Parti comuni

IL SOTTOSUOLO DEL CONDOMINIO – SECONDA PARTE

martedì 3 ottobre , 2017

sottosuolo

La decisione in primo grado

Il Tribunale accoglieva domanda, con conseguente ordine di ripristino dello stato dei luoghi.

Successivamente il giudice d’Appello, rigettava la domanda dell’utilizzatore sulla base del contenuto dell’articolo 1 del regolamento condominiale, secondo il quale: “formano oggetto del presente regolamento di condominio gli stabili, nonché il terreno sul quale i fabbricati sono eretti e il cortile annesso al mappale 34“, e dell’articolo 2: “costituiscono proprietà comune in modo inalienabile e indivisibile a tutti i condomini e devono essere mantenuti efficienti a spese comuni il terreno sul quale sorgono gli edifici, le foro fondazioni, strutture portanti, il cortile al mappale 34“.

La previsione contenuta nel regolamento

Il regolamento era stato esplicitamente accettato dalle parti, in quanto allegato agli atti d’acquisto, quindi il sottosuolo sul quale sorgeva l’edificio, nonostante fosse separato dall’edificio condominiale principale, deve comunque considerarsi parte comune, in virtù della previsione contrattuale.

Il ricorso in Corte di Cassazione

L’utilizzatore propose ricorso per Cassazione, sottolineando l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un passaggio fondamentale della controversia, per assenza di prova in merito al possesso del sottosuolo da parte del condominio.

La Cassazione sostenne che in appello, era stato correttamente ritenuto, che il sottosuolo del fabbricato, grazie al rapporto di accessorietà con l’immobile principale e l’inclusione dello stesso tra le parti comuni previsto dal regolamento, fosse sufficiente per determinare il compossesso del bene oggetto di causa.

La previsione dell’articolo 1117 codice civile

Gli articoli 1 e 2 del regolamento condominiale riflettono la norma contenuta nell’art. 1117 codice civile, secondo il quale non solo la superficie a livello del piano, ma tutta la porzione del terreno su cui poggia il fabbricato, perciò anche la parte sottostante di esso.

Il termine “suolo” usato dall’articolo 1117, ha un significato più ampio di quello previsto nell’articolo 840 codice civile.

I due articoli letti insieme, evidenziano che il sottosuolo, costituito dalla zona esistente in profondità al di sotto dell’area superficiaria che è alla base dell’edificio, va considerato di proprietà condominiale in mancanza di un titolo, che ne attribuisca la proprietà esclusiva ad uno dei condomini.

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