Condominio: detrazione del 36%. delle opere sulle parti comuni. Parere dell’Agenzia delle EntrateL’Ance, l’associazione dei costruttori, spiega che per i lavori condominiali, la detrazione del 36% si applica su tutte le parti comuni dell’edificio residenziale, come definite dall’articolo 1117, comma 1, n. 1-2-3 del codice civile, e non solo, come previsto dalla norma istitutiva delle agevolazioni, per gli interventi rientranti nel numero 1 del suddetto articolo 1117. Questo quanto precisato dall’Agenzia delle Entrate (Parere Prot. n..2010/8934) che supera in tal modo il precedente orientamento (cfr. R.M. n.84/2007) che limitava l’applicazione dei benefici fiscali solo agli interventi eseguiti sul suolo su cui sorge l’edifico, sulle fondazioni, muri maestri, tetti e lastrici solari, scale e portoni di ingresso. Gli obiettivi delle agevolazioni fiscali, precisa l’Agenzia, come risulta anche nel Decreto 41/1998 di attuazione delle suddette disposizioni, risultano quelli di incentivare gli interventi di riqualificazione del patrimonio abitativo esistente, facendo emergere base imponibile fiscale dal contrasto di interessi tra consumatore finale (committente i lavori) e impresa esecutrice degli stessi. Pertanto la detrazione deve intendersi riconosciuta per tutti gli interventi eseguiti sulle parti comuni condominiali come definite dal citato articolo 1117 del codice civile.

Una recente sentenza della Corte di Cassazione ha “consacrato” il diritto all’informazione dei condomini.

Con la pronuncia del 28 febbraio 2008, n. 12650/08, depositata lo scorso 19 maggio, i giudici della Suprema Corte hanno stabilito, infatti, che il partecipante al condominio ha il diritto di chiedere e, conseguentemente, di ottenere dall’amministratore, con un certo anticipo, tutta la documentazione che riguarda gli argomenti posti all’ordine del giorno in assemblea.

Ma non solo, gli “ermellini”, nella sopra richiamata sentenza, proseguono spingendosi fino ad affermare che, un eventuale rifiuto da parte dell’amministratore a fornire la suddetta documentazione determina l’annullabilità delle delibere successivamente approvate sul punto. Il caso che ha consentito di giungere alla predetta conclusione è il seguente. Un condomino aveva impugnato le deliberazioni assunte in sede assembleare, in quanto deduceva che l’amministratore aveva violato il suo diritto di informazione, prima di approvare il rendiconto, poiché non gli aveva consentito di prendere visione, in tempi e modi debiti, della documentazione relativa. Lamentava il condomino, infatti, che gli era stata fornita una documentazione

frammentaria e che, in ogni caso, l’amministratore gli aveva impedito di estrarne copia. Il Tribunale, investito dalla suddetta questione, rigettava la domanda del condomino, accogliendo la tesi del condominio che, nel costituirsi in giudizio, aveva affermato che l’amministratore aveva consentito all’attore di prendere visione di tutta la documentazione condominiale, ricevendolo nel proprio studio pochi giorni prima che si riunisse l’assemblea, e contestando, in ogni caso, la pretesa del condomino di estrarre copia integrale di tutta la documentazione condominiale.

La Corte d’Appello, nel confermare la sentenza di primo grado, rigettava la domanda dell’attore, sulla considerazione che nessuna norma del codice civile prevede che il comportamento dell’amministratore possa rendere invalida una delibera condominiale; pertanto, il condomino che invoca l’invalidità delle deliberazioni assunte dall’assemblea a causa di “violazione del diritto di informazione del condomino votante”, può solo avvalersi dei rimedi previsti dall’art. 1133 cod. civ. e, cioè, ricorrere all’assemblea avverso i provvedimenti adottati dall’amministratore, senza, che ciò, peraltro, pregiudichi il suo diritto di impugnazione delle deliberazioni assembleari.

Ebbene, con la sentenza del febbraio scorso, i giudici della Corte di Cassazione, confermando un indirizzo giurisprudenziale già espressosi in tal senso, hanno affermato che, qualora al condomino che ne faccia richiesta, venga negato il diritto di esaminare i documenti condominiali, le corrispondenti deliberazioni assunte dall’assemblea diventano annullabili, in quanto il rifiuto opposto dall’amministratore incide sul procedimento di formazione delle maggioranze in assemblea.

E così, in particolare, nell’ipotesi in cui si verta in tema di approvazione del bilancio da parte dell’assemblea, i giudici della Suprema Corte concludono osservando che, se è vero che l’amministratore non ha l’obbligo di depositare la documentazione giustificativa, in ogni caso, egli è tenuto a consentire ad ogni condomino che ne faccia richiesta di prendere visione e di estrarre copia, a sue spese, della documentazione contabile. Ovviamente, ai fini probatori, graverà sul condomino l’onere di dimostrare che è stato l’amministratore ad impedire l’esercizio di informazione che gli spetta di diritto.

Fonte: Newspages

Avv. Paola Perassi

Comitato Scientifico IRCAT

La seconda sezione civile della Corte di Cassazione, con la sentenza n. 10323/08 depositata il 21 aprile 2008, ha respinto il ricorso di una società di soccorso stradale emiliana condannata dal giudice di pace di Bologna alla restituzione dei soldi pagati per la rimozione, il trasporto e la custodia dal proprietario di un ciclomotore posteggiato sotto il portico di un condominio, nonostante la presenza di cartelli con l’indicazione “proprietà privata divieto di sosta”.

