Qualora la destinazione d’uso di quello spazio non fosse a parcheggio la richiesta dovrà essere impostata nel senso che possa essere individuato e delineato un posto auto destinato al parcheggio della sua auto in quanto utilizzata per il trasporto di portatore di handicap sempre presentando la relativa documentazione. Se è in possesso di contrassegno che la autorizza ad utilizzare i parcheggi pubblici riservati ai portatori di handicap potrà fare a meno di esibire la certificazione di handicap esibendo il contrassegno comunale.

Domanda: (Francesco) – Salve, ho preso in affitto un appartamento ma il proprietario mi ha detto che non posso parcheggiare all’interno mentre sia lui che altri condomini parcheggiano all’interno. Vorrei sapere se mi spetta di diritto parcheggiare all’interno, visto che ho un regolare contratto di locazione e che non è menzionato alcun divieto o clausola che mi dica di non potere parcheggiare. Grazie.

Risposta: (Umberto Anitori) – Non siamo in grado di fornirle una risposta definitiva perché dovremmo conoscere il regolamento di condominio dal quale credo nasca il diritto di parcheggiare o meno. Nel suo caso qualora il regolamento di condominio preveda la possibilità per i condomini di utilizzare gli spazi interni come parcheggi, non essendo presente nel contratto nessun divieto lei può parcheggiare. Il proprietario è tenuto a fornirle copia del regolamento, qualora non ne fosse in possesso può richiederlo all’amministratore.

Domanda : (Salvatore) - Nel 2008 ho acquistato un immobile nel centro storico di Avellino. Si tratta di una palazzina di 4 piani con 12 unità immobiliari con annesso un cortile interno con una fontana e qualche aiuola. Da qualche mese sono sorti litigi tra i condomini circa l’uso del cortile medesimo che viene utilizzato da alcuni condomini come parcheggio per le proprie autovetture. Ora, considerato che il cortile non è grande abbastanza da contenere tutte le auto dei condomini (tra cui 2 SUV di grandi dimensioni), come si può risolvere il problema? Si può vietare di parcheggiare le auto dentro il cortile? Ed inoltre, in caso di danneggiamento dello stesso chi dovrà sostenere le spese di riparazione.

Salvatore

Risposta : (Umberto Anitori) - Prima di vedere come possa essere risolto il problema è necessario appurare se il regolamento di condominio prevede l’utilizzazione del cortile interno per posteggio delle auto, qualora tale uso non sia consentito dal regolamento si dovrà procedere modificare lo stesso regolamento anche sulla base della legge Tognoli che consente la variazione di destinazione d’uso al fine di recuperare posti auto all’interno dei fondi privati, ovvero l’ amministratore dovrà fare in modo che nessuno possa accedere con l’auto nel cortile. Una volta accertato che il cortile può essere utilizzato come parcheggio si dovrà regolamentarne l’uso in modo tale che tutti i condomini possano avere le stesse opportunità, quindi in primo luogo si dovrà accertare se è possibile assegnare un posto auto ad ogni unità immobiliare magari ricorrendo ad opere di scavo o alla installazione di strutture sopraelevate , che ovviamente dovranno essere deliberate in assemblea. Qualora l’assemblea non intendesse effettuare ulteriori spese ma soltanto utilizzare lo spazio disponibile senza creare diseguaglianze tra condomini si possono trovare due soluzioni :stabilire una turnazione in modo che tutti possano usufruire del parcheggio per un uguale periodo ovvero stabilire un corrispettivo da versare per l’utilizzo del parcheggio corrispettivo che potrà essere utilizzato per le necessarie opere di manutenzione. Nel primo caso invece gli interventi di manutenzione potranno essere ripartiti previa delibera assembleare in parti uguali tra i condomini.

Umberto Anitori

La seconda sezione civile della Corte di Cassazione, con la sentenza n. 10323/08 depositata il 21 aprile 2008, ha respinto il ricorso di una società di soccorso stradale emiliana condannata dal giudice di pace di Bologna alla restituzione dei soldi pagati per la rimozione, il trasporto e la custodia dal proprietario di un ciclomotore posteggiato sotto il portico di un condominio, nonostante la presenza di cartelli con l’indicazione “proprietà privata divieto di sosta”.

