Condomini Morosi
In questo articolo riportiamo uno scambio di corrispondenza con un nostro lettore ed il nostro esperto.
L’argomento trattato è molto sentito nel campo del condominio e speriamo che questo scambio di domande e risposte sia utile anche a d altri che magari vivono la stessa situazione.
Domanda:
Mi trovo in una situazione in cui un mio condomino (società immobiliare ) è fallito e non paga le spese condominaìiali da due anni. Ho recentemente trovato su internet un articolo che vi allego.
Gradirei sapere se la parte dell’articolo che riporto corrisponde alla realtà e in caso affermativo quali sono le leggi o le sentenze su cui poggia.
Responsabilità dei condomini
I condomini sono responsabili rispetto dei debiti condominiali risp a terzi per e quote non versate dal moroso. Esse andranno ripartite tra tutti in percentuale ai millesimi, ricalcolati con l’esclusione del moroso stesso. I millesimi di riferimento sono quelli relativi al tipo di spesa affrontata: per esempio saranno quelli calore, per la parte che riguarda il riscaldamento, quelli di proprietà, per il rifacimento della facciata eccetera. ….
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Risposta:
Confermo quanto affermato dall’amico Avv. Silvio Rezzonico, con la precisazione che a seguito della sentenza (n°9148 dell’8 aprile 2008) della Suprema Corte in merito parziarietà ed alla solidarietà dei condomini, questa ultima potrà essere richiamata soltanto dopo aver espletato, senza ottenere soddisfazione, tutte le procedure previste dalla prassi e cioè, richiesta di decreto ingiuntivo da parte del condominio nei confronti del condomino moroso, atto di precetto nei confronti dello stesso, inserimento del condominio nel fallimento.
Nello stesso tempo il terzo creditore dovrà a sua volta aver ottenuto decreto ingiuntivo nei confronti del condominio e, magari aver emesso atto di precetto nei confronti del condomino moroso ed eventualmente essersi inserito nel fallimento solo dopo l’inutilità di questi tentativi gli altri condomini potranno essere chiamati a rispondere solidamente. Umberto Anitori
Domanda:
La Ringrazio per la risposta arrivata velocemente e chiara. Gradirei se possibile però un ulteriore chiarimento.
Capisco bene la risposta ma se il terzo creditore è l’Enel o il fornitore del Gas, il fornitore, se le bollette non sono state pagate, non penso faccia decreti ingiuntivi etc… staccherà la fornitura.
Anche in questo caso i condomini (non morosi) sono tenuti a pagare?
Per essere chiaro:
Nel mio condominio (nove unità -una di una immobiliare fallita che è morosa totalmente da più di due anni) qualche condomino si rifiuta di pagare le bollette anche per la parte del moroso e potrebbe succedere che quest’inverno resteremo al freddo per mancanza di fornitura di GAS
Ringrazio ancora e cordialmente saluto
Risposta:
Il caso da lei esposto è un caso emblematico delle conseguenze che la sentenza della Suprema Corte sulla parziarietà può comportare nel condominio, in effetti l’amministratore avrebbe dovuto pagare le bollette in quota parte sulla base dei versamenti ricevuti, comunicando all’azienda fornitrice i nomi dei condomini paganti nonché gli importi ed i nominativi a carico dei condomini morosi, mettendo così le aziende nell’impossibilità di effettuare la sospensione delle forniture.
Nello stesso tempo avrebbe dovuto richiedere decreto ingiuntivo nei confronti della soc. Immobiliare inserendosi nel fallimento. Non avendo operato in questo modo oggi può soltanto convocare una assemblea per la approvazione del fondo necessario ad evitare il distacco delle forniture, che una volta approvato diventa obbligatorio per tutti i condomini, ferma restando la necessità di procedere giudizialmente nei confronti della società Immobiliare e di inserirsi nel fallimento nella speranza di recuperare in tutto o in parte le somme che gli altri condomini sono costretti ad anticipare. Umberto Anitori
Domanda:
Sono ancora a Lei, perché la sua risposta sul fatto che le bollette potessero essere, in pratica, pagate in quota parte, anche con decreto ingiuntivo fatto condomino moroso ( nel ns. caso società immobiliare fallita) mi ha lasciato molto, molto perplesso.
