Amministrare il condominio

Il principio dell’apparenza in condominio – Prima Parte

giovedì 2 novembre , 2017

il principio dell'apparenza

Il principio dell’apparenza  può essere applicato in favore del terzo creditore?

L’amministratore di condominio, per il recupero delle spese condominiali, può agire solo nei confronti dei proprietari degli immobili facenti parte del complesso, come individuati dai registri immobiliari, e non contro coloro che possano apparire tali.

Le azioni giudiziarie promosse dai terzi

In caso di azione giudiziaria instaurata da terzi creditori del condominio che, possono agire pro quota nei confronti dei condomini morosi, come previsto a norma dall’articolo 63 disp att. codice civile, e anche in questo caso, legittimato passivo è soltanto l’effettivo condomino.

Ciò è stato affermato dalla Corte di Cassazione con ordinanza n. 23621, dello scorso ottobre, sottolineando che l’obbligazione è strettamente connessa al diritto reale condominiale.

La vicenda trattata dai giudici

Il caso si sviluppa attorno ad una opposizione a decreto ingiuntivo, ottenuto dalla società che vantava un credito nei confronti del condominio, contro due condomini, come saldo residuo del corrispettivo, dovuto per interventi di ristrutturazione del fabbricato condominiale.

In primo grado, il Giudice revocava il decreto e condannava i condomini opponenti al pagamento di una somma ridotta rispetto a quella ingiunta; in un secondo momento un condomino propose appello, evidenziando di essere solo amministratore della società proprietaria dell’appartamento in condominio, di conseguenza era solo condomino apparente, ed era privo di legittimazione passiva rispetto alla pretesa creditoria vantata nel giudizio.

La decisione della corte d’Appello

Il Giudice d’Appello, rigettava la domanda, ritenendo come il principio dell’apparenza del diritto potesse applicarsi solo nei rapporti con l’amministratore di condominio, e non anche nei confronti dei terzi, i quali non sono tenuti ad accollarsi l’onere di accertare la proprietà reale dell’immobile.

La Corte di Cassazione, chiamata a decidere sull’appello proposto dal condomino apparente, accolse il ricorso, cassando la sentenza e rinviando alla Corte d’Appello.

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