La vicenda, che ha condotto a tale pronuncia, trae origine dalla esecuzione di un contratto di prestazione d’opera stipulato tra un condominio, in persona del proprio amministratore, e una società di soccorso stradale, alla quale era stato affidato l’incarico di procedere alla rimozione di auto e motorini abusivamente parcheggiati sotto il portico condominiale, appartenente al condominio committente. In ottemperanza al contratto stipulato, la società di soccorso stradale provvedeva alla rimozione di un ciclomotore parcheggiato “abusivamente” all’interno del portico condominiale, e lo depositava presso il proprio deposito.

Il proprietario del motociclo, tuttavia, resosi conto che ad effettuare la rimozione era stata una società su

incarico di un “privato”, nella specie il condominio, adiva il giudice di pace di Bologna per ottenere il risarcimento di quanto corrisposto per il recupero del proprio mezzo, in quanto, a suo dire, la rimozione del mezzo non disposta dall’autorità amministrativa sarebbe illegittima.

L’adito giudice di pace di Bologna accoglieva la domanda proposta, e condannava la società di soccorso stradale alla restituzione della somma pagata dal proprietario del ciclomotore, disconoscendo sostanzialmente “il fatto che l’arbitraria invasione di un portico di proprietà privata determina, oltre una contravvenzione del codice della strada, anche la commissione di un fatto illecito ed una molestia al godimento dell’immobile”.

Il giudice di pace di Bologna motivava la propria decisione affermando che sul portico condominiale esisteva una servitù di pubblico passaggio su area privata, che attribuiva alla sola pubblica amministrazione il potere di disciplinare l’uso. Tale decisione veniva confermata con la citata sentenza dalla Corte di Cassazione. Dunque, i motorini parcheggiati sotto il portico condominiale non possono essere rimossi da una società privata di carro attrezzi autorizzata in tal senso dal condominio.

La rimozione è sì possibile, ma solo con l’intervento della polizia municipale in quanto, il portico, pur essendo di proprietà condominiale, nel caso di specie, è gravato da una servitù di pubblico passaggio, il cui uso deve essere esclusivamente regolato dall’amministrazione pubblica.

Invero, non può sottacersi che la sentenza in commento dovrà, in ogni caso, essere presa con i dovuti accorgimenti e senza troppe generalizzazioni. Ed, infatti, a ben vedere, il caso in commento riguarda l’ipotesi in cui sul portico condominiale gravi una servitù di passaggio pubblico. Ma se così non è, il condomino è legittimato alla rimozione di eventuali mezzi illegittimamente parcheggiati su aree condominiali? La Suprema Corte nulla dice al riguardo, sebbene, la stessa Cassazione riconosce che nel caso in esame si verte “su questione riguardante la rimozione, senza intervento della polizia municipale, di un motociclo da un portico gravato da una servitù di passaggio, che è cosa ben diversa dal domicilio (la sottolineatura è nostra)”, diritto costituzionalmente garantito dall’art. 14 della Costituzione Italiana.

Fonte: Newspages

Avv. Paola Perassi

Comitato Scientifico IRCAT

Fonte: Newspages
Avv. Giulio Acuto
Ircat

Secondo i convenuti, infatti, la delibera con la quale si era espressamente vietato il parcheggio ai terzi estranei del condominio costituiva un’autorizzazione, neanche troppo implicita, per i condomini. Il Giudice di Pace respingeva la domanda.  Anche il Tribunale, adito in grado di appello, confermava l’impugnata sentenza, dando così ragione ai convenuti. La questione è stata dunque portata al vaglio della Suprema Corte. Secondo la ricorrente, la sentenza impugnata aveva errato nel non ritenere sussistente, nel caso in esame, un divieto di parcheggio, in quanto tale divieto deriverebbe, oltre che dal regolamento di condominio, anche da una corretta lettura degli art. 1117 e 1102 cod. civ. L’utilizzo del cortile come parcheggio per le autovetture avrebbe infatti non solo mutato la destinazione d’uso del medesimo – destinato, come la stessa Corte aveva avuto in passato modo di puntualizzare (Cass. Civ. n. 6673/1988), a dare aria e luce ai locali prospicienti di proprietà esclusiva e di consentire il libero transito per accedere ai medesimi – ma avrebbe anche impedito agli altri partecipanti al condominio di farne pari uso.