Poiché qualche giorno dopo, proprio per questi problemi condominiali, mi sono incontrato con L’Amministratore e l’Avvocato che ci rappresenta (ha fatto il decreto ingiuntivo e ci rappresenta nel procedimento diciamo di fallimento della società morosa), posta la questione, ho avuto dall’Amministratore la risposta che L’AcepGAs (azienda che ci fornisce il Metano) in casi simili si è categoricamente rifiutata di accettare.
L’avvocato poi ha citato un articolo del codice civile (poi l’ho cercato mi pare sia il 1181):
Il creditore può rifiutare un adempimento parziale anche se la prestazione è divisibile, salvo che la legge o gli usi dispongano diversamente.
Ora mi pare che la sentenza del 2008 contraddica almeno nel caso del Condominio questo articolo o meglio entri nel salvo che… Però se, come sarebbe avvenuto nel ns. caso l’Acepgas, o l’ENEL, avessero interrotto la fornitura (tirando ad esempio in ballo regolamenti loro). Lei se la sarebbe sentita di iniziare un contenzioso con essi?
In un paese come il nostro sapendo come funziona ed in che tempi la “giustizia”.
Credo quindi che quanto da Lei consigliato, intendo “pagare quota parte delle bollette”, anche se probabilmente legalmente sostenibile, praticamente non credo lo sia.
Mentre ad esempio nei confronti dell’artigiano che ha cambiato la caldaia, penso la cosa sia fattibile. Ma questa è un’ingiustizia evidente, ma così va nel paese in cui ci troviamo a vivere ed operare.
Grazie ancora per il tempo cortesemente dedicatomi.
Risposta:
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Umberto Anitori
Domanda:
Mi scusi se la disturbo ancora, ma quanto da Lei scritto nell’articolo sopracitato mi ha ancor più lasciato perplesso. Non sono esperto di legge, ma nel mio piccolo, il suo articolo mi pare teoricamente molto bello.
Mi permetta però tre osservazioni.
La prima è relativa al fatto che trovo una contraddizione con quanto mi aveva scritto corrispondenza che c’è stata tra Noi tramite condominio.it. La sua prima risposta ove io chiedevo delucidazioni sulle basi giuridiche dell’affermazione fatta dall’ avv. Rezzonico sul’articolo “Quando il condomino non paga, apparso su Tuttosoldi – La Stampa” e precisamente, come avevo riportato:
Responsabilità dei condomini
I condomini sono responsabili rispetto dei debiti condominiali risp. a terzi per e quote non versate dal moroso. Esse andranno ripartite tra tutti in percentuale ai millesimi, ricalcolati con l’esclusione del moroso stesso. …
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Mi pare sia in contrasto con quanto dice nel suo ultimo articolo e cioé:
Nel caso invece che ( l’Amministratore n.d.r.) effettui i pagamenti in rispondenza delle quote parte incassate la responsabilità dei disservizi ricadrebbe direttamente sui condomini morosi e sulle società che erogano i servizi e che hanno deciso la sospensione degli stessi per tutti i condomini.
Da questo e quanto scritto nel paragrafo precedente, deduco che i condomini non morosi non sono tenuti a pagare anche (nelle loro quote parti) per il condomino moroso (anche le aziende fornitrici sono terzi). Allora pagare o non pagare per il Condomino moroso e fallito, avendo fatto ingiunzioni etc…? Pagare solo per alcune cose (metano Enel acqua..)
