Salve! Non sei ancora registrato al sito? Registrati. Se invece ti sei già registrato accedi.

Il decreto cosiddetto “Milleproroghe” (legge10 del 26 febbraio 2011, comma 16-decies) ha spostato di un anno (20 marzo 2012) l’entrata in vigore della mediazione obbligatoria per le controversie in materia di condominio, in attesa che la Corte Costituzionale si pronunci sull’ordinanza del TAR del Lazio  che ha “dichiarato rilevante e non manifestamente infondata, in relazione agli artt. 24 e 77 della Costituzione, la questione di legittimità costituzionale dell’art. 5 del d. lgs. n.28 del 2010, comma 1, primo periodo, secondo periodo, terzo periodo”.

A  questo punto è necessario comprendere quali vertenze possono essere considerate condominiali, infatti tutte quelle che riguardano rapporti tra condomini, tra condomini e condominio o amministratore sono senza dubbio definibili “condominiali”, cosa ben diversa quando la vertenza riguarda un terzo (ad esempio un fornitore non saldato o che non ha eseguito il lavoro in conformità al contratto di appalto) ed il condominio.

Il legislatore all’art. 5, commi 3 e 4 del D.Lgs. 28 del 4 marzo 2010 ha elencato elencato i procedimenti il cui svolgimento non è precluso dalla mediazione:

a) ricorsi per decreto ingiuntivo, inclusa l’opposizione, fino alla pronuncia sulle istanze di concessione e sospensione della provvisoria esecuzione;

b) procedimenti urgenti e cautelari (ricorsi ex art. 700 c.p.c.);

c) procedimenti possessori, fino all’adozione di provvedimenti interdittali;

d) procedimenti in Camera di Consiglio, e dunque in tutti i casi di domanda di nomina/revoca dell’amministratore di condominio, ovvero di provvedimenti necessari per l’amministrazione della cosa comune ex art. 1105 c.c..

Il che è fondamentalmente giusto per il carattere di urgenza di tutte queste procedure il cui rinvio potrebbe avere conseguenze irreparabili.

Forti dubbi sussistono sulle modalità di applicazione della mediazione nel condominio , sulla legittimazione attiva e passiva dell’amministratore a partecipare alla procedura di mediazione, sui tempi  stringenti che la regolano in considerazione della necessità da parte dell’amministratore di avere una specifica approvazione dall’assemblea, sulle maggioranze che devono approvarla e/o ratificarla.

E’ chiaro come l’obbligatorietà della applicazione della procedura pone l’amministratore nella condizione di partecipare alla procedura di conciliazione sia attiva che passiva, il tutto nell’ambito dei poteri ex-art. 1130 cc o dei maggiori poteri concessi dal regolamento di condominio, è ovvio che per materie che esulano da questi poteri sarà necessaria apposita autorizzazione assembleare.

Con quale maggioranza? Come considerare gli eventuali dissenzienti ?

In merito poi ai tempi sorgono ulteriori difficoltà infatti, per legge, è previsto che il primo incontro tra le parti sia fissato dal responsabile dell’organismo di conciliazione non oltre 15 giorni dal deposito della domanda di mediazione: quasi certamente l’amministratore in questi ristretti tempi non riesce  convocare l’assemblea (molti regolamenti di condominio stabiliscono termini superiori a quelli del codice civile per la valida convocazione dei condomini) ovvero non si raggiunga il quorum deliberativo , di conseguenza la partecipazione a questo incontro potrà avere solo un carattere conoscitivo e non decisionale e dovrà comunque essere ratificata a posteriori dall’assemblea.

Queste riflessioni su alcuni aspetti di non semplice applicazione della procedura di mediazione di controversie in materia di condominio ci inducono ad augurarci che da parte del legislatore intervengano chiarimenti e semplificazioni magari all’interno della legge di riforma del codice del condominio attualmente in discussione davanti alla Commissione Giustizia della Camera.

The following two tabs change content below.
Umberto Anitori

Umberto Anitori

Grande esperto nell’amministrazione di condomini, professione che svolge in Viterbo e a Roma da oltre 20 anni. E’ docente incaricato nei corsi di formazione delle primarie associazioni di categoria e per gli enti di formazione accreditati. Consulente immobiliare per numerose aziende di primaria importanza è oggi professionista accreditato al Ministero dello Sviluppo Economico e delle Infrastrutture; al Censis “Istituto di ricerche socio economico” e nelle varie realtà legate agli uffici studi e di sviluppo. Già segretario nazionale dell’ANACI ha al suo attivo numerose pubblicazioni che riguardano la materia dei condomini e la loro amministrazione oltre a partecipazione a programmi televisivi di approfondimento nelle reti Rai e Mediaset. Svolge oggi il ruolo di capo redattore della testata condominio.it coadiuvato da uno staff di legali, tecnici ed esperti del settore.
Scritto il 21/06/2011 da Umberto Anitori | 2 Commenti

2 commenti.

  1. Eufemia scrive:

    salve, non so come fare a porre la mia domanda in area tematica adeguata.. perciò la pongo sotto il tema della mediazione.
    Ho ricevuto una raccomandata dell’avvocato del mio amministratore in cui mi si ingiunge di togliere la caldaia per riscaldamento autonomo che ho posto sul balcone. Sui balconi già sono presenti da molti anni inpianti di aria condizionata, armadi, stenditoi che in teoria il regolamento di condominio vieta. Le mie domande sono: sono obbligata a togliere la caldaia? (peraltro meno inquinante essendo a condensazione); la maggior parte delgi alloggi dispone di area apposita esterna per caldaie con canna fumaria al tetto mentre gli alloggi come il mio hanno la caldaia in casa e canna fumaria sul balcone. Posso chiedere un’assemblea di condominio per parlarne? possono i condimini più “arrabbiati” imporre di non fare l’assemblea? la questione andrà prima obbligatoriamente al giudice di pace o direttamente in tribunale come minaccia l’avvocato che mi ha scritto?
    sono davvero disperata… i costi per me sarebbe molto alti visto che dovre togliere tutto e comprare un’altra caldaia…

    • Ufficio stampaPaolo Bellini scrive:

      Risposta: Umberto Anitori - Il suo quesito non è di facile soluzione in quanto (se come lei lascia intendere) il regolamento vieta di installare qualsiasi attrezzatura fissa all’esterno, dovrebbe essere così anche per i condizionatori e gli stenditoi comunque già presenti che costituiscono precedenti. L’art. 1102 del codice civile, che regola l’utilizzo della cosa comune, recita :” Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa.” Anche volendo sottoporre il problema all’assemblea, trattandosi comunque di innovazione seppure a carattere individuale, l’art. 1120 cc secondo comma recita “Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino”. Lei può chiedere apposita assemblea o quantomeno di inserire l’argomento alla prima assemblea che si terrà, i condomini “arrabbiati” possono non partecipare alla discussione e lasciare l’assemblea o votare contro: non possono impedire di porlo all’o.d.g.
      Qualora il condominio insistesse, anche dopo le sue osservazione sui precedenti esistenti, le consiglio di consultare un legale di fiducia per valutare se esistono gli estremi per resistere o meno.

Page optimized by WP Minify WordPress Plugin