Parti comuni

I locali per la portineria e altri locali comuni

Con la riforma della disciplina del condominio (Legge n. 220 del 2012), è stato modificato il contenuto del punto 2 dell’articolo 1117 del codice civile, prevedendo espressamente all’interno dell’elenco le aree destinate al parcheggio e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune.

E’ stata impiegata una definizione generale rispetto alla precedente, dei “locali per i servizi in comune“, all’interno dei quali vengono lasciati invariati la portineria e l’alloggio del portiere, le lavanderie e gli stenditoi.

E’ stato tolto invece, il riferimento ai locali “per il riscaldamento centrale“, i quali tuttavia sono considerati comuni se destinati a contenere gli impianti per l’erogazione del servizio centralizzato del condominio.

I beni comuni ed il vincolo di destinazione

Per i locali indicati nell’articolo 1117 codice civile, vi è una presunzione di comunione, se dal titolo non risulta il contrario, e sono principalmente parti dell’edificio che pur non essendo indispensabili per l’esistenza del condominio, sono comuni a tutti i partecipanti in base alla loro destinazione, oppure per il collegamento strumentale e funzionale tra tali beni e le singole unità immobiliari dell’edificio.

I tipi di destinazione d’uso

Il vincolo di destinazione che può caratterizzare un bene comune, può essere “strutturale“, come per il locale in cui ha sede la portineria (c.d. “guardiola”), oppure può essere “convenzionale“, quindi per espressa previsione del regolamento, come, per esempio nel caso dell’alloggio del portiere cui viene destinata una delle unità immobiliari dell’edificio condominiale.

La giurisprudenza ha evidenziato che è necessaria l’analisi degli atti di acquisto, per individuare la destinazione di determinati locali in sede di costituzione del condominio.

La previsione dell’articolo 1117 codice civile n. 2

Le parti comuni contenute nell’elenco al punto 2 dell’articolo 1117, possono essere utilizzate individualmente, in considerazione del fatto che la destinazione all’uso comune non si pone in termini di necessità, quanto di utilità, sulla scorta della relazione di accessorietà tra le unità immobiliari dell’edificio condominiale e i locali al loro servizio.

Di conseguenza, quando viene meno il vincolo di destinazione principale, il bene comune perderà la sua specifica destinazione d’uso e, con l’unanimità dei consensi, potrà anche essere ceduto a terzi.

Molti regolamenti prevedono una sorta di opzione in favore dei condomini. Tale clausola risulterà valida solo qualora il regolamento abbia natura contrattuale.

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