In un condominio di 4 appartamenti, se un condomino usa parte dello scantinato come abitazione, senza averne l’abitabilità, gli altri proprietari, ed in particolare quello incaricato dell’amministrazione, avrebbero delle responsabilità in caso di contestazione da parte delle autorità?

Risposta dell’esperto

La responsabilità di uso diverso da quello per il quale è stata concessa l’abitabilità ricade su chi ne è l’autore e. se persona diversa sul proprietario. Qualora l’attività esercitata dovesse causare danni all’intero immobile è chiaro che possa essere chiamato a rispondere ,quale corresponsabile, chi ha omesso di segnalare le irregolari attività

Domanda: Antonella L. – I rapporti con i nostri vicini sono deteriorati da anni per vari motivi, troppi da specificare. Tutto cio’ che hanno cercato di addebitarci e’ sempre finito in un nulla di fatto perche’ abbiamo sempre agito nel rispetto della legge. Ora, nonostante cerchiamo in tutti i modi di non cadere in provocazioni, questi Signori quando capita di incontrarli nelle scale ci fanno le corna, se sono in auto abbassano il finestrino e, con sorrisetto idiota, chiamano “Signora”! Suonano con il clacson per richiamare l’attenzione, e varie altre cose abbastanza stupide ma che a lungo andare fanno spazientire. Come ci dobbiamo comportare? Parlo al plurale perche’ questo atteggiamento viene fatto anche nei confronti dei miei genitori. Abitiamo in una casa a due piani ed il nostro condominio è formato da 3 ville che hanno in comune 50 metri di strada, 30 gradini esterni, e qualche lampione di illuminazione! Il fatto di aver nominato da qualche anno un amministratore non è servito ad appianare alcun dissapore. Grazie. Antonella

Risposta: Umberto Anitori – Premesso che i rapporti tra condomini esulano dai poteri dell’amministratore, che non ha mezzi per intervenire al fine di modificare i comportamenti dei singoli, se non riguardano la gestione e l’uso delle parti comuni. L’ unica azione che posso consigliare è il ricorso alle autorità di Pubblica Sicurezza (Polizia) o ai Carabinieri inizialmente in modo informale, per chiedere un intervento bonario al fine di far modificare i comportamenti sconvenienti , quindi in caso di persistenza presentare vera e propria denuncia e se necessario ricorrere ad una azione legale. Attenzione: lo stalking indica una serie di atteggiamenti tenuti da un individuo che affligge un’altra persona, perseguitandola e ingenerandole stati di ansia e paura va segnalato e denunciato in maniera esclusiva, senza “confonderlo” con altre denuncie o iniziative legali diverse. La persecuzione (stalking) avviene solitamente mediante reiterati tentativi di comunicazione verbale e scritta, appostamenti e intrusioni nella vita privata e, dai fatti descritti, lei ci sembra proprio vittima di questo ignobile reato. Un buon avvocato le può essere di certo di grande aiuto.

A maggior chiarimento della novità giurisprudenziale in materia alleghiamo un interessante contributo dell’avv. Roberto Bella tratto da Newspages.  La REDAZIONE

Nel mondo esistono oltre 12.000 specie di formiche, in Europa le più comuni sono:

Linepitherma humile (Formica Argentina)

Camponotus spp. (Formica Carpentiera)

Tetramorium caespitum (Formica dei Pavimenti)

Monomorium pharaoni (Formica Faraone)

Lasius nigers (Formica Nera)

Le formiche appartengono all’ordine degli Imenotteri e sono parenti vicini delle api e delle vespe. Sono insetti sociaIi e sono facilmente riconoscibili specialmente nella loro forma adulta attera (senza ali), comunemente conosciuta come “operaia”. Le forme alate di formiche che lasciano il nido in gran numero con il bel tempo per accoppiarsi e formare nuove colonie sono spesso confuse con le termiti alate, anche se le dimensioni sono simili alcune differenze morfologiche possono aiutare a distinguerle:

• il corpo delle formiche si restringe dando l’impressione di avere una vita sottile, il corpo delle termiti non ha nessun restringimento evidente tra addome e torace.
• Le ali anteriori delle formiche sono più grandi mentre quelle delle termiti hanno uguale grandezza e forma.
• Le femmine alate e le operaie hanno antenne genicolate, mentre le termiti le hanno dritte.
• Le formiche hanno zampe lunghe, le termiti le hanno corte.
• Il controllo delle formiche richiede grandi sforzi e un uso combinato di lotta integrata e metodi di controllo meccanici, igienici e spesso chimici.