La vicenda, che ha condotto a tale pronuncia, trae origine dalla esecuzione di un contratto di prestazione d’opera stipulato tra un condominio, in persona del proprio amministratore, e una società di soccorso stradale, alla quale era stato affidato l’incarico di procedere alla rimozione di auto e motorini abusivamente parcheggiati sotto il portico condominiale, appartenente al condominio committente. In ottemperanza al contratto stipulato, la società di soccorso stradale provvedeva alla rimozione di un ciclomotore parcheggiato “abusivamente” all’interno del portico condominiale, e lo depositava presso il proprio deposito.

Il proprietario del motociclo, tuttavia, resosi conto che ad effettuare la rimozione era stata una società su

incarico di un “privato”, nella specie il condominio, adiva il giudice di pace di Bologna per ottenere il risarcimento di quanto corrisposto per il recupero del proprio mezzo, in quanto, a suo dire, la rimozione del mezzo non disposta dall’autorità amministrativa sarebbe illegittima.

L’adito giudice di pace di Bologna accoglieva la domanda proposta, e condannava la società di soccorso stradale alla restituzione della somma pagata dal proprietario del ciclomotore, disconoscendo sostanzialmente “il fatto che l’arbitraria invasione di un portico di proprietà privata determina, oltre una contravvenzione del codice della strada, anche la commissione di un fatto illecito ed una molestia al godimento dell’immobile”.

Il giudice di pace di Bologna motivava la propria decisione affermando che sul portico condominiale esisteva una servitù di pubblico passaggio su area privata, che attribuiva alla sola pubblica amministrazione il potere di disciplinare l’uso. Tale decisione veniva confermata con la citata sentenza dalla Corte di Cassazione. Dunque, i motorini parcheggiati sotto il portico condominiale non possono essere rimossi da una società privata di carro attrezzi autorizzata in tal senso dal condominio.

La rimozione è sì possibile, ma solo con l’intervento della polizia municipale in quanto, il portico, pur essendo di proprietà condominiale, nel caso di specie, è gravato da una servitù di pubblico passaggio, il cui uso deve essere esclusivamente regolato dall’amministrazione pubblica.

Invero, non può sottacersi che la sentenza in commento dovrà, in ogni caso, essere presa con i dovuti accorgimenti e senza troppe generalizzazioni. Ed, infatti, a ben vedere, il caso in commento riguarda l’ipotesi in cui sul portico condominiale gravi una servitù di passaggio pubblico. Ma se così non è, il condomino è legittimato alla rimozione di eventuali mezzi illegittimamente parcheggiati su aree condominiali? La Suprema Corte nulla dice al riguardo, sebbene, la stessa Cassazione riconosce che nel caso in esame si verte “su questione riguardante la rimozione, senza intervento della polizia municipale, di un motociclo da un portico gravato da una servitù di passaggio, che è cosa ben diversa dal domicilio (la sottolineatura è nostra)”, diritto costituzionalmente garantito dall’art. 14 della Costituzione Italiana.

Fonte: Newspages

Avv. Paola Perassi

Comitato Scientifico IRCAT

La seconda sezione civile della Corte di Cassazione è di nuovo intervenuta sul tema della responsabilità del costruttore-venditore dell’immobile, nel caso in cui esso presenti dei “gravi difetti”.

Con la sentenza n. 10857/08, depositata il 29 aprile 2008, i Giudici di legittimità hanno esteso, ulteriormente, il concetto “grave difetto” dell’opera che fa scattare in capo al l’appaltatore la responsabilità prevista ex art. 1669 c.c.

La vicenda che ha condotto a tale pronuncia prendeva il via dal giudizio promosso da alcuni acquirenti di appartamenti siti in un condominio, nei confronti della società venditrice, della quale si voleva sentire affermare la responsabilità ex art. 1669 c.c., per i difetti alla pavimentazione in piastrelle dei singoli alloggi.

La domanda veniva accolta con sentenza, che, a seguito dell’appello interposto dall’impresa venditrice, veniva integralmente riformata.

I Giudici di secondo grado, infatti, ritenevano che le abitazioni degli appellati presentassero nei pavimenti delle fessurazioni che non incidevano sulla loro abitabilità, avendo rilevanza solo dal punto di vista estetico.

Convinti, tuttavia, del proprio buon diritto, gli acquirenti degli appartamenti proponevano ricorso per Cassazione, lamentando la falsa applicazione dell’art. 1669 c.c., nonché insufficiente e contraddittoria motivazione.

Invero, sebbene la Corte d’Appello avesse condiviso le conclusioni del

consulente tecnico d’ufficio, riconoscendo, pertanto, l’esistenza di lesioni delle piastrelle, nonché l’erronea posa del sottofondo, aveva, poi, respinto la domanda proposta in primo grado dagli acquirenti, ritenendo che i difetti lamentati non potevano essere considerati gravi.

Peraltro, la pronuncia della Corte d’Appello appariva tanto più ingiusta quanto più si osservava che la stessa, prima di pervenire alla sua conclusione, aveva richiamato una lunga serie di precedenti in materia, in cui si evidenziava come il concetto di “gravi difetti” di cui all’art. 1669 c.c. si fosse nel tempo esteso, fino ad includere “quelle situazioni che, pur senza influire sulla stabilità dell’edificio, pregiudicano in modo grave la funzione cui l’immobile è destinato”.

Ebbene, i Giudici della Corte di Cassazione, condividendo l’oramai costante orientamento della giurisprudenza, secondo cui il difetto grave non deve riguardare necessariamente le strutture