Un appartamento confina con una discoteca e il rumore è insopportabile. Soprattutto di notte. Inoltre un bar vicino si è inventato di fare musica il sabato e la domenica e allora … siamo alla disperazione. Questo il grido d’allarme di un lettore che si rivolge a noi per capire cosa può fare. Un altro lettore ci riferisce del comportamento dell’inquilino che vive sopra di lui. Il problema è che la signora cammina con i tacchi alle 5 del mattino! Per non parlare poi della tovaglia che tutti i giorni viene scuotata a dovere dal poggiolo facendo cadere le briciole nel terrazzo sottostante. E poi che dire del volume di radio e televisione? Altro ancora ce l’ha con il rumore da traffico di una strada non adeguatamente insonorizzata dall’ente gestore. Questi sono problemi classici, che il codice civile chiama «immissioni» (art. 844). Per capire bene cosa fare è importante conoscere cosa dice la norma:

Il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, se non superano la normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi.

Nell’applicare questa norma l’autorità giudiziaria deve contemperare le esigenze della produzione e delle attività commerciali con le ragioni della proprietà. Detto questo, cosa deve fare chi rimane vittima di una «immissione» di rumore, di fumo, di materiali, di rifiuti, di esalazioni e così via? Si può intervenire sia dal punto di vista civilistico, sia penale che di quello pubblico - amministrativo.

A) L’approccio civilistico classico fa riferimento alla disposizione che abbiamo appena visto, che pone il criterio della «normale tollerabilità», una regola abbastanza generica per cui, ad esempio, si può dire che il rumore di calpestio con scarpe normali, pur esistente, deve essere tollerato, dal momento che comunque una persona nel proprio appartamento ha diritto di camminare, mentre invece se – per le calzature indossate ma anche per le caratteristiche di scarso assorbimento dei rumori nel pavimento, specialmente delle costruzioni più vecchie (i nuovi edifici sono muniti di uno strato fonoassorbente chiamato «antitacco») – il rumore è tale, poniamo, da impedire il sonno, allora la conclusione è diversa.

La materia delle immissioni è di competenza per materia del Giudice di Pace, e a breve anche della mediazione civile. Ciò rappresenta un vantaggio per chi sceglie di agire secondo una causa civile, perché la procedura è più celere rispetto al Tribunale. Inoltre c’è più spazio per qualche tentativo di conciliazione che in materie come questo ha buoni spazi di manovra. Se la situazione è grave si può richiedere un intervento urgente, con ricorso ex art. 700 cod. proc. civ., cioè appunto un ricorso cautelare d’urgenza, procedimento che porta, però direttamente al Tribunale.

B) L’ approccio penale fa riferimento all’ 674 cod. pen. dove si prevede che «chiunque getta o versa, in un luogo di pubblico transito o in un luogo privato ma di comune o di altrui uso, cose atte a offendere o imbrattare o molestare persone, ovvero, nei casi non consentiti dalla legge, provoca emissioni di gas, di vapori o di fumo, atti a cagionare tali effetti, è punito con l’arresto fino a un mese o con l’ammenda fino a lire quattrocentomila». In questi casi, quindi, si può presentare una denuncia querela. In questo caso non occorre l’assistenza di un legale, anche se naturalmente è assolutamente consigliata, insieme a quella di un tecnico che possa fornire una adeguata relazione sulla consistenza e natura delle immissioni.

C) L’approccio pubblico-amministrativo fa riferimento alle immissioni di rilevanza per la salute pubblica, ad esempio in caso di immissioni illegittime di liquami o acque luride o di esalazioni di gas. O nel caso in cui i rumori, di cui si è vittima, siano tali da determinare un vero e proprio inquinamento acustico e quindi un danno per la salute. In questi casi, insieme alla causa civile o prima di farla, si può chiedere l’intervento delle Autorità pubbliche preposte al controllo delle situazioni di salubrità generali degli edifici e dei luoghi, tra cui l’Azienda Sanitaria Locale e il Sindaco del Comune di competenza, inoltrando un esposto, meglio se ben documentato dalla relazione di un tecnico, con l’invito a voler provvedere.

Come si vede, il problema può essere affrontato in diversi modi, scegliere quello o quelli più opportuni dipende dal caso concreto, naturalmente è bene consigliarsi sempre con il proprio legale di fiducia al riguardo.