Le migliori pratiche per la disinfestazione delle formiche sono:

1. ispezionare la posizione delle colonie presenti all’esterno degli edifici, i punti di passaggio verso le parti interne e le condizioni che favoriscono la presenza dell’infestazioni (es. fonti di cibo);
2. identificare il tipo di formica, molte specie di formiche rispondono in maniera diversa alle pratiche di controllo;
3. intervenire combinando l’uso dei disinfestanti con pratiche di controllo non chimiche (pulizia e sistemazione delle aree verdi esterne, sigillare le crepe e le fessure intorno alle fondazioni e muri perimetrali esterni, controllo e disinfestazione degli insetti presenti sulle piante che producono melata come afidi, cocciniglie, altri emitteri o mosche bianche)
4. operare una valutazione post-intervento per osservare l’evoluzione e misurare l’efficacia della disinfestazione. Per informazioni: http://www.romanambiente.it/

La seconda sezione civile della Corte di Cassazione è di nuovo intervenuta sul tema della responsabilità del costruttore-venditore dell’immobile, nel caso in cui esso presenti dei “gravi difetti”.

Con la sentenza n. 10857/08, depositata il 29 aprile 2008, i Giudici di legittimità hanno esteso, ulteriormente, il concetto “grave difetto” dell’opera che fa scattare in capo al l’appaltatore la responsabilità prevista ex art. 1669 c.c.

La vicenda che ha condotto a tale pronuncia prendeva il via dal giudizio promosso da alcuni acquirenti di appartamenti siti in un condominio, nei confronti della società venditrice, della quale si voleva sentire affermare la responsabilità ex art. 1669 c.c., per i difetti alla pavimentazione in piastrelle dei singoli alloggi.

La domanda veniva accolta con sentenza, che, a seguito dell’appello interposto dall’impresa venditrice, veniva integralmente riformata.

I Giudici di secondo grado, infatti, ritenevano che le abitazioni degli appellati presentassero nei pavimenti delle fessurazioni che non incidevano sulla loro abitabilità, avendo rilevanza solo dal punto di vista estetico.

Convinti, tuttavia, del proprio buon diritto, gli acquirenti degli appartamenti proponevano ricorso per Cassazione, lamentando la falsa applicazione dell’art. 1669 c.c., nonché insufficiente e contraddittoria motivazione.

Invero, sebbene la Corte d’Appello avesse condiviso le conclusioni del

consulente tecnico d’ufficio, riconoscendo, pertanto, l’esistenza di lesioni delle piastrelle, nonché l’erronea posa del sottofondo, aveva, poi, respinto la domanda proposta in primo grado dagli acquirenti, ritenendo che i difetti lamentati non potevano essere considerati gravi.

Peraltro, la pronuncia della Corte d’Appello appariva tanto più ingiusta quanto più si osservava che la stessa, prima di pervenire alla sua conclusione, aveva richiamato una lunga serie di precedenti in materia, in cui si evidenziava come il concetto di “gravi difetti” di cui all’art. 1669 c.c. si fosse nel tempo esteso, fino ad includere “quelle situazioni che, pur senza influire sulla stabilità dell’edificio, pregiudicano in modo grave la funzione cui l’immobile è destinato”.

Ebbene, i Giudici della Corte di Cassazione, condividendo l’oramai costante orientamento della giurisprudenza, secondo cui il difetto grave non deve riguardare necessariamente le strutture portanti, ma può concernere parti accessorie del fabbricato, purché ciò si ripercuota sulla funzionalità e fruibilità dell’edificio, hanno affermato che: “… configurano gravi difetti dell’edificio a norma dell’art. 1669 c.c. le carenze costruttive dell’opera, concernenti anche una singola unità abitativa, che ne menomano in modo grave il normale godimento, a causa di realizzazione effettuata con materiali inidonei e/o non a regola d’arte ed

anche se incidenti su elementi secondari ed accessori dell’opera (quali impermeabilizzazione, rivestimenti, infissi, pavimentazione, impianti, etc.), purché tali da compromettere la sua funzionalità e l’abitabilità ed eliminabili solo con lavori di manutenzione, ancorché ordinaria, e cioè mediante opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture”. Richiamandosi, dunque, ad un precedente, simile alla fattispecie oggetto di giudizio, in cui le mattonelle del pavimento dei singoli appartamenti si erano scollate e rotte in misura percentuale notevole rispetto alla superficie rivestita, la Suprema Corte ha ribadito che, la responsabilità ex art. 1669 c.c. si configura per l’appaltatore anche quando le carenze costruttive dell’opera non investono parti strutturali (quali, per esempio, tetti, lastrici solari, muri perimetrali etc.), ma riguardano pavimenti, infissi, impianti, rivestimenti, purché l’imperfezione sia tale da menomare la normale fruizione dell’immobile in modo tale da comprometterne la fruibilità.

