Sono un condomino proprietario di un appartamento dello stabile dove abito, svolgo le funzioni di amministratore senza alcun profitto, pago regolarmente le spese condominiali seconde le tabelle millesimali di proprietà, il problema: siamo 7 famiglie è obbligo avere un amministratore esterno?

Attualmente un condomino non paga le spese da circa due anni come possiamo risolvere il contenzioso, lei vorrebbe dare la gestione all’esterno ed esattamente a un amministratore di sua fiducia come bisogna comportarsi, ripeto faccio l’amministratore del mio condominio senza alcun profitto, pago regolarmente tutte le spese di pertinenza, quale intervento bisogna intraprendere per far pagare le spese al condomino moroso?

Risposta del nostro esperto:

L’art. 1129 del Codice Civile prevede che quando i condomini sono più di quattro è obbligatorio nominare un amministratore senza specificare se interno od esterno che pertanto hanno identici poteri e/o responsabilità. Nel caso illustrato l’amministratore dopo aver fatto approvare, come ogni anno, il rendiconto all’assemblea (sarebbe bene trascrivere  il rendiconto ed il preventivo sul libro dei verbali o quantomeno allegarne una copia controfirmata da presidente e segretario dell’assemblea) deve, con copia autentica del suddetto verbale, richiedere al giudice di pace l’emissione di decreto ingiuntivo nei confronti del condomino moroso. Per tale incombenza è prassi rivolgersi ad un legale ( le spese saranno a carico del moroso) anche se il ricorso al giudice di Pace potrebbe essere presentato direttamente dall’amministratore.

Umberto Anitori

Con il provvedimento del Governo Monti nessuno più potrà trincerarsi dietro il privilegio della tariffa, dei minimi invalicabili, della tutela che una legge (il tariffario appunto) dava ai professionisti.

Ne sanno qualcosa le migliaia di centinaia di consumatori che si sono trovati a dover pagare parcelle impossibili, a favore di professionisti che avevano dalla loro parte il sistema, la tariffa, ed il riconoscimento delle competenze a prescindere dal risultato. Oggi prima di dare incarico ad un avvocato o a un architetto o a un geometra è obbligatorio, per decreto, ricevere un preventivo scritto. In sostanza si porta in campo un patto preventivo tra il professionista e il cliente, così come succede con altre categorie “professionali” che già dal 2010 hanno visto l’intervento del legislatore nell’abolizione di Ruoli, tariffe minime e privilegi. Si tratta per esempio della soppressione del ruolo degli agenti immobiliari, avvento in marzo 2010 a seguito dell’approvazione di un apposito decreto legislativo di attuazione della Direttiva europea 123/2006/CE. Con l’art. 8 del recente decreto sulle liberalizzazioni si introduce, appunto, l’obbligo di concordare in forma scritta con i clienti il preventivo per la prestazione professionale. Questa incombenza diviene anche obbligo deontologico facendo sì che in mancanza vi sia illecito disciplinare. Il preventivo dovrà indicare l’esistenza della copertura assicurativa per la responsabilità professionale e il relativo massimale.

Anche i Notai vengono toccati dal provvedimento, facendo spazio ad altri 500 professionisti nei prossimi anni ed eliminando “un assurdo storico” rappresentato appunto dal minimo tariffario. Infatti per il cliente che chiedeva un preventivo a più notai si trovava di fronte ad un vero e proprio “cartello legalizzato”, con il risultato che sotto il minimo tariffario nessun notaio lavorava, anche se molti “tra i colleghi notai” derogavano dal vincolo. Ora con l’articolo 7, comma 1, del decreto Monti si dispone l’abrogazione di” tutte le tariffe professionali, sia massime che minime, comprese quelle di cui al capo V, titolo III, legge 16 febbraio 1913, n. 89” (quelle Notarili appunto).