Le norme di riferimento sono le leggi e la giurisprudenza di merito. Degne di nota:

• Il Decreto del Presidente del Consiglio dei ministri 1 marzo 1991, intitolato «Limiti massimi di esposizione al rumore negli ambienti abitativi e nell’ambiente esterno», integra la nozione di normale tollerabilità prevista dal codice civile;
• il Tribunale di Modena che impone all’ANAS di installare barriere fonoassorbenti su un tratto della tangenziale di Modena;
• il Tribunale di Modena che decide un ricorso d’urgenza per immissioni rumorose provenienti da una panetteria.

Abito in una palazzina condominiale e ho abbattuto un piccolo muretto, sotto la mia finestra verso il mio balcone. Affaccia completamente sul mio balcone. Ciò perché per accedere al piano del balcone dovevo necessariamente farlo dalla camera da letto. Per evitare questo, ho ampliato la finestra, realizzando una porta, allungando la finestra, fino a terra.

Ho commesso un abuso? Posso sanarlo, dopo la diffida dell’Amministratore?

Mio marito esercita l’attività di Comandante della Polizia Municipale. Può avere problemi sul lavoro, visto che la proprietaria dell’immobile sono io, per aver ereditato l’appartamento da mio padre che ha fatto realizzare le opere prima di morire (io e mio marito eravamo comunque abitanti nell’appartamento all’epoca dei fatti). Mio padre non volle sapere ragioni per il muretto. Sosteneva che era un diritto sacrosanto, da fare per necessita’ e che non incideva sul condominio, perché il tutto avveniva nella sua superficie e non verso le proprietà comuni.

L’opera è stata realizzata più di 5 anni fa

Cosa devo fare ?

Risposta dell’esperto:

In forza dell’art. 1102 del Codice Civile la trasformazione di una finestra in porta finestra non costituisce di per se stessa una violazione della legge condominiale, salvo che non sia specificatamente vietata dal regolamento condominiale o dal regolamento edilizio comunale, e sempre che non costituisca deterioramento del decoro architettonico dell’edificio.

Per la realizzazione dell’opera era comunque necessario inviare una DIA al comune (non so se il suo comune prevede sanzioni per la mancata comunicazione DIA) e darne comunicazione al condominio per dovere di pura correttezza.

Quanto alla posizione di suo marito non vedo responsabilità dirette, ma non posso escludere che possa essere coinvolto come capofamiglia che non comunica al Comune la DIA per lavori eseguiti nella sua abitazione , anche se non di sua proprietà.

Umberto Anitori

Abbiamo esposto nella prima parte di questo articolo una sommaria descrizione della procedura di sfratto per morosità: e i canoni?

Io uso dire ai miei clienti che procedere per il rilascio nei confronti di un inquilino moroso è una sorta di atto dovuto, costi quel che deve costare e duri quel che deve durare; invece le attività (ed i correlativi costi) per il recupero del credito sono un “optional”, cui si darà seguito solo se vi sono concrete possibilità finali di riuscita, altrimenti si rischia di perdere altro denaro nel tentativo (e la morosità nel pagamento dei canoni è già un bel “segnale” di insolvenza).

Va a questo punto almeno accennato al fatto che le procedure esecutive (abolita dal ’700 la prigione per debiti …) sono tre: quella mobiliare (consistente nel pignorare i mobili di casa), quella immobiliare (idem, ma su un immobile) e quella presso terzi (consistente nel pignorare un credito che il debitore abbia a sua volta verso terzi). La prima è relativamente veloce e poco costosa ma normalmente insoddisfacente.

La seconda presuppone ovviamente l’esistenza di un immobile ed è lunga e costosa (i costi poi si recuperano, ma intanto occorre anticiparli), ma normalmente capiente.

La terza è un buon compromesso tra le due, ma occorre avere le informazioni

necessarie. E l’inquilino, che possibilità ha? Anzitutto quella di contrastare la domanda se questa sia infondata ma è necessario fare attenzione alle compensazioni tra i canoni, con i quali non si scherza, e che spesso sono assistiti da particolari vincoli contrattuali di pagamento anche in presenza di possibili contestazioni ed eventuali pretese di altro genere: in un contenzioso di questo tipo infatti ci si “gioca” non solo un rapporto di dare/avere, ma la stessa sopravvivenza del contratto.

