Assemblea acondominiale, evidenza
L’accesso del singolo condomino alla documentazione condominiale. Seconda parte
Particolari casi applicativi
Affermati i principi generali in materia (cfr. I° parte), non vi è ragione di escludere l’accessibilità da parte del condomino ai documenti anche relativi a precedenti consuntivi regolarmente approvati dall’assemblea (e non impugnati) e quindi divenuti incontestabili, quanto meno sotto il profilo dell’annullabilità. Quanto invece alla documentazione non ancora oggetto di esame assembleare, è conseguenza dei principi esposti che gli impedimenti eventualmente frapposti dall’amministratore all’estrazione di copia dei documenti contabili comportino l’annullabilità della delibera di approvazione del consuntivo condominiale.
In tal caso dato che l’impedimento in questione costituisce il fondamento della eccepita annullabilità, sarà il condomino che lo sostiene ad avere l’onere della prova di averlo subito. Naturalmente tale comportamento dell’amministratore non sarebbe anche per se stesso corretto e tale violazione del rapporto di mandato può essere motivo di revoca giudiziale dell’amministratore (così Cass. 8.8.03 n. 11940).
A differenza di quanto spesso pensano i condomini, non si può invece pretendere che l’amministratore porti con sé in assemblea la documentazione contabile, anche se è prassi comune che lo faccia e personalmente la ritengo cosa utile perché può giovare alla concretezza della eventuale discussione su singoli punti del rendiconto.
Riceve poi continue conferme la proponibilità del ricorso in via di urgenza del condominio per il recupero della documentazione dall’amministratore cessato, che ha ovviamente l’obbligo di restituirla
immediatamente alla semplice richiesta del nuovo amministratore, in base alle considerazioni già viste e cioè che tale documentazione appartiene al condominio e non all’amministratore, che la detiene unicamente in funzione del suo incarico. Corollario inevitabile di tale indiscutibile impostazione è che al nuovo amministratore debbano essere trasmessi gli originali dei vari documenti e non delle fotocopie: se poi l’amministratore uscente ritiene opportuno (e mi parrebbe cosa saggia) trattenere in copia la documentazione che potrebbe servirgli poi per affrontare un eventuale contenzioso con il condominio, sarà lui a curare, a proprie spese, la fotocopiatura dei documenti. Quanto al luogo di consegna della documentazione, prescrive l’art. 1182, 2° co. c.c. che (in assenza ovviamente di un diverso accordo tra le parti) “l’obbligazione di consegnare una cosa certa e determinata deve essere adempiuta nel luogo ove si trovava la cosa quando l’obbligazione è sorta”, cioè il domicilio dell’amministratore uscente. Va inoltre assolutamente ribadito che l’amministratore cessato non ha il potere di condizionare la restituzione dei documenti al pagamento di somme che eventualmente gli spettino in forza del pregresso rapporto (nemmeno, aggiungiamo, se queste gli fossero state anche deliberate dall’assemblea): così Cass. 3.12.99, n. 13504, che ha esplicitamente escluso che in tal caso l’amministratore cessato possa eccepire l’inadempimento del condominio per giustificare la ritenzione dei documenti “non essendovi corrispettività né interdipendenza tra dette prestazioni, originate da titolo diversi”.
Per converso, anche la mancata restituzione dei documenti da parte dell’amministratore uscente non legittima la sospensione dei pagamenti a lui dovuti, potendo “eventualmente giustificarla solo per la parte concernente il compenso dell’amministratore, in relazione alla quale è possibile individuare un rapporto sinallagmatico con la condotta inadempiente” (così T. Treviso 24.12.03).
Il neo amministratore è inoltre legittimato ad agire in via di urgenza anche senza la preventiva autorizzazione dell’assemblea, trattandosi del primo ed indispensabile atto della sua amministrazione ed essendo un atto conservativo di beni condominiali, quindi rientrante tra i “normali” ed autonomi poteri-doveri dell’amministratore ex art. 1130 c.c. Dobbiamo però aggiungere, anche in base ad esperienze personali, che non sempre il mezzo, ancorché formalmente corretto, dà in concreto il risultato sperato, posto che l’obbligo, anche quando sia poi ribadito da un giudice, per la sua effettiva realizzazione richiede comunque la collaborazione dell’obbligato (che tuttavia, non ottemperando all’ordine del giudice, può incorrere in sanzioni penali).
Logico corollario di tutto quanto precede è la sentenza 28.12.06 del Tribunale di Venezia, che ha riconosciuto anche al singolo condomino in quanto comproprietario del bene comune costituito dalla documentazione condominiale, la legittimazione giudiziale ad esigere la consegna dei documenti dell’amministratore cessato.
Fonte: Newspages
avv. Davide Civallero
Socio Ircat
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