condominio

Chi paga le spese quando ci sono più entrate?

lunedì 12 febbraio , 2018

Discipline specifiche

Nelle grandi città stanno proliferando i condomini di grandi dimensioni, che molto spesso si caratterizzano per una specifica disciplina, in materia di distribuzione di spese di manutenzione delle parti comuni. Ad esempio, sono previste apposite regole ad hoc, per i condomini in cui le parti comuni servano soltanto un numero limitato di unità immobiliari, oppure per quei condomini che presentano più accessi da scale distinte.

Scale: parte comune del condominio

Le scale, ai sensi dell’articolo 1117 c.c., sono incluse tra le parti comuni dell’edificio, di conseguenza i proprietari delle varie unità immobiliari, ne hanno la proprietà comune.

Le spese di manutenzione vanno distribuite ai sensi dell’art. 1124 c.c., e sono dunque a carico dei proprietari delle unità immobiliari a cui servono.

Ripartizione delle spese: principi generali

Il codice civile, all’articolo 1124, prevede i principi generali sulla distribuzione delle spese per la manutenzione delle scale in condominio; la spesa viene ripartita tra i proprietari delle unità immobiliari che sono servite, per metà in ragione del valore delle singole unità e per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.

Ciò comporta che si dovrà tenere conto sia dei millesimi di proprietà, sia del piano ove sono ubicate le varie unità immobiliari.

Condominio servito da più scale

Nel caso in cui il condominio, sia servito da più scale, l’articolo 1123 c.c., prevede che se ciascuna scala, è destinata a servire solo una parte dell’intero fabbricato, le spese per la manutenzione delle stesse sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

Per cui la ripartizione delle spese sarà effettuata, facendo riferimento a ciascuna singola scala, sia per quel che concerne il valore millesimale delle unità immobiliari che per l’altezza del piano dal suolo.

Nell’ipotesi in cui un condominio preveda l’accesso da due o più scale distinte, le decisioni relative alla manutenzione di ciascuna di queste vanno prese dai condomini interessati. Poiché questi ultimi risultano essere i comproprietari della singola scale (c.d. condominio parziale), per poter validamente costituire un’assemblea è sufficiente una convocazione ad essi limitata.

Le maggioranze assembleari, sono determinate esclusivamente con riferimento ai condomini che traggono utilità dalla scala stessa.

Le deroghe dell’assemblea

Gli articoli di legge, possono essere derogati con una decisione presa all’unanimità degli interessati in assemblea.

Il contenuto dell’articolo 1124 codice civile, può essere derogato solo con patto negoziale, quale può essere considerato il regolamento condominiale approvato all’unanimità (c.d. regolamento contrattuale o convenzionale).

Se il condominio ha più scale e più accessi, l’unanimità va individuata con riferimento ai millesimi dei soli condomini che usufruiscono della singola scala. Ogni scala avrà la sua particolare disciplina di ripartizione delle spese e la sua eventuale tabella.

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