entro nel portone del fabbricato e trovo 2 porte:

• una, entra in un locale commerciale, si può accedere anche dal porticato esterno;
• l’altra, entra nel seminterrato/garage di proprietà di un condomino;

preciso che la prima porta è chiusa con chiave in possesso di unico proprietario (sue proprietà: appartamento, locale commerciale e garage).

chiedo:

per la presenza di queste 2 porte, anche se una chiusa con chiave, al proprietario vengono attribuiti dei millesimi per l’una e l’altra porta, inseriti nella tabella “B” delle tabelle millesimali. Il proprietario è tenuto a rispettarle?

Risposta del nostro esperto:

Mi sembra di capire, che nell’androne condominiale oltre ai proprietari degli appartamenti transitano, anzi possono transitare, per accedere rispettivamente ad un locale commerciale con accesso anche all’esterno, e ad un garage di uso esclusivo, tramite porte presenti nel detto androne, anche i proprietari di detti locali, di conseguenza ai suddetti proprietari sono stati attribuiti millesimi nella tabella B. Mi si chiede se questi proprietari siano obbligati al rispetto dei millesimi, in considerazione del fatto che almeno una delle due porte è perennemente chiusa.

Premesso che i millesimi non sono attribuiti alle porte ma ai relativi immobili non perché le porte sono utilizzate ma bensì perché esiste un diritto di passaggio a detti locali anche attraverso l’androne e nulla rileva il fatto che non venga utilizzato, trattasi di libera scelta operata dai singoli proprietari equivalente alla decisione del proprietario di un appartamento per suoi personali motivi lasci l’appartamento disabitato per un lungo periodo. Pertanto la risposta non può essere che affermativa a meno che il regolamento di condominio non preveda esenzioni particolari dalle spese per l’ uso, la conservazione e manutenzione dell’androne.

Umberto Anitori

La Suprema Corte con sentenza 27507/2011 concorda sul fatto che due edifici condominiali possono essere divisi anche se, in parte, restano da dividere servizi e parti accessorie che però non incidono sull’autonomia strutturale degli edifici. In pratica dove vi siano le condizioni strutturali adeguate due edifici condominiali si possono trasformare in due amministrazioni distinte, con propria regolamentazione e personalità giuridica. E questo nonostante due sentenze ed una CTU dicessero il contrario. Di Seguito il testo integrale della sentenza Cassazione 27507 del 19 dicembre 2011.

Abito in una palazzina condominiale e ho abbattuto un piccolo muretto, sotto la mia finestra verso il mio balcone. Affaccia completamente sul mio balcone. Ciò perché per accedere al piano del balcone dovevo necessariamente farlo dalla camera da letto. Per evitare questo, ho ampliato la finestra, realizzando una porta, allungando la finestra, fino a terra.

Ho commesso un abuso? Posso sanarlo, dopo la diffida dell’Amministratore?

Mio marito esercita l’attività di Comandante della Polizia Municipale. Può avere problemi sul lavoro, visto che la proprietaria dell’immobile sono io, per aver ereditato l’appartamento da mio padre che ha fatto realizzare le opere prima di morire (io e mio marito eravamo comunque abitanti nell’appartamento all’epoca dei fatti). Mio padre non volle sapere ragioni per il muretto. Sosteneva che era un diritto sacrosanto, da fare per necessita’ e che non incideva sul condominio, perché il tutto avveniva nella sua superficie e non verso le proprietà comuni.

L’opera è stata realizzata più di 5 anni fa

Cosa devo fare ?

Risposta dell’esperto:

In forza dell’art. 1102 del Codice Civile la trasformazione di una finestra in porta finestra non costituisce di per se stessa una violazione della legge condominiale, salvo che non sia specificatamente vietata dal regolamento condominiale o dal regolamento edilizio comunale, e sempre che non costituisca deterioramento del decoro architettonico dell’edificio.

Per la realizzazione dell’opera era comunque necessario inviare una DIA al comune (non so se il suo comune prevede sanzioni per la mancata comunicazione DIA) e darne comunicazione al condominio per dovere di pura correttezza.

Quanto alla posizione di suo marito non vedo responsabilità dirette, ma non posso escludere che possa essere coinvolto come capofamiglia che non comunica al Comune la DIA per lavori eseguiti nella sua abitazione , anche se non di sua proprietà.

Umberto Anitori

L’Amministratore ha fatto cambiare il colore alle mura esterne del palazzo ed altri lavori, senza permesso di costruzione comunale (L’ufficio tecnico comunale, ha riferito che occorreva il permesso di costruire). Posso chiedere di ripristinare i colori di prima e sottrarmi al pagamento fino a quando non ripristinano la situazione precedente?

Risposta dell’esperto:

Per gli immobili non sottoposti a particolari vincoli non è necessaria la licenza di costruzione, nel caso di violazione di norme del regolamento edilizio comunale, il comune stesso emette un provvedimento amministrativo che può essere una sanzione ovvero una ordinanza di ripristino. In questo caso se la variazione di colore è stata decisa motu-proprio dall’amministratore sarà lui responsabile delle maggiori spese che quindi non potranno essere addebitate ai condomini, le spese approvate vanno comunque pagate da tutti nei tempi stabiliti. Nel caso invece che la variazione di colore fosse stata decisa dall’assemblea, non potrà comunque sottrarsi al pagamento delle spese, nemmeno temporaneamente, in quanto per separare la propria responsabilità avrebbe dovuto impugnare giudizialmente la relativa delibera assembleare. Nel ritardare il pagamento della quota potrebbe compromettere almeno in parte la detrazione fiscale anche degli altri condomini ed essere chiamata a risponderne.

Umberto Anitori