La seconda sua affermazione su cui mi permetto un’osservazione (nella pratica) sta in questo:
Chi sapendo che se la bolletta del metano (prendiamo ad esempio quella del Metano, ovviamente in un condominio con riscaldamento ed acqua calda centralizzati, come è il mio) non viene pagata il contatore viene chiuso, e quindi rimarrà al freddo, non concorrerà a pagare la sua quota parte per il condomino moroso, sicuro poi che lo aspetta un contenzioso con l’Azienda (e siamo in Italia , ove i contenziosi si risolvono dopo 3-4 anni ). Certo, come piacerebbe a Lei, piacerebbe a chiunque sapere cosa addurrebbe l’Azienda per …. ed anche come il procedimento finirebbe (anzi sarebbe meglio fosse già successo tutto, ma a qualcun altro).
E in tutta questa discussione abbiamo lasciato da parte il fatto che alcuni appartamenti sono o possono essere affittati ed ovviamente presumo che l’inquilino abbia diritto al riscaldamento etc.
Terza ed ultima osservazione (e questa potrebbe essere una delle motivazioni che l’azienda a mio avviso potrebbe addurre). Supponiamo che su dieci il condomino moroso non sia uno, ma siano nove.
Inutile le ricordi che la normativa vigente sul risparmio energetico vieta di trasformare un condominio con più di quattro unità abitative non può passare da un impianto di riscaldamento centralizzato a singoli impianti di riscaldamento autonomi.
Mi pare che quanto detto sopra da Lei per i nove a cui non era giusto togliere la fornitura, anche al solo che paga (unico non fallito, andiamo all’assurdo perché a volte in questo modo si capisce meglio) non è giusto togliere la fornitura del gas che serve per riscaldare il suo appartamento. Ovviamente, portiamo avanti ulteriormente l’assurdo, supponendo che i condomìni in questa situazione siamo tanti, magari la maggioranza in una città… come sta in piedi l’Azienda erogatrice?
Risposta:
La sentenza n°9841 non ha cancellato la solidarietà ha soltanto stabilito che un terzo creditore non può chiamare a rispondere di un debito un condomino che ha già pagato la sua quota( in effetti era ormai consuetudine da parte dei legali delle ditte che vantavano crediti nei confronti del condominio di notificare il precetto ai condomini più solvibili indipendentemente dal fatto che avessero pagato o meno) è ovvio che qualora il condomino moroso non fosse più solvibile torna in vigore la solidarietà ed il condominio deve far fronte ai suoi debiti ripartendo tra i condomini restanti le quote non versate dal moroso.
Non condivido i suoi timori in merito ad una eventuale volontaria morosità fidando nei tempi lunghi della giustizia, infatti rimane l’obbligo per l’amministratore di richiedere decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo nei confronti dei condomini morosi, procedura che nei casi meno veloci sarà comunque completata massimo entro sei mesi. Contemporaneamente anche il terzo creditore può richiedere ed ottenere decreto ingiuntivo con identiche modalità e negli stessi tempi. il tutto comporterà un notevole aggravio di spese oltre ad interessi e svalutazione per il condomino moroso.
Quanto all’ipotesi di nove condomini su dieci morosi (hanno approvato il preventivo di spesa?), è evidente che l’azienda erogatrice in questo caso potrà sospendere la somministrazione di gas/energia, ma è altrettanto evidente che l’unico condomino diligente potrà rivalersi nei confronti degli altri condomini, magari chiedendo il rimborso delle spese di soggiorno in albergo nel quale à stato costretto a trasferirsi a seguito dei disservizi del condominio. Umberto Anitori
Articolo scritto da Umberto Anitori
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febbraio 13th, 2012 at 12:58
Sono il lettore del scambio di corrispondenza riportato sopra. Visto che la corrispondenza è stata pubblicata e visto che appare se uno ricerca “condomino moroso affittato” , questa corrispondenza appare fra le prime voci, vorrei fare una precisazione che allora non avevo fatto. L’avvocato non aveva capito bene la situazione per assurdo che facevo, non pensavo a nove condomini ” normali” che volessero approfittare …
MA a nove condomini falliti. Cerchiamo di fare un caso che porti allo stesso risultato.
Condominio con 6 appartamenti due grandi e quattro piccoli, proprietari diversi, i due grandi hanno anche se per poco la maggioranza di millesimi. Sfortuna nera i due proprietari ( e abitanti negli appartamenti) degli appartamenti grandi falliscono.