Altro elemento di grande novità è la modifica del codice civile e precisamente dell’art. 2233 riguardante la determinazione del compenso da parte del Giudice in caso di mancato accordo, nel senso che viene cancellato il riferimento alle tariffe e al parere dell’associazione professionale. In questi casi il Giudice dovrà decidere secondo l’effettiva prestazione prestata dal professionista e non in base ai livelli dettati dalla Tariffa. Le associazioni dei consumatori ma anche lo “Sportello Casa” di ANAMA (info@anama.it) sono a disposizione per ogni delucidazione in merito e per assistere i consumatori nei confronti di queste novità che tanto saranno osteggiate dai professionisti citati.

Un appartamento confina con una discoteca e il rumore è insopportabile. Soprattutto di notte. Inoltre un bar vicino si è inventato di fare musica il sabato e la domenica e allora … siamo alla disperazione. Questo il grido d’allarme di un lettore che si rivolge a noi per capire cosa può fare. Un altro lettore ci riferisce del comportamento dell’inquilino che vive sopra di lui. Il problema è che la signora cammina con i tacchi alle 5 del mattino! Per non parlare poi della tovaglia che tutti i giorni viene scuotata a dovere dal poggiolo facendo cadere le briciole nel terrazzo sottostante. E poi che dire del volume di radio e televisione? Altro ancora ce l’ha con il rumore da traffico di una strada non adeguatamente insonorizzata dall’ente gestore. Questi sono problemi classici, che il codice civile chiama «immissioni» (art. 844). Per capire bene cosa fare è importante conoscere cosa dice la norma:

Il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, se non superano la normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi.

Nell’applicare questa norma l’autorità giudiziaria deve contemperare le esigenze della produzione e delle attività commerciali con le ragioni della proprietà. Detto questo, cosa deve fare chi rimane vittima di una «immissione» di rumore, di fumo, di materiali, di rifiuti, di esalazioni e così via? Si può intervenire sia dal punto di vista civilistico, sia penale che di quello pubblico - amministrativo.

A) L’approccio civilistico classico fa riferimento alla disposizione che abbiamo appena visto, che pone il criterio della «normale tollerabilità», una regola abbastanza generica per cui, ad esempio, si può dire che il rumore di calpestio con scarpe normali, pur esistente, deve essere tollerato, dal momento che comunque una persona nel proprio appartamento ha diritto di camminare, mentre invece se – per le calzature indossate ma anche per le caratteristiche di scarso assorbimento dei rumori nel pavimento, specialmente delle costruzioni più vecchie (i nuovi edifici sono muniti di uno strato fonoassorbente chiamato «antitacco») – il rumore è tale, poniamo, da impedire il sonno, allora la conclusione è diversa.

La materia delle immissioni è di competenza per materia del Giudice di Pace, e a breve anche della mediazione civile. Ciò rappresenta un vantaggio per chi sceglie di agire secondo una causa civile, perché la procedura è più celere rispetto al Tribunale. Inoltre c’è più spazio per qualche tentativo di conciliazione che in materie come questo ha buoni spazi di manovra. Se la situazione è grave si può richiedere un intervento urgente, con ricorso ex art. 700 cod. proc. civ., cioè appunto un ricorso cautelare d’urgenza, procedimento che porta, però direttamente al Tribunale.

B) L’ approccio penale fa riferimento all’ 674 cod. pen. dove si prevede che «chiunque getta o versa, in un luogo di pubblico transito o in un luogo privato ma di comune o di altrui uso, cose atte a offendere o imbrattare o molestare persone, ovvero, nei casi non consentiti dalla legge, provoca emissioni di gas, di vapori o di fumo, atti a cagionare tali effetti, è punito con l’arresto fino a un mese o con l’ammenda fino a lire quattrocentomila». In questi casi, quindi, si può presentare una denuncia querela. In questo caso non occorre l’assistenza di un legale, anche se naturalmente è assolutamente consigliata, insieme a quella di un tecnico che possa fornire una adeguata relazione sulla consistenza e natura delle immissioni.

