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A cura dell’  Avv. Massimo de Divitiis Consulente e Agente Immobiliare in Trieste

La sentenza che vogliamo evidenziare nella prima uscita di questa nuova rubrica di Condominio.it e’ importante per i principi giuridici affermati e – quel che, forse, più conta – per la frequenza della situazione.

Il caso e’ semplice:

Tizio e Tizia, acquirenti di un appartamento posto in uno stabile condominiale del Comune di Messina convenivano in giudizio Caio e Caia, venditori, chiedendo di essere da loro tenuti indenni (cioe’ di essere rimborsati) di quanto avrebbero dovuto versare al condominio per lavori condominiali straordinari di ristrutturazione deliberati dall’assemblea nel gennaio 1995, allorché l’appartamento, da essi acquistato nel marzo 1996, era ancora in proprietà dei venditori.

La domanda giudiziale trovava accoglimento sia in primo che in secondo grado, e veniva impugnata dai venditori Caio e Caia con ricorso per Cassazione nel quale si lamentava che le sfavorevoli sentenze di merito fossero viziate da violazione dell’art. 1123 c.c., comma 1, per avere la Corte d’appello posto a carico degli alienanti oneri condominiali relativi ad opere straordinarie di ristrutturazione deliberate antecedentemente alla stipulazione dell’atto pubblico di trasferimento dell’unità immobiliare, ma eseguite dopo la stipula della compravendita dell’unità medesima

Tale lagnanza era, secondo la Corte, infondata e con la sentenza che esaminiamo (la n. 24654 del 3.12.2010, emessa – ci sembra il caso di sottolinearlo per dare ai Lettori una giusta visione dei tempi della Giustizia Italiana – a 14 anni di distanza dai fatti), la Suprema Corte stabilisce il principio di diritto che:

<< In caso di vendita di un’unità immobiliare in condominio , nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione o di ristrutturazione o innovazioni, in mancanza di (diverso, n.d.r.) accordo tra le parti, nei rapporti interni tra alienante ed acquirente è tenuto a sopportarne i relativi costi chi era proprietario al momento della delibera dell’assemblea, sicché, ove tali spese siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione dell’atto di trasferimento dell’unità immobiliare, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che tali opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l’acquirente ha diritto a rivalersi, nei confronti del proprio dante causa, per quanto pagato al condominio in forza del principio di solidarietà passiva di cui all’art. 63 disp. att. cod. civ.>>

Per vero, la stessa Corte, nella motivazione della sua decisione chiarisce che, sul punto, e cioè sulla questione giuridica della “l’individuazione del momento di insorgenza dell’obbligo di contribuzione alle spese condominiali nell’ipotesi di trasferimento di proprietà di immobile sito in edificio condominiale e, quindi, del soggetto sul quale, nei rapporti interni tra venditore e compratore, ricade tale onere” la stessa Corte aveva, in precedenza, dato risposte differenti e divergenti.

Secondo un orientamento – scrive la Corte in Sentenza – l’obbligo del condomino di pagare i contributi per le spese di manutenzione delle parti comuni dell’edificio deriva, non dalla preventiva approvazione della spesa, ma dalla concreta attuazione dell’attività di manutenzione, e sorge quindi per effetto dell’attività gestionale concretamente compiuta, senza che rilevi la data della delibera di approvazione dell’opera, avente una funzione meramente autorizzativa del compimento di una determinata attività di gestione da parte dell’amministratore (Cass., Sez. 2^, 7 luglio 1988, n. 4467; Cass., Sez. 2^, 17 maggio 1997, n. 4393; Cass., Sez. 2^, 26 gennaio 2000, n. 857; Cass., Sez. 2^, 9 settembre 2008, n. 23345, in motivazione). Pertanto, nel caso di vendita di un appartamento sito in un edificio soggetto al regime del condominio , obbligato al pagamento delle spese è il proprietario nel momento in cui vengono eseguiti i lavori (Cass., Sez. 2^, 18 aprile 2003, n. 6323).

