza di uno specifico interesse a farne richiesta.
Ciò non escludeva ovviamente che una richiesta “intempestiva” di un condomino non venisse comunque accolta dall’amministratore, ma questo era ritenuto un atto di pura cortesia e non l’adempimento di un dovere giuridico. Impostazione radicalmente rovesciata dalla fondamentale sentenza di Cassazione del 26 agosto 1998, n. 8460, poi seguita senza eccezioni dalle successive pronunce sia di legittimità, cioè della Cassazione stessa, che di merito, cioè dei Tribunali e delle Corti di Appello territoriali.
Tale sentenza ha infatti affermato il pieno diritto del condomino ad avere in ogni tempo copia della documentazione contabile condominiale: infatti il rapporto che si instaura tra i condomini e l’amministratore è riconducibile al contratto di mandato, dove i primi sono i mandanti ed il secondo il mandatario. In diretta applicazione pertanto delle norme che regolano questo tipo di contratto, disciplinato dal codice civile negli articoli dal 1703 al 1730, i “beni” necessari od utili per la gestione, e tra questi i documenti contabili, continuano ad appartenere ai committenti e l’amministratore ne è semplice “detentore”, appunto in funzione del suo incarico.
In forza quindi di ciò, nonchè dei poteri di vigilanza e di controllo che spettano al mandante nei confronti del mandatario, risulta pieno ed incondizionato il diritto dei condomini ad avere dall’amministratore copia della documentazione condominiale. L’unico limite è il dovere di correttezza e di buona fede che sempre deve intercorrere tra le parti di qualsiasi contratto (regola di buon senso ma anche – e non sempre accade – di legge, cfr. art. 1175 e 1375 c.c.), che non ricorre quando la richiesta sia eccessiva, molesta e non motivata da un concreto interesse del condomino richiedente. Per certi versi può sembrare una situazione analoga alla precedente, ma la fondamentale differenza è nel regime dell’onere della prova: infatti in caso di contrasto prima era il condomino a dover provare la specifica esistenza di un proprio interesse (e non era prova del tutto agevole), mentre ora è l’amministratore a dover dare la prova, assai ardua, tranne che per i casi più eclatanti, che quell’interesse non esiste e che quindi la richiesta del condominio è puramente dispettosa (in termine tecnico “emulativa”). L’unico obbligo del condomino richiedente è quello di rimborsare i costi dell’estrazione della copia all’amministratore, costi che in caso di richieste di documentazione ampia e complessa non possono essere limitati al costo della sola fotocopiatura, ma devono estendersi a quelli ulteriori, di struttura, necessari a soddisfare la richiesta.
Ha in proposito stabilito il Giudice di Pace di Caserta, con la sentenza 16.10.2000, che “l’adempimento dell’amministratore condominiale alla richiesta avanzatagli da un condomino di ricevere copia integrale di una cospicua serie di documenti comporta lo svolgimento di un’attività extra-mandatum per la quale lo stesso ha diritto ad un compenso aggiuntivo e diverso da quello annuale”.
Fonte: Newspages
Avv. Davide Civallero
Ircat
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