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Il Consiglio di Condominio e la figura del Consigliere

giovedì 6 gennaio , 2011

Sono decine le e-mail giunte in redazione dai lettori per avere informazioni sui Consiglieri di Condominio e sul Consiglio. In pratica molti si chiedono se è un organo previsto per legge, se l’amministratore può opporsi alla nomina del Consiglio e quali sono le competenze e le prerogative dell’organo costituito. Per fare luce sulla materia abbiamo chiesto un parere ad Umberto Anitori, esperto del settore, già segretario nazionale di Anaci per molti anni e studioso della materia. La Redazione

In numerosissimi condomini esiste la carica di Consigliere di Condominio anche se il Codice Civile non prevede la figura del Consiglio di Condominio, quindi tale organo deve ritenersi facoltativo e senza poteri ex lege. Da questa constatazione deriva l’affermazione, di alcuni studiosi della materia, secondo la quale la nomina del Consiglio di Condominio e dei relativi componenti è illegale e secondo alcuni, addirittura vietata anche se prevista dal regolamento.

Sta di fatto che moltissimi regolamenti di condominio prevedono la nomina annuale del Consiglio di condominio e ne stabiliscono i poteri, in modo particolare nei condomini dove esistono più scale o addirittura più edifici.

Mi sento di poter affermare, anche in considerazione degli orientamenti della Suprema Corte, che l’assemblea può nominare o meglio istituire il Consiglio di Condominio anche nei casi che non sia previsto dal Regolamento

Sorge quindi il problema per l’amministratore di convivere con il Consiglio di Condominio senza calpestare i diritti di ciascun condomino e senza dar luogo alla nascita di ulteriori motivi di discordia all’interno del condominio.

Il Consiglio di Condominio, dove previsto, deve attenersi a quanto stabilito dal Regolamento sempre che non vada a ledere o limitare i diritti che il Codice Civile attribuisce al singolo condomino e non limiti l’autonomia professionale dell’amministratore nella gestione quotidiana né possa costituire per lo stesso alibi per la mancata attuazione delle delibere di cui l’amministratore rimane l’unico responsabile.

Fatte queste considerazioni si può affermare che il Consiglio di Condominio è sempre e comunque un organo consultivo, che svolge la sua attività per facilitare lo svolgimento delle assemblee e per coadiuvare l’amministratore nella gestione dei servizi condominiali secondo le effettive esigenze dei condomini. I consiglieri debbono in pratica essere i ”sensi “ dell’assemblea, cioè debbono vedere e sentire ciò che tutta l’assemblea non può, per ovvi motivi di tempo, vedere e sentire.

Mi sento di poter affermare che di fatto il Consiglio di Condominio non possiede dei poteri specifici, se non quelli che hanno i singoli consiglieri in quanto condomini , quindi nulla di più degli altri condomini, mentre ha dei doveri nei confronti dell’assemblea e degli altri condomini che lo hanno nominato.

Entrando nello specifico il Consiglio di condominio deve segnalare all’amministratore tutti gli eventuali disservizi e suggerire le soluzioni più idonee per sopperire agli stessi, deve supportare l’amministratore nella scelta dei fornitori esaminando e valutando i vari preventivi, deve segnalare all’amministratore eventuali trasgressioni al Regolamento da parte di condomini ed inquilini, deve affiancare l’amministratore nel prendere decisioni in tempi brevi quando non è possibile attendere l’assemblea facendosi portavoce dei desiderata dei condomini, deve , quando lo prevede il regolamento, controllare i giustificativi di spesa, senza per questo impedire che altri condomini possano eseguire le stesse verifiche congiuntamente o in tempi diversi.

Possiamo quindi concludere che il Consigliere di Condominio è il condomino che dedica una maggiore quantità di tempo al condominio e magari approfondisce anche aspetti tecnico-legali al fine di evitare prevaricazioni da parte dell’amministratore o di qualche condomino invadente e/o prepotente.

Il lavoro dei Consiglieri di condominio, pur non previsto dalla legge, se ben coordinato dall’amministratore e ben svolto dagli stessi può costituire un valido mezzo per migliorare i servizi comuni per rendere le assemblee di condominio meno prolisse e più fattive, in poche parole per migliorare la qualità della vita all’interno del condominio. Umberto Anitori

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4 commenti

  1. Egregio Avvocato, nel mio condominio, da quando è nato, ossia decenni fa, hanno sempre “comandato” 3/4 persone.
    Sino a quando non è stato obbligatorio un Amministratore iscritto all’albo hanno fatto anche quello. In seguito sono stati sempre presenti (uno soprattutto) nel Consiglio di Condominio.
    Oltre a ciò in sede di assemblea uno è presidente, l’altro Segretario: sempre. Si nominano a vicenda.
    Se con loro non si è d’accordo si passano i guai, che vanno dal semplice dispetto, alla maldicenza, alla minaccia velata, che qui al sud fa abbastanza paura…e le assemblee sono piene di deleghe.
    Se ci sono dei lavori da fare è inutile proporre ditte serie, perché tanto verranno accettate solo quelle da loro proposte, anche se notoriamente dubbie.
    Il segretario, forte della sua posizione, scrive il verbale come pare a lui, secondo le sue necessità, non solo ridicolizzando o attaccando il parere di chi dissente, ma addirittura rifiutandosi di allegare dichiarazioni pertinenti, che riportano precisi riferimenti legislativi.
    Chiude inoltre il verbale senza leggerne il contenuto e senza avvisare, rendendone difficile la correzione.
    L’Amministratore è una brava persona e cerca di fare il bene del condominio, ma deve stare attento anche lui perché altrimenti lo sbattono fuori e noi ci ritroveremmo con qualcuno che farebbe esattamente quello che questi elementi vogliono.
    Purtroppo io non riesco a tacere ed accettare, ma in una situazione del genere non so neanche che fare.