Gli “ermellini”, pertanto, hanno rinviato la causa ad un’altra sezione della stessa Corte d’Appello, che dovrà pronunciare la sentenza attenendosi al principio di diritto sopra richiamato.

Fonte: Newspages

Avv. Paola Perassi

Comitato Scientifico IRCAT

L’entrata in vigore del decreto ministeriale n. 37 del 2008 sulla sicurezza degli impianti domestici, avvenuta lo scorso 27 marzo, ha sollevato non poche problematiche specialmente per coloro che, in tale data o nei giorni immediatamente successivi, dovevano stipulare atti pubblici di compravendita. significativamente per quanto attiene quelli aventi per oggetto gli immobili già esistenti, ovvero non di nuova costruzione. I media, peraltro, hanno contribuito ad amplificare la vicenda finendo per creare, come sovente accade, non poco allarmismo, In modo, assolutamente, repentino, è proprio il caso di dirlo, il Ministero dello Sviluppo Economico, il 25 marzo scorso, ha fornito alcune significative indicazioni interpretative e, quindi, come tali, ufficiali del decreto.

La nota del Ministero, dunque, fa chiarezza sugli adempimenti e sulle procedure da seguire in caso di compravendita e locazione di immobili.

L’articolo del decreto Ministeriale che ha creato maggiori dubbi interpretativi è stato l’articolo 13 che prevede che, in caso di trasferimento dell’immobile a qualunque titolo, debba essere consegnata all’utilizzatore la documentazione amministrativa e tecnica, nonché il libretto di uso e manutenzione degli impianti e deve essere sottoscritta la cosiddetta clausola di garanzia, quale, peraltro, già prevista dal vigente codice civile.

I chiarimenti forniti dall’ Ufficio Legislativo del Ministero sono i seguenti:

a) obblighi documentali in caso di trasferimento dell’immobile

L’art. 13 disciplina gli obblighi documentali in caso di “trasferimento dell’immobile a qualsiasi titolo” e, quindi, in caso di trasferimento della proprietà dell’immobile, sia a titolo oneroso che gratuito (compravendita, donazione). L’ultimo capoverso dello stesso art. 13, peraltro, impone che sia consegnata all’utilizzatore “copia della stessa documentazione” anche al soggetto che “utilizza a qualsiasi titolo l’immobile”. Quindi, in caso di locazione o concessione in uso, anche gratuita, a qualunque altro titolo, gli stessi documenti dovranno essere consegnati (con le stesse possibilità di deroga previste nella prima parte dell’articolo) in copia fatta eccezione per il caso in cui destinatario della prescrizione fosse già il precedente utilizzatore, che consegnerà al nuovo utilizzatore l’originale, così come avviene per il libretto di impianto di riscaldamento autonomo. Peraltro, in molti casi nessun documento concernente la sicurezza deve essere consegnato alla stipula dell’atto, e ciò costituisce una rilevante novità rispetto alla precedente disciplina che, all’art. 9, comma 3, del DPR n. 447 del 1991 (che viene ora abrogato) imponeva espressamente al proprietario di consegnare tutta la documentazione amministrativa e tecnica, senza eccezioni.

I documenti da consegnare in caso di trasferimento dell’immobile sono solamente quelli obbligatori secondo le norme applicabili all’epoca della costruzione o modifica dell’impianto ovvero:

- la dichiarazione di conformità, se già prevista, dalla legge n. 46/1990 per gli edifici adibiti ad uso civile e – finora – per i soli impianti elettrici degli altri edifici, salvo che le parti si accordino ai sensi dell’art. 13 per non allegarla;

- il progetto ed il collaudo dell’impianto, solo ove imposti dalle norme vigenti all’epoca della realizzazione o della modifica. Per gli impianti la cui realizzazione inizierà dopo l’entrata in vigore del decreto, in molti casi l’art. 5, comma 1, chiede non il progetto ma il più semplice elaborato tecnico previsto dall’art. 7, comma 2, del decreto che andrà consegnato;

- il libretto d’uso e manutenzione solo ove obbligatorio: nelle abitazioni civili è obbligatorio solo per l’eventuale impianto di riscaldamento autonomo;

- la dichiarazione di rispondenza per gli impianti realizzati prima dell’entrata in vigore del decreto e che non hanno la dichiarazione di conformità, ma solo se le parti non si accordino per escluderla. La possibilità del proprietario di ricorrere a tale dichiarazione costituisce una novità e può anche riguardare l’intero edificio.

