Novità legislative in materia di locazione
La nuova legge in materia di sicurezza (l. 15 luglio 2009, n. 94) ha leggermente modificato il previgente art. 12, comma 5 bis del decreto legislativo 286/98 (il cosiddetto Testo Unico sull’immigrazione), risolvendo una situazione di ambiguità che aveva dato luogo ad alcune incertezze interpretative. La precedente formulazione prevedeva la reclusione da sei mesi a tre anni, oltre alla confisca dell’immobile (a meno che esso non appartenga a persona estranea al reato), per chiunque, a titolo oneroso e al fine di trarne un ingiusto profitto, avesse dato in locazione un alloggio ad una extracomunitario privo di titolo di soggiorno.
Ci si poneva il problema del rapporto tra la durata dei contratti di locazione e quella, più breve, dei permessi e dei visti di soggiorno e quindi la possibile insorgenza del reato se la situazione del conduttore, originariamente legittima, avesse perso tale connotato in pendenza del contratto. A semplice buon senso può sembrare questione abbastanza irrilevante, dato che il locatore potrebbe non venire a conoscenza della circostanza, e in tal caso difetterebbe l’elemento psicologico del reato, ovvero che, anche una volta che ne fosse venuto a conoscenza non avrebbe comunque avuto (efficaci) strumenti giuridici per rimediare a tale situazione.
Ad ogni modo la giurisprudenza e la
dottrina penalistica la questione l’avevano posta e ciò ha convinto il legislatore a modificare la norma nel senso di chiarire che la situazione di illegittimità di permanenza in Italia dell’extracomunitario deve, perché possa considerarsi sussistente il reato, sussistere “al momento della stipula o del rinnovo del contratto di locazione”, rendendo così giuridicamente indifferenti le successive variazioni di tale situazione.
Un residuo dubbio può sorgere circa la portata del termine “rinnovo”: se cioè debba intendersi circostanza costitutiva del reato solo la stipula di un nuovo contratto ovvero anche i rinnovi “automatici” per mancanza di disdetta. La ratio della legge sembrerebbe indicare l’insorgenza del reato solo nel primo caso, ma per esserne certi occorrerà attendere qualche pronuncia giurisprudenziale.
La legge 133/08 ha invece espressamente abrogato due risalenti norme del 1973 e 1974 rispettivamente che prevedevano la prima la prescrizione biennale del diritto del locatore a vedersi rimborsare dal conduttore gli oneri condominiali e la seconda che prevedeva la nullità di eventuali clausole contrattuali che prevedessero la corresponsione anticipata del canone per periodi superiori ai tre mesi. Entrambe queste norme erano state ritenute
dalla giurisprudenza tuttora in vigore, anche dopo la legge 392/78 – c.d. dell’ “equo canone” – che aveva rielaborato tutte la materia delle locazioni. La prima norma, prevedendo una prescrizione di soli due anni in deroga alla disciplina generale che prevede il termine quinquennale per ottenere il pagamento del canone di locazione e di ogni altro corrispettivo di locazione, dava luogo ad una disparità di trattamento per il locatore, esposto invece nei confronti del condominio ad una prescrizione quinquennale.
La seconda abrogazione espressa, quella relativa alla validità della pattuizione della corresponsione anticipata dei canoni per periodi superiori ai tre mesi, porta certezza ad una situazione in giurisprudenza non univoca, essendosi da alcuni giudici ritenuto che la norma nel ’74 non potesse ritenersi implicitamente abrogata dalla legge 392/78 e che quindi fosse tuttora applicabile, mentre altre sentenze avevano manifestato l’orientamento contrario.
In ogni caso tale abrogazione lascia immutata la situazione per i contratti di locazione c.d. “agevolati” (quelli, per intenderci, di tre anni più due di cui all’art. 2 comma 3, l. 431/98) che devono comunque confermarsi al Decreto Ministeriale 30 dicembre 2002.
Fonte: Newspages
Avv. Davide Civallero
socio IRCAT
Articolo scritto da redattore
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