Non pagano più una un euro al Condominio.
Il condominio ha riscaldamento ed produzione acqua calda centralizzato.
Due degli appartamenti piccoli sono abitati dai proprietari due sono affittati.
All’assemblea ordinaria partecipano tutti ed approvano il bilancio preventivo anche con i voti dei proprietari morosi.
Se vogliono riscaldarsi i proprietari dei quattro piccoli pagheranno le bollette del GAS e non parzialmente , come dice Lei, perché altrmenti la ditta fornitrice chiude.
( Potrebbe anche aver ragione Lei che la ditta non rispetta la legge etc etc… ma siamo in Italia,
intanto la ditta chiude il contatore. Il condominio o i meglio i proprietari cosa fanno… quando, sempre che Lei abbia ragione, riavranno il GAS e con quali spese legali ?!?!) . Non solo ma in questo caso, il condomino proprietari con inquilino ha poca voglia di pagare per i morosi falliti, tanto che Lui non resterà al freddo… Questo creerà ulteriori problemi , sopratutto se si pensa ad un numero di appartamenti diversi ed ad un solo moroso con circa il 20% di proprietà. Insomma può darsi che Lei abbia ragione da un punto di vista legale, ma non è una strada che uno implicato come me sceglie. Del resto se la “giustizia” in Italia funzionasse come nei paesi civili, dopo due anni la situazione sarebbe conclusa, ed i debiti del condomino sarebbero a carico di chi acquista all’asta.
Mi permetta una osservazione ulteriore è ingiusto che il credito del Condominio sia chirografario. Fra i creditori ci sono Banche che sono privilegiate nei confronto del condominio, ma la BAnca ha scelto di fare prestiti mutui fidi ed altro, potendo conoscere la persona e l’azienda che ha chiesto, per cui un po’ di responsabilità ce l’ha avuta…. ma i condomini , non hanno mica scelto niente, un condomino vende a chi vuole e se ne va.
febbraio 15th, 2012 at 15:47
Senza ombra di dubbio lei ha ragione nella impostazione generale, molto meno negli aspetti tecnico legali. Mi spiego il grosso difetto è nella scarsa rilevanza che la legge italiana riserva al condominio ed all’amministratore, al contrario di quanto avviene nel resto di Europa, in Italia chiunque può fare l’amministratore,per assurdo, ma purtroppo è così, non gli si richiede nemmeno di saper leggere e scrivere, poi quando ci si trova in situazioni come quella da lei descritta ci si accorge di tutte le cose che l’amministratore avrebbe potuto e/o dovuto fare e non ha fatto per ignoranza o per superficialità, comunque per mancanza di professionalità. Nel suo caso credo che prima di arrivare al fallimento i due condomini abbiano accumulato notevoli debiti condominiali , che avrebbero potuto essere richiesti giudizialmente molto prima che sopraggiungessero le banche, e qui l’amministratore non è esente da responsabilità.
Inoltre l’amministratore avrebbe dovuto effettuare i versamenti alla società che fornisce il gas pro quota versando soltanto gli importi effettivamente incassati e comunicando alla stessa società i nomi , gli indirizzi e le rispettive quote dei morosi. Altro aspetto rilevante è quello che i condomini morosi intervengono alle assemblee ed approvano spese che non sono in grado di pagare, anche in questo caso gli aspetti sono due: uno di carenza legislativa (in molte nazioni i condomini che non sono in regola con i pagamenti perdono il diritto di voto), l’altro di incompetenza dell’amministratore che dovrebbe sapere che quale mandatario non può effettuare le spese se prima i mandanti non gli forniscono la provvista.
Tornando al caso specifico i condomini minoritari , almeno per millesimi , potrebbero chiedere. al giudice un provvedimento di urgenza per ottenere il distacco dall’impianto centralizzato degli appartamenti dei due condomini morosi in modo da poter gestire il riscaldamento senza aggravi di spesa.