Il ricorso è stato rigettato.

La Corte, con la sentenza in commento, ha confermato le decisioni di merito, negando efficacia vincolante al regolamento non trascritto. Quanto alla lamentata violazione dell’art. 1102 cod. civ., la Corte, nel respingere, alla luce delle risultanze istruttorie acquisite, la censura, ha confermato un orientamento ormai noto, a mente del quale il limite del godimento della cosa comune si identifica con riferimento alla sua destinazione attuale, desunta dall’uso fattone in concreto dai condomini. La pronuncia in questione costituisce dunque il consolidamento di un filone giurisprudenziale secondo il quale la legittimità del parcheggio delle autovetture nei cortili condominiali, in difetto di un espresso e vincolante divieto regolamentare, debba essere valutata caso per caso, sotto il duplice profilo dei limiti individuati dall’art. 1102 cod. civ.: quello di non alterare la destinazione del bene comune e di non impedire ad alcuno dei partecipanti di farne parimenti uso.  Avv. Giulio Acuto – Ircat

La vicenda giudiziaria condominiale decisa dalla Cassazione con la sentenza 16 gennaio 2008, n. 730, riguarda la vendita di un posto macchina ubicato nel cortile condominiale, da parte della società che aveva costruito l’immobile, a due coniugi acquirenti di un appartamento.

La causa è stata avviata con atto di citazione del 24.2.1994 ed anche per questa vicenda, tutt’altro che conclusa, in quanto rinviata dalla Cassazione ad altra sezione della Corte di Appello di Bari, può valere il discorso sulla penalizzante “iniquità” dei tempi lunghi della giustizia, recentemente svolto dallo scrivente (vedi L’infiltrazione nella terrazza a livello e i tempi lunghi della giustizia).

Nel caso di specie, il Condominio impediva l’utilizzazione del posto macchina “privato” ostacolandone l’accesso, ragione per cui i coniugi che lo avevano comprato, con atto di citazione, chiesero che il Tribunale ne ordinasse al Condominio il rilascio con la rimozione di ogni ostacolo alla sua utilizzazione.

La domanda venne accolta dal Tribunale che ordinò il rilascio del posto macchina in favore degli attori ed anche la Corte d’Appello di Bari, rigettando l’appello del Condominio, riconobbe il diritto al posto, senza tuttavia riconoscere alcun risarcimento, in quanto ha respinto l’appello incidentale dei coniugi che pretendevano i danni.

La decisione della Corte barese è stata fondata sul fatto che dal regolamento di condominio si evinceva l’esistenza dei posti macchina all’interno del cortile (negata dal Condominio) e sulla circostanza che i posti non erano incompatibili con l’uso del cortile visto che “era attribuita anche una numerazione”.

Per la Corte, il fatto che “le norme pubblicistiche” prevedano la destinazione di aree a posti macchina “da vendersi agli acquirenti degli appartamenti”, nonché la situazione della presenza della numerazione e dei segni lasciati nel cortile”erano indicativi dell’obbligo di creare nel complesso tanti posti macchina quanti erano gli appartamenti”.

Avverso la decisione della Corte di merito, oltre al ricorso principale del Condominio, fondato su due motivi, è stato proposto anche ricorso incidentale, da parte dei coniugi, in quanto era stato loro negato il risarcimento del danno conseguente alla mancata utilizzazione del posto macchina.

Con il primo motivo del ricorso principale, che la Cassazione ha accolto fornendo alcune precisazioni, è stata denunciata la violazione dell’art. 1117 c.c. nonché vizio di motivazione su punto decisivo.

Il Condominio ha sostenuto che nel regolamento condominiale, apprestato dall’unico proprietario e dallo stesso trascritto, il cortile risulta incluso tra i beni comuni, in conformità dell’art. 1117 c.c., la cui presunzione, peraltro, non era vinta, nella specie, da titolo contrario, non essendo a tal fine sufficienti il frazionamento e l’accatastamento eseguito dal proprietario costruttore, trattandosi di atti unilaterali.