L’opposizione del conduttore da origine ad una causa ordinaria coi suoi tempi, per decidere sulle contrapposte ragioni, ma, proprio per evitare che ciò diventi un escamotage per procrastinare i tempi dello sfratto, la legge prevede che il giudice, nel rimettere le parti alla causa ordinaria, possa pronunciare una ordinanza, esecutiva, di rilascio “provvisorio”: si tratta di un provvedimento che, intuitivamente, è terribilmente incisivo e che non ha praticamente rimedio, se non con la sentenza che definisce il giudizio, che però normalmente interviene dopo che il conduttore abbia subito l’esecuzione forzata per rilascio. Se invece non ci sono contestazioni, non resta che pagare, con una importante diversificazione; infatti il conduttore dell’immobile destinato ad uso di abitazione (e quindi non quello

dell’immobile destinato ad usi commerciali: così ha deciso tempo fa la Corte Costituzionale) ha la possibilità di chiedere al giudice il cosiddetto “termine di grazia”, cioè che questi stabilisca la somma complessiva che deve pagare e gli dia un termine, che nell’ipotesi più normale è di tre mesi, per effettuare il pagamento, comprensivo delle spese legali.

Il giudice fisserà poi una udienza successiva al decorso del termine per verificare se il pagamento sia stato effettuato: in caso positivo il procedimento sarà archiviato, mentre in caso negativo lo sfratto sarà convalidato e proseguirà la trafila che già si è descritta (trenta giorni per l’esecutività, più i tempi per l’esecuzione forzata).

La legge prevede che condizione per la concessione di tale termine siano “comprovate condizioni di difficoltà del conduttore”, che tuttavia usualmente il Giudice da per scontate.

È evidente che il meccanismo del “termine di grazia”, pressochè automatico, dato che basta chiederlo, si presta ad abusi in quanto l’inquilino di buona volontà lo utilizzerà per pagare, mentre quello in malafede ne approfitterà per prolungare di ulteriori tre mesi la sua permanenza nell’immobile, aumentando soltanto l’importo della morosità.

Fonte: Newspages

Avv. Davide Civallero – Socio IRCAT

Anche se si tratta di procedure che devono necessariamente essere gestite da un avvocato (e quindi, nel dettaglio tecnico, il professionista saprà cosa fare), riteniamo possa essere utile a tutti una “panoramica” generale sull’argomento.

La fattispecie presuppone ovviamente che l’inquilino sia moroso nel pagamento dei canoni o (più spesso “e”) nel pagamento degli oneri accessori, con questa differenza tra i due casi: quanto ai canoni basta il mancato pagamento di uno solo, dopo però che siano decorsi almeno venti giorni dalla scadenza. Perché scatti la situazione di morosità per i soli oneri accessori occorre che la relativa inadempienza superi la “soglia” delle due mensilità di canone; inoltre devono essere passati oltre sessanta giorni dalla formale richiesta del locatore, corredata di tutti i documenti necessari a comprovarla.

Va aggiunto che secondo una tesi giurisprudenziale minoritaria lo sfratto per morosità non è concesso per il mancato pagamento dei soli oneri accessori. È ben vero infatti che la legge prevede anche quella tra le ipotesi che costituiscono grave inadempimento contrattuale da parte del conduttore, tale quindi da comportare la risoluzione del contratto, ma quell’effetto si potrebbe ottenere solo in esito (e quindi con i tempi) di una causa ordinaria e non attraverso la “scorciatoia” del procedimento sommario di convalida.

Lo sfratto per morosità è infatti una procedura particolarmente spedita ed efficace, circostanza peraltro consona alla gravità dell’inadempimento del conduttore rispetto al suo più importante dovere, quello di pagare il canone. L’incisività è data in particolare dal fatto di essere un’azione che potremmo definire “double face”: se l’inquilino paga in extremis, salva il contratto (e quindi non lo si sfratta ma almeno si incassa il dovuto), altrimenti viene sfrattato; quindi, per il locatore, il risultato è positivo comunque.

L’unico parziale aspetto negativo è quello di una possibile divergenza tra le spese legali liquidate, di solito piuttosto riduttivamente, dal giudice e quelle chieste a norma di tariffario dall’avvocato (infatti per salvare il contratto l’inquilino è tenuto anche a rimborsare le spese legali, ma nella misura liquidata dal giudice); va però anche valutato l’effetto psicologico sull’inquilino che, dopo lo scampato pericolo, sarà indotto ad essere più regolare nei pagamenti.

Venendo ora alla tempistica della procedura, essa inizia con la contratto, ma quell’effetto si potrebbe ottenere solo in esito (e quindi con i tempi) di una causa ordinaria e non attraverso la “scorciatoia” del procedimento sommario di convalida.

Fonte: Newspages

Avv. Davide Civallero – Socio IRCAT