Un altro indirizzo, invece, identifica il momento di insorgenza dell’obbligo con la delibera della spesa da parte dell’assemblea condominiale: il condomino che vende l’immobile di sua esclusiva proprietà è tenuto a contribuire alle spese condominiali deliberate quando era ancora proprietario (Cass., Sez. 2^, 26 ottobre 1996, n. 9366; Cass., Sez. 2^, 2 febbraio 1998, n. 981.)” E, ulteriormente chiarisce: “In questa prospettiva, si precisa (Cass., Sez. 2^, 21 luglio 2005, n. 15288) che l’obbligo dei condomini di contribuire al pagamento delle spese condominiali sorge per effetto della delibera dell’assemblea che approva le spese stesse e non a seguito della successiva delibera di ripartizione, volta soltanto a rendere liquido un debito preesistente, e che può anche mancare ove esistano tabelle millesimali, essendo in tal caso l’individuazione delle somme concretamente dovute dai singoli condomini il frutto di una semplice operazione matematica”.

A tale secondo indirizzo aderiscono i Giudici della sentenza in esame, che così, ulteriormente chiariscono la loro scelta: “Ad avviso del Collegio, la soluzione al quesito di diritto dipende dalla diversa origine della spesa alla quale il condomino deve contribuire. Può trattarsi: (a) di spesa necessaria alla manutenzione ordinaria, alla conservazione, al godimento delle parti comuni dell’edificio o alla prestazione di servizi nell’interesse comune; (b) di spesa attinente a lavori che comportino una innovazione o che, seppure diretti alla migliore utilizzazione delle cose comuni od imposti da una nuova normativa, comportino, per la loro particolarità e consistenza, un onere rilevante, superiore a quello inerente alla manutenzione ordinaria dell’edificio.

Nel primo caso la nascita dell’obbligazione coincide con il compimento effettivo dell’attività gestionale mirante alla manutenzione, alla conservazione, al godimento delle parti comuni dell’edificio o alla prestazione di servizi nell’interesse comune.L’obbligo insorge, ex lege, non appena si compia l’intervento nel nome di un’esigenza collettiva apprezzata dall’organo – l’amministratore – nelle cui attribuzioni rientra erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni (art. 1130 c.c., n. 3). Sebbene queste spese siano normalmente precedute dal preventivo annuale approvato dall’assemblea, la loro erogazione effettiva non è mera esecuzione della delibera assembleare: sia perché per le attività comprese nell’ordinaria gestione condominiale l’appostazione di una somma nel bilancio preventivo ha la mera finalità di convalidare la congruità delle spese che il condominio prevede di dovere sostenere; sia perché, come si ricava dall’art. 1135 cod. civ., u.c. l’amministratore – almeno in caso di urgenza (come ritiene Cass., Sez. 2^, 18 maggio 1994, n. 4831) o anche al di là di questa ipotesi (secondo l’orientamento seguito da Cass., Sez. 2^, 18 agosto 1986, n. 5068) – deve e può predisporre gli atti e le opere di di manutenzione e di esercizio dei servizi comuni anche quando quel preventivo non vi sia e l’assemblea non si sia pronunciata. In questo senso è orientata la giurisprudenza di questa Corte (Sez. 2^, 21 maggio 1964, n. 1251), quando, da un lato, precisa che l’obbligo del condomino di pagare al condominio i contributi per le spese di manutenzione delle parti comuni o per l’esercizio dei servizi comuni … deriva dalla gestione stessa dell’amministratore”, e, dall’altro, esclude che possa riconoscersi, in tal caso, valore di titolo esecutivo alla delibera assembleare di approvazione, la quale “ha valore non costitutivo ma meramente dichiarativo”.