Il costruttore non aveva riservato “a proprio nome” i parcheggi né aveva escluso il cortile comune nei successivi atti di cessione, ove era menzionato ed accettato il regolamento di condominio in precedenza trascritto.

Non esistendo la riserva di proprietà del posto macchina né la sottrazione di esso alla destinazione comune di tutta l’area adibita a cortile, esso non poteva essere ceduto in proprietà singola, con un atto cui il Condominio era rimasto estraneo.

La scheda di accatastamento non poteva fungere da titolo contrario alla disposizione del Regolamento che annoverava il cortile tra i beni comuni.

Nel ricorso è stato pure evidenziato che “i posti macchina ritenuti sussistenti dalla Corte di Appello non esistono affatto e i 34 posti macchina, peraltro molto inferiori al numero dei 255 appartamenti di cui si compone il complesso condominiale, esistevano solo nella scheda di accatastamento”.

E’ stata fatta valere anche la contraddittorietà della sentenza “laddove, da un lato, supponeva esistenti i posti macchina e, dall’altro, ne prevedeva la futura realizzazione”.

Infine, i posti da realizzare sarebbero risultati “totalmente immersi” nella proprietà comune, senza che ai futuri proprietari fosse attribuita alcuna servitù di passaggio per accedere.

La Cassazione nell’accogliere il ricorso ha preliminarmente considerato che la Corte di merito ha errato nell’affermare che i posti macchina (“spazi per parcheggi come definiti nell’art. 41-sexies della legge 1150 del 1942, inserito dall’art. 18 della legge n. 765/67”) devono essere corrispondenti al numero degli appartamenti da vendersi con essi singolarmente agli acquirenti.

Richiamando la precedente giurisprudenza di legittimità ha chiarito che “la legge (art. 41-sexies legge 1150/42) si limita ad imporre che, nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle stesse, appositi spazi siano riservati a parcheggio in misura proporzionale alla cubatura totale del fabbricato, fissando non un rapporto numerico ma di volume-superficie, e stabilendo un nesso tra tali spazi e l’edificio, gli uni e gli altri unitariamente considerati, e, da altro lato, non vieta al costruttore di riservare a sé la proprietà degli spazi di parcheggio, per poi cederli a terzi, totalmente o in parte, o ai proprietari degli appartamenti «pro quota» ovvero singolarmente, ed anche globalmente, in modo che costituiscano parte comune dell’edificio ai sensi dell’art. 1117 c.c. (Cass. II, n. 18255/2006)”.

Nel caso in cui non vi sia stata alcuna riserva di proprietà da parte del costruttore e, nei singoli atti, sia stato omesso qualunque riferimento ad essi, “detti spazi, globalmente considerati, vengono a far parte della proprietà comune, ai sensi dell’art. 1117 c.c. (Cass. II, n. 11261/2003)”.

Le norme sopra richiamate imprimono un vincolo di destinazione di carattere pubblicistico che “sul piano privatistico, fa sorgere, secondo la consolidata giurisprudenza di questa Corte, un diritto reale d’uso sui detti spazi a favore di tutti in condomini del fabbricato, diritto che non può essere compromesso né dalla riserva di proprietà a favore del costruttore né dalla alienazione di detti spazi a terzi”.

Nel caso di specie i coniugi hanno dedotto in giudizio il loro diritto di proprietà (esclusiva) sul posto macchina per averlo acquistato dalla società costruttrice, mentre il Condominio ha sostenuto che il costruttore non essendosi riservata la proprietà del posto prima della costituzione del condominio “esso è parte del cortile che, a sua volta, rientra tra i beni comuni ai sensi dell’art. 1117 c.c.”.

La Cassazione aggiunge che essendosi posta in questi termini la controversia , la Corte di Appello al fine di dirimerla, “piuttosto che soffermarsi sull’esistenza, intesa come individuazione fisica, di alcuni posti macchina nel cortile comune e sull’(ovvio)obbligo di legge di apprestarli, avrebbe dovuto accertare, conclusivamente, se il costruttore aveva titolo per trasmettere in proprietà singola ed esclusiva ai coniugi M.-U. lo spazio in questione”.

Conclude che a tal fine, un corretto percorso di indagine motivazionale imponeva di accertare:

“a) se nell’edificio condominiale e nelle sue pertinenze, esistevano, ed in quale entità, gli spazi di parcheggio, secondo il rapporto non numerico ma di volume-superficie imposto dall’art. 41-sexies della legge 1150/52 e successive modifiche ed integrazioni;

b) se esistevano spazi ulteriori, oltre la superficie vincolata;

c) se quello venduto ai coniugi attori era una parte dello spazio ulteriore rispetto a quello minimo vincolato per legge al diritto reale d’uso ovvero se rientrava nella superficie di questi;

d) quale fosse il regime proprietario degli spazi (vincolati o non) ed a tal fine:

d-1.) verificare se essi erano stati riservati o meno in proprietà dal costruttore;

d-2.) se, in conseguenza della riserva, erano stati alienati a terzi (il che, comunque, lasciava fermo il diritto reale d’uso dei condomini);

d-3.) in caso negativo, se l’atto di vendita ai coniugi attori era successivo alla formazione del condominio (ad est: al primo atto di vendita di una porzione di fabbricato da parte del costruttore ad un terzo, che segna(va) la nascita del condominio);

e) nel caso si trattasse di una entità dello spazio gravato dal diritto reale d’uso, occorreva, comunque, accertarne il regime proprietario e stabilire se era stato riservato a sé dal costruttore o se, invece, era uno spazio diventato condominiale, ai sensi dell’art. 1117 c.c., per mancanza di riserva o di menzione nei titoli di acquisto (come assume il condominio)”.

Non avendo la Corte di Appello compiuto gli elencati accertamenti la motivazione della sentenza è stata considerata carente e viziata.

Quanto al secondo motivo del ricorso principale, in base al quale “l’eventuale apprestamento dei posti macchina avrebbe comportato il rispetto delle norme sulla prevenzione degli incendi”, è stato ritenuto inammissibile “poiché introduce una questione nuova (oltre che priva di rilevanza) mai sottoposta ai giudici di merito”.

Il ricorso incidentale proposto dai coniugi per essere stato negato il risarcimento del danno conseguente alla mancata utilizzazione del posto macchina “resta evidentemente assorbito dall’accoglimento del primo motivo di ricorso”.

In relazione al motivo accolto, la sentenza impugnata è stata quindi cassata “con rinvio ad altra sezione della Corte di Appello di Bari che dovrà compiere i suindicati accertamenti, attenendosi ai principi sopra enunciati (sub 1.b, 1.c e 1.d.)” e dovrà “provvedere anche sulle spese del presente giudizio (art. 385, u.p. c.p.c..)”.

In particolare il giudice del rinvio dovrà considerare:

che la legge (art. 41-sexies della legge 1150 del 1942, inserito dall’art. 18 della legge n. 765/67) si limita ad imporre che, nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle stesse, appositi spazi siano riservati a parcheggio in misura proporzionale alla cubatura totale del fabbricato, senza vietare al costruttore di riservare a sé la proprietà degli spazi di parcheggio, per poi cederli a terzi, totalmente o in parte (sub 1.b);

che detti spazi, globalmente considerati, vengono a far parte della proprietà comune, ai sensi dell’art. 1117 c.c., nel caso in cui non vi sia stata alcuna riserva di proprietà da parte del costruttore e, nei singoli atti, sia stato omesso qualunque riferimento ad essi (sub 1.c);

che resta fermo, in ogni caso, il vincolo di destinazione di carattere pubblicistico impresso dalle norme in questione e che, sul piano privatistico, sorge un diritto reale d’uso sui detti spazi a favore di tutti in condomini del fabbricato, diritto che non può essere compromesso né dalla riserva di proprietà a favore del costruttore né dalla alienazione di detti spazi a terzi (sub 1.d).

(Altalex, 26 marzo 2008. Nota di Giuseppe Mommo)