C) L’approccio pubblico-amministrativo fa riferimento alle immissioni di rilevanza per la salute pubblica, ad esempio in caso di immissioni illegittime di liquami o acque luride o di esalazioni di gas. O nel caso in cui i rumori, di cui si è vittima, siano tali da determinare un vero e proprio inquinamento acustico e quindi un danno per la salute. In questi casi, insieme alla causa civile o prima di farla, si può chiedere l’intervento delle Autorità pubbliche preposte al controllo delle situazioni di salubrità generali degli edifici e dei luoghi, tra cui l’Azienda Sanitaria Locale e il Sindaco del Comune di competenza, inoltrando un esposto, meglio se ben documentato dalla relazione di un tecnico, con l’invito a voler provvedere.

Come si vede, il problema può essere affrontato in diversi modi, scegliere quello o quelli più opportuni dipende dal caso concreto, naturalmente è bene consigliarsi sempre con il proprio legale di fiducia al riguardo.

Le norme di riferimento sono le leggi e la giurisprudenza di merito. Degne di nota:

• Il Decreto del Presidente del Consiglio dei ministri 1 marzo 1991, intitolato «Limiti massimi di esposizione al rumore negli ambienti abitativi e nell’ambiente esterno», integra la nozione di normale tollerabilità prevista dal codice civile;
• il Tribunale di Modena che impone all’ANAS di installare barriere fonoassorbenti su un tratto della tangenziale di Modena;
• il Tribunale di Modena che decide un ricorso d’urgenza per immissioni rumorose provenienti da una panetteria.

In tema di immissioni acustiche, il cosiddetto “doppio binario” creatosi dall’entrata in vigore del Decreto del Presidente del Consiglio dei ministri 14/11/97 attuativo della Legge numero447/95, ha distinto l’accettabilità delle immissioni dal punto di vista amministrativo, dalla tollerabilità delle stesse dal punto di vista privatistico. Tale diversità può essere meglio compresa con un esempio: in presenza di un’immissione acustica che superi di 4db il rumore di fondo durante il giorno, il Comune la considererà accettabile attenendosi all’art.4 del Decreto dl Presidente del Consiglio dei ministri 14/11/97 che fissa i limiti in +5 db di giorno e +3 db di notte, mentre a diversa conclusione potrà giungere il Tribunale, in ragione della consolidata giurisprudenza relativa all’articolo 844 del codice civile che individua nei +3 db rispetto al rumore di fondo, il limite di tollerabilità delle immissioni sonore.… Leggi il resto …

Ecco di seguito il testo integrale del provvedimento:

MINISTERO DELLA GIUSTIZIA, DECRETO 20 gennaio 2009

Adeguamento dei limiti di reddito per l’ammissione al patrocinio a spese dello Stato.

(GU n. 72 del 27-3-2009)

IL CAPO DIPARTIMENTO per gli affari di giustizia del Ministero della giustizia di concerto con

IL RAGIONIERE GENERALE DELLO STATO del Ministero dell’economia e delle finanze

Visto l’art 76 del Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di spese di giustizia, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 30 maggio 2002, n. 115, che fissa le condizioni reddituali per l’ammissione al patrocinio a spese dello Stato;

Visto l’art. 77 del citato Testo unico che prevede l’adeguamento ogni due anni dei limiti di reddito per l’ammissione al patrocinio a spese dello Stato in relazione alla variazione, accertata dall’Istituto nazionale di statistica, dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati, verificatesi nel biennio precedente;

Visto il decreto dirigenziale emanato in data 29 dicembre 2005 dal Ministero della giustizia di concerto con il Ministero dell’economia e delle finanze, con il quale, con riferimento al periodo 1° luglio 2002-30 giugno 2004, e’ stato aggiornato in euro 9.723,84 l’importo originario fissato dall’art. 76, comma 1, del decreto del Presidente della Repubblica n. 115/2002;

Ritenuto di dover adeguare, per i periodi relativi al biennio 1° luglio 2004-30 giugno 2006 ed al biennio 1° luglio 2006-30 giugno 2008, il predetto limite di reddito fissato in euro 9.723,84;

Rilevato che nel periodo relativo ai bienni considerati, dai dati accertati dall’Istituto nazionale di statistica, risulta una variazione in aumento dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati pari al 9,3%;

Decreta:

L’importo di euro 9.723,84, indicato nell’art. 76, comma 1, del decreto del Presidente della Repubblica n. 115/2002, cosi’ come adeguato con decreto del 29 dicembre 2005, e’ aggiornato in euro 10.628,16.