Diverso è il secondo caso (sub b). Per le opere di manutenzione straordinaria e per le innovazioni, le quali debbono essere preventivamente determinate dall’assemblea nella loro quantità e qualità e nell’importo degli oneri che ne conseguono, la delibera condominiale che dispone l’esecuzione degli interventi assume valore costitutivo della relativa obbligazione in capo a ciascun condomino. In tal caso, l’obbligo di contribuire alle spese discende, non dall’esercizio della funzione amministrativa rimessa all’amministratore nel quadro delle appostazioni di somme contenute nel bilancio preventivo, ma, direttamente, dalla delibera dell’assemblea.

Ciò si ricava – chiariscono ulteriormente i Giudicanti – da una pluralità di indici normativi: dall’art. 1104 cod. civ., dettato in materia di comunione ordinaria tale disposizione – imponendo a ciascun partecipante di contribuire nelle spese necessarie per la conservazione e per il godimento della cosa comune e nelle spese deliberate dalla, maggioranza – fa discendere, in taluni casi (allorché la spesa importi innovazioni o sia determinata da esigenze di miglior godimento), l’obbligo di contribuzione da una volontà collegiale; dall’art. 1121 c.c., comma 2, che consente innovazioni gravose o voluttuarie insuscettibili di utilizzazione separata quando se ne assumano la spesa i condomini che, costituendo maggioranza, hanno voluto o accettato l’innovazione: in tal caso, appunto, dovrà sobbarcarsene la spesa “la maggioranza dei condomini che l’ha deliberata o accettata”, mentre ne sarà esente colui che non ne ha deliberato (e quindi voluto) la realizzazione; dall’art. 1123 cod. civ., il quale, nel disciplinare la misura del contributo dei condomini, prevede, accanto alle spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio e per la prestazione dei servizi nell’interesse comune , quelle per le innovazioni deliberate dalla maggioranza.”

E chiariscono, da ultimo, che tutto quanto sopra trova applicazione solo se le parti della vendita non abbiano profittato della possibilità, sempre presente, di “liberamente pattuire, nel contratto di compravendita di un piano o di una porzione di piano di un edificio in condominio , su quale delle due parti sia destinato a ricadere l’onere per spese condominiali deliberate ed ancora da eseguire.”, giacchè solo “In difetto di pattuizione, soccorre la legge”.

Questa la sentenza. Si può dire, allora, come e’ già stato fatto da altri commentatori che da ora in poi “Saranno più tranquilli i potenziali acquirenti di un appartamento in condominio”. Diremmo proprio di no! E questo per due ragioni. La prima e’ che l’ orientamento della sentenza in commento potra’ sempre essere rovesciato da una successiva sentenza che abbracci e faccia propria la diversa possibile tesi cui anche nella sentenza in commento viene fatto riferimento [e ciò vale sempre, perché e’ così che funziona il nostro sistema a differenza di quelli anglosassoni di common law in cui il rispetto del precedente giurisprudenziale e’, praticamente, obbligatorio a condizione, però, che sia non nuova e diversa la fattispecie in discussione (il che fa solo sì che si sposti la discussione dai principi giuridici a quelli di fatto)],

la seconda e più grave e’ che i principi esposti nella sentenza commentata, hanno solo un valore interno fra le parti. Per quanto riguarda, infatti, i rapporti “esterni” con il condominio, l’ Amministratore (anche in forza della sentenza di Cassazione del 9 novembre 2009. numero 23686) potrà e dovrà richiedere il pagamento delle spese alla persona che, all’atto della richiesta, risulta essere condomino, e cioè, nel caso che abbiamo esaminato a Tizio e Tizia, compratori e solo in caso di loro incapienza potrà, in seconda battuta, rivolgersi ai venditori, esattamente come, in rivalsa, avrà già fatto il condomino aggredito.

Il Problema si sposta, quindi, al chiedersi se, quando, dopo 14 anni, l’ acquirente avrà ottenuto una sentenza definitiva anche favorevole riuscirà ad effettivamente recuperare le somme dovutegli dal Venditore, o, in caso di sopravvenuta in capienza di quest’ultimo, avrà speso moltissimo ulteriore denaro in spese legali sostanzialmente per nulla.