  2. Egregio avvocato, sono condomino in condominio con Comitato di Controllo (3 membri) eletto da assemblea le cui prerogative (come da regolamento di condominio) sono di SORVEGLIARE SULLA ESECUZIONE DEI DELIBERATI DELL’ASSEMBLEA E SULLA RIGOROSA APPLICAZIONE DEL REGOLAMENTO DI CONDOMINIO. Fatti: io scrivo all’amministratore, copiando i membri del CdC, per chiarimenti o richieste. Mi risponde uno del membri del CdC usando toni offensivi nei miei riguardi. Domanda: posso diffidarlo nel non sovrapporsi all’amministratore in quanto le risposte non sono di sua competenza ???
    Grazie mille.

  3. Salve,
    Il Regolamento del mio condominio prevede un consiglio con questi incarichi: “..Esso è l’organo consultivo dell’amministrazione e sarà convocato ogni volta si renda necessario. Il consiglio dei condomini deve anche esercitare il controllo amministrativo, tecnico e contabile della gestione del condominio e riferirne all’assemblea con motivata relazione.”
    Nella pratica, in quasi 30 anni di vita il consiglio di questo condominio non ha mai esercitato le funzioni previste dal Regolamento, essendo stato da sempre relegato ad una mera figura rappresentativa della funzione senza che di fatto questa venisse svolta. Ciò, per intesa comune tra tutti i condomini, sia pure non scritta e senza che in tanti anni nessuno dei condomini vi si opponesse.

    Ora le domande:
    1) se un condomino ritenesse responsabili i consiglieri per non aver effettuato le verifiche contabili sull’operato dell’amministratore, possono i consiglieri essere ritenuti effettivamente responsabili anche in una situazione come quella descritta?
    2) alla luce della Riforma del Condominio recentemente approvata dal Parlamento e in vigore dal prossimo 18 giugno, si può ritenere il Consiglio di Condominio e il suo operato non previsto dalla legge?

    Grazie molte.

    • La risposta al quesito in esame presuppone la verifica dell’ammissibilità o meno della nomina di un consiglio di condominio, organo spesso presente nella realtà condominiale italiana.
      A tal riguardo pare possibile affermare come la nomina di un consiglio di condominio debba certamente ritenersi legittima, sia in virtù di una previsione contenuta nel regolamento di condominio, sia a seguito
      di apposita delibera dell’assemblea.
      Si tratta, infatti, di un organo volta a facilitare la vita organizzativa del condominio, la cui previsione, pertanto, risulta legittima, in quanto la sua istituzione ricade nella competenza dell’assemblea, e nella discrezionalità organizzativa dei condomini.
      (in tal senso Trib. Mi. 6 aprile 1992).
      In tal senso, la recente riforma del Condominio pare far proprie tali considerazioni; infatti l’art. 1130 bis, comma 2, c.c. (in vigore dal prossimo 18 giugno), recita testualmente:
      “L’assemblea può anche nominare, oltre all’amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari. Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo”.
      Ciò detto, in relazione alla legittima costituzione del consiglio di condominio, e venendo alla risposta al quesito, pare si debba distinguere a seconda delle funzioni che tale organo venga concretamente a svolgere.
      In relazione alle funzioni consultive, pare si debba negare la responsabilità dei consiglieri, considerata la natura non vincolante di tali pareri nei confronti dell’amministratore. Solo quest’ultimo, pertanto, rimarrà responsabile nei confronti dei condomini per gli atti di amministrazione adottati.
      In relazione alle funzioni di controllo, di contro, pare che l’inadempienza o l’omissione di tale ruolo di vigilanza costituiscano una violazione dell’incarico affidato dall’assemblea.
      Tale rapporto può inquadrarsi nella figura del contratto di mandato: da tale qualificazione ne discende che, in caso di inadempimento che si sostanzi in omessa vigilanza sull’operato dell’amministratore di condominio e di omessa segnalazione di tali irregolarità all’assemblea, i consiglieri siano responsabili nei confronti dei singoli condomini, esclusa la responsabilità del condominio inteso come tale (Trib. Mi. 26 ottobre 1987).
      La natura contrattuale di tale responsabilità, infine, inciderà sia sull’onere probatorio in capo ai condomini che agiscano in giudizio, sia in punto di prescrizione.

      Avv. Giorgio Bertolini

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