Spetta la provvigione per solo il ritrovamento e l’indicazione di uno dei contraenti
La terza sezione civile della Cassazione ha ribadito che se il primo contatto tra le parti è avvenuto per effetto dell’intervento dell’agenzia immobiliare sorge il diritto alla provvigione. Con la sentenza n. 9884/08, depositata il 15 aprile 2008, gli ermellini hanno riaffermato un consolidato principio giurisprudenziale che, purtroppo, troppo spesso viene dimenticato dai Giudici del merito.
L’antefatto: il titolare di una agenzia reclamava il diritto a percepire la provvigione sostenendo che la vendita di un immobile era avvenuta per effetto del suo intervento, ovvero, avendone ricevuto incarico, per avere svolto l’attività di ricerca di una persona interessata all’acquisto, alla quale aveva, altresì, fatto visitare l’immobile. Il venditore riteneva di non dover pagare alcuna provvigione all’agente immobiliare sostenendo che l’affare non si era concluso per effetto dell’intervento del mediatore. Più precisamente, il venditore sosteneva che il contratto preliminare era stato concluso con una persona diversa da quella ritrovata dall’agenzia e che aveva visitato l’immobile la quale, avvalendosi della clausola per sè o per persona da nominare successivamente gli indicava, quale acquirente, la persona, (guarda caso) reperita dall’agenzia (che cosa non si inventano alcuni clienti pur di non pagare la provvigione).
Il nostro agente immobiliare si è visto respingere la domanda sia dal Tribunale che dalla Corte d’Appello ma, convinto del suo diritto, ha interposto ricorso in Cassazione.
Si noti che, nel corso dei due giudizi l’agente aveva fornito la prova di essere iscritto al ruolo dei mediatori, di avere ricevuto un mandato irrevocabile ed esclusivo, ma, soprattutto, di aver individuata la persona che, poi, risultò l’acquirente dell’immobile, ma, soprattutto, di averglielo fatto visitare. Inspiegabile, dunque, la decisione dei Giudici dell’Appello.
Fortunatamente, come si dice, ci hanno messo una pezza i Giudici della Corte di Cassazione che hanno affermato il seguente principio di diritto : “…il diritto del mediatore alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell’affare sia in rapporto causale con l’attività intermediatrice, pur non richiedendosi che, tra l’attività del mediatore e la conclusione dell’affare, sussista un nesso eziologico diretto ed esclusivo, ed essendo, viceversa, sufficiente che, anche in presenza di un processo di formazione della volontà delle parti complesso ed articolato nel tempo, la “messa in relazione” delle stesse costituisca l’antecedente indispensabile per pervenire, attraverso fasi e vicende successive, alla conclusione del contratto; sicché, la prestazione del mediatore ben può esaurirsi nel ritrovamento e nell’indicazione di uno dei contraenti, indipendentemente dal suo intervento nelle varie fasi delle trattative sino alla stipula del negozio, sempre che la prestazione stessa possa legittimamente
ritenersi conseguenza prossima o remota della sua opera, tale, cioè, che, senza di essa, il negozio stesso non sarebbe stato concluso, secondo i principi della causalità adeguata“.
I Giudici di legittimità hanno, dunque, rinviato la causa alla stessa Corte d’Appello, ovviamente, ad un’altra sezione che dovrà pronunciare la sentenza attenendosi a tale principio di diritto. Va, peraltro, rilevato che la pronuncia in commento richiama due precedenti recenti (Cass. 11 aprile 2003, n. 5762, 8 marzo 2002, n. 3438 ), entrambe le quali hanno riconosciuto il diritto del mediatore alla provvigione per avere egli fatto visitare l’immobile alla persona che, dopo un lungo lasso temporale e la scadenza del mandato d’agenzia, s’era determinata ad acquistare attraverso il contatto diretto con il venditore. Non è, dunque, necessario, ai fini della maturazione del diritto a percepire la provvigione che il mediatore intervenga in tutte le fasi della trattativa, ben potendo le sue prestazioni esaurirsi nel semplice ritrovamento e nell’indicazione di uno dei contraenti all’altro, di guisa che, esista un rapporto di causalità tra l’attività di intermediazione e la conclusione dell’affare, ovvero, la messa in relazione tra le parti deve costituire l’antecedente indispensabile mediante il quale le parti, anche in tempi diversi, sono addivenute alla conclusione dell’affare.
Fonte: Newspages
Avv. Roberto Bella
Presidente IRCAT
Articolo scritto da redattore
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