Essendo tale rischio tut’altro che ipotetico, in caso di acquisto di un’unità immobiliare posta in un condominio, il Consiglio e’ di informarsi sempre, almeno prima della stipula del definitivo, presso l’ Amministratore, se vi siano state delibere di spese straordinarie ancora ineseguite e, in caso di risposta positiva,

o immediatamente pattuire con il venditore che l’onere di tali spese condominiali sarà destinato a permanere e ricadere su di lui, informando del patto l’ Amministratore e l’ Assemblea

o, ancora meglio, trattare uno sconto sul prezzo di acquisto, pari alla futura incidenza della spesa straordinaria (specie se già quantificata), assumendosene l’onere.

Prevenire e’ sempre meglio che reprimere!

 

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Massimo de Divitiis

Massimo de Divitiis

Per oltre 30 anni Avvocato, libero professionista, e' stato per quasi dieci anni Ricercatore Confermato ed Assistente Incaricato presso la cattedra di Diritto Privato dell'Università di Cà Foscari in Venezia. In tale periodo ha avuto al suo attivo alcune importanti note in materia di diritto di famiglia e di diritti reali, pubblicate sulle maggiori riviste del settore (Foro Italiano e Giurisprudenza Italiana). Giudice di Pace a Mestre all'epoca dell'entrata in vigore della legge sull' equo canone, e' stato anche docente della CCIAA di Pordenone per i corsi di preparazione all' esame di Agente immobiliare e docente ENAIP a Trieste per i corsi regionali di avviamento al lavoro post-scolastici, nelle materie del Diritto Privato e del Diritto Tributario Ha svolto per anni attività di consulenza e assistenza legale e processuale, ovviamente sempre in materia di diritto privato e civile, ma anche in materia di diritto commerciale e tributario e ciò anche sotto i profili delle responsabilità di tipo penale, specificamente qualificandosi come consulente legale nel settore delle piccole e medie imprese per la lunga esperienza maturata quale consulente legale prima del CNA e poi, anche, della CLAAI per la provincia di Venezia e per la lunga militanza, nella sua qualità di avvocato tributarista, nella LAPET di Trieste A seguito dell'esperienza acquisita quale Giudice, nelle materie relative alle controversie locatizie e condominiali, e' stato anche a lungo consulente legale del SICET (Sindacato Inquilini Casa e Territorio) di Trieste. Oggi, lasciate le cure dello Studio Legale alla figlia Giulia, ed attratto dall'interesse per le problematiche immobiliari e creditizie delle PMI ha deciso di usare le sue conoscenze per continuare ad occuparsi dei suoi vecchi clienti nella nuova veste di Mediatore Immobiliare e Creditizio. Coordinatore ANAMA per le provincie di Trieste e Gorizia
Scritto il 8/07/2011 da Massimo de Divitiis | 1 Commento
Rubriche: FAQ, Spese condominiali

1 commento.

  1. pietro pannella scrive:

    A tutti voi, buonasera, scrivo questa missiva, per rendere pubblica una mia richiesta al mio Amministratore di Condominio.. In data 30 Maggio 2014 ho notificato una missiva allo studio del mio Amministratore di Condominio, chiedendogli una Copia del libretto matricolare dell’Impianto Ascensore…In data 13 Ottobre 2014 sono stato convocato allo studio, per ritirare alcuni documenti, redatti da un verbale, che ho letto, sottoscritto, e confermato…Ma in relazione alla richiesta del Libretto dell’Ascensore….il mio Amministratore, ha scritto a verbale, sè volevo una copia dell’ eventuale libretto, dovevo fornire la Normativa vigente , e quindi mi è stato rifiutato la copia….A questo punto, io condomino, volevo delucidazioni in merito, sapendo in virtù di quale normativa vigente, io posso chiedere una copia del libretto Ascensore ? Ho il diritto, una volta che ho pagato rate per l’adeguamento Ascensore, ricevere questo documento ?
    Nell’attesa di un vostro riscontro in merito, distinti saluti a tutti voi .
    Pietro Pannella – Napoli

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