Il presente decreto verrà’ pubblicato nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica italiana.

Roma, 20 gennaio 2009

Il capo del Dipartimento per gli affari di giustizia del Ministero della giustizia Ormanni

Il Ragioniere generale dello Stato del Ministero dell’economia e delle finanze Canzio

Registrato alla Corte dei conti il 2 marzo 2009 Ministeri istituzionali, registro n. 2 Giustizia, foglio n. 195

Sul finire degli anni ottanta, conseguita la laurea in giurisprudenza, svolgevo la mia attività di pubblico dipendente, distaccato all’Avvocatura di Stato presso il Ministero dei Trasporti.
Effettuavo ricerca giuridica, sulle opere cartacee della completa biblioteca, quando ho assistito alla nascita della ricerca giuridica elettronica.
Infatti, dopo aver seguito un piano di addestramento, ho cominciato ad utilizzare l’attivato collegamento al Centro Elettronico di Documentazione della Corte di Cassazione per la consultazione degli archivi Italgiure-Find della legislazione statale e di tutte le altre banche dati via collegate al CED.
In breve tempo, poi, editoria elettronica ed informatica giuridica hanno fatto passi da gigante, sono nate le banche dati ed ho visto interi volumi (Raccolta De Martino con Leggi vigenti e Codici d’Italia, Repertori di Giurisprudenza; Massimari e Fori) duplicarsi in semplici e maneggevolissimi CD.
Solo allora ho avuto modo di constatare come l’aiuto del computer alla ricerca giuridica e giurisprudenziale sia stato enorme ed inimmaginabile.
Non più volumi aperti sulle scrivanie e fotocopie di pagine e pagine, ma leggerissimi CD da inserire in un computer e piacevolissime “navigazioni full test” con l’uso di appropriate “parole testuali” da pensare e combinare fino a trovare, selezionare e prelevare, anche “copiando e incollando”, i documenti di interesse.
Un appassionante lavoro di ricerca, di studio e di documentazione intorno al problema da chiarire per avere in poco tempo un quadro completo della situazione ed una esauriente e motivata risposta al quesito del momento.
Lasciato presto e volontariamente il pubblico impiego, ho avuto l’impressione che la professione di avvocato, senza caratterizzarsi particolarmente per lo studio e la ricerca, trovasse il suo fondamento e il suo successo soprattutto nella concretezza dell’azione, nella prassi abitudinaria, nell’accordo ed in qualche caso nel facile compromesso.
Non è stato difficile, anzi è stato inevitabile, rinunciarci per il piacere di dedicare più tempo alla ricerca, allo studio, alla elaborazione ed alla scrittura, usando, per quanto possibile, un linguaggio comune ed accessibile.
Il mio vuole essere un impegno sulla strada e nella direzione della auspicata (e mai attuata!) semplificazione della comunicazione e comprensione del diritto.
L’intento è quello di facilitare la comprensione di un linguaggio riservato “agli addetti ai lavori” in quanto troppo specialistico, burocratico e dottrinario.
Ora, che c’è internet e la ricerca giuridica elettronica offre sempre maggiori vantaggi e prospettive, la redazione di saggi, articoli, pareri o approfondimenti, basata sul grande ed indispensabile aiuto dell’esperienza nella ricerca, è diventata per me un lavoro appassionante.

Nel chiedere ai numerosi lettori, che mi mandano e-mail, di astenersi da qualsiasi richiesta di parere privato, mi rendo disponibile ad esaminare soltanto eventuali proposte editoriali e/o di collaborazione continuativa soprattutto con riviste giuridiche on line.