Precisa ancora la nota che secondo l’art. 7, comma 1, il progetto o l’elaborato tecnico fanno “parte integrante” della dichiarazione di conformità: pertanto: a) saranno di regola consegnati in allegato alla dichiarazione di conformità; b) per gli impianti preesistenti il progetto, ove obbligatorio ma mancante, potrà essere sostituito dalla medesima dichiarazione di rispondenza sostitutiva della dichiarazione di conformità, ai sensi dell’art. 7, comma 6.

Per quanto attiene, invece, la garanzia che il venditore deve rilascoare all’acquirente circa la conformità degli impianti alla normativa di sicurezza si legge nella nota: “L’art. 13, contestualmente alla indicata semplificazione documentale, rafforza la tutela sostanziale della

sicurezza di chi vive o lavora negli edifici, disponendo che “L’atto di trasferimento riporta la garanzia del venditore in ordine alla conformità degli impianti alla vigente normativa in materia di sicurezza”. La norma si riferisce solo al “venditore”. Tuttavia, considerata l’affinità della fattispecie e le finalità della norma, deve ritenersi che la disciplina della clausola di garanzia debba valere non solo per la compravendita, ma anche per tutti gli atti di trasferimento a titolo oneroso della proprietà o di altro diritto reale dell’immobile. L’introduzione di questa clausola nel contratto è obbligatoria, nell’atto definitivo di trasferimento della proprietà dell’immobile, in quanto il carattere vincolante della norma per il venditore emerge sia dal tenore letterale della disposizione, sia dalla sua oggettiva finalità di interesse generale, volta a tutelare la pubblica incolumità ed il diritto alla salute delle persone.

Circa i contenuti della garanzia viene precisato che: “La norma prevista dal decreto in esame è conforme non solo al generale principio di diligenza e buona fede nei rapporti contrattuali, ma anche alle previsioni del codice civile contenute agli articoli 1497 (mancanza delle qualità promesse o essenziali all’uso della cosa), e 1490, primo comma (garanzia del venditore che la cosa venduta è immune da vizi che la rendono inidonea all’uso cui è destinata o che ne diminuiscono in modo apprezzabile il valore). Ciò infatti può verificarsi, infatti, qualora non sia possibile utilizzare in tutto o in parte l’immobile, secondo la sua destinazione d’uso, a causa della non conformità degli impianti alle norme di sicurezza. L’art. 1491, esclude la garanzia se i vizi erano conosciuti o facilmente conoscibili dal compratore, ma ciò non vale se il venditore ne ha dichiarato l’assenza o si è comunque accollato il relativo rischio, così come accade con l’apposizione della clausola in esame. In ogni caso, la non conformità di un impianto tecnico infisso in un immobile alle norme di

sicurezza costituisce di regola un vizio occulto, che difficilmente consente la prova della conoscenza o facile conoscibilità. Pertanto con la clausola in esame il venditore assume su di sè la responsabilità per ogni spesa o danno derivante dall’eventuale non conformità degli impianti alle norme di sicurezza ad essi applicabili.

Come già abbiamo avuto modo di osservare, la legge consente alle parti la possibilità di derogare dall’obbligo di garanzia del venditore. A tale proposito nella nota si legge: ”La clausola di garanzia del venditore è obbligatoria, ma i suoi contenuti sono disciplinati dal codice civile (norma di legge che prevale sul regolamento), che consente alle parti di pattuire espressamente la limitazione o l’esclusione della garanzia del venditore, a condizione che il venditore non abbia in mala fede (o con colpa grave, aggiunge la giurisprudenza) taciuto al compratore i vizi della cosa (art. 1490, secondo comma).” Ne consegue che le parti possono limitare o escludere la responsabilità del venditore, ma non semplicemente omettendo la clausola in esame o utilizzando una clausola di stile. Per derogare alla prevista responsabilità di chi vende, è necessario che, nella clausola di garanzia del venditore, le parti limitino o escludano tale garanzia, a seguito della dichiarazione del venditore, e della presa d’atto del compratore, circa la non conformità o la possibile non conformità di ciascun impianto alle norme di sicurezza ad esso applicabili.

Solo l’apposizione di una clausola di questo tipo potrà quindi superare la generale presunzione dell’ordinamento circa la garanzia del venditore. La norma raggiunge così la propria finalità di interesse pubblico, volta ad evitare che vi possano essere incertezze circa le responsabilità relative alla sicurezza degli impianti in caso di compravendita di immobili.

Infine, il Ministero dopo aver precisato che il decreto in esame persegue le descritte finalità di interesse pubblico anche mediante l’introduzione di una nuova disciplina sanzionatoria rileva che: “L’art. 13, in mancanza di una diversa previsione, è immediatamente operativo e, anche in relazione alle sue finalità di tutela della sicurezza, trova applicazione agli atti di trasferimento di immobili stipulati dalla data di entrata in vigore della nuova disciplina e, quindi anche agli impianti, installati o adeguati precedentemente, presenti negli edifici oggetto del trasferimento”. La sicurezza dei predetti impianti deve peraltro essere valutata, secondo i criteri che regolano la successione delle norme nel tempo, in base alla loro conformità alle norme di sicurezza vigenti al momento della loro realizzazione e della loro modifica. Infatti, né l’art. 13 né nessun altra norma del regolamento, pongono un nuovo generale obbligo di procedere all’adeguamento degli impianti preesistenti conformi alle precedenti norme di sicurezza ad essi applicabili.

Fonte: Newspages

Avv. Roberto Bella – Presidente IRCAT

Fonte: Newspages
Avv. Davide Civallero – Socio IRCAT

Nel caso di specie, i genitori del bambino avevano citato in giudizio il Condominio chiedendo che venisse accertata, in capo a quest’ultimo, la responsabilità ex art. 2051 c.c. e, conseguentemente, che fosse condannato al risarcimento di tutti i danni patiti dal bambino, a causa dell’infortunio occorsogli mentre giocava nel parco condominiale. Il Giudice di Pace, come poc’anzi accennato, ha riconosciuto come la disciplina dei giochi dei bambini in aree condominiali sia di per sélegittima, in quanto configurante una forma di utilizzazione delle parti comuni, sebbene diversa da quella normale, purché tuttavia sia “temporanea e/o occasionale, compatibile con la destinazione del bene”. Il magistrato onorario ha proseguito affermando che la destinazione a gioco dei bambini di parte delle aree condominiali può, in ogni caso, essere disposta dall’assemblea dei condomini, con deliberazione adottata con la maggioranza prevista dall’art. 1136 c.c. e che conseguentemente, mancando una deliberazione in tal senso, i giochi dei bambini nelle arrese condominiali, in assenza di indicazione di orari e modalità relativi alle attività ludiche, sono da ritenersi attività solamente tollerata e non abitualmente ammessa. 

Fatte tali precisazioni, e passando all’esame della richiesta risarcitoria formulata dai genitori del bambino infortunatosi, il Giudice di Pace, con la propria decisione, si è ispirato ad un preciso orientamento giurisprudenziale, secondo cui la vittima di un incidente deve dimostrare la sussistenza del nesso causale fra la cosa in custodia e il fatto dannoso, ed il custode della cosa, potrà andare esente da responsabilità se prova il “caso fortuito”. Nel caso che ci occupa, il bambino è inciampato in una serie di blocchi di cemento che fungevano da cordoli per delimitare le aree di sosta destinate alle auto dei condomini. 

Il magistrato onorario, chiamato a decidere, ha osservato che, nel caso di specie, la presenza dei blocchi di cemento in cortile era ben visibile e risaputa da parte dei residenti, e, dunque, anche da parte dei genitori del bambino. 

Per tale ragione, ha, conseguentemente, ritenuto insussistenti i presupposti della azione risarcitoria ex art. 2051 c.c., mandando esente il condominio, custode della cosa, da responsabilità. Ha, infatti, ritenuto che la condotta del bambino, che giocava in cortile senza autorizzazione di una delibera assembleare – peraltro alla presenza del genitore a cui è imputabile una culpa in vigilando – può essere fatta rientrare nella categoria del caso fortuito, e, dunque, alcuna responsabilità poteva essere ascritta al condominio per i fatti di causa. 

Avv. Roberta Perassi

Comitato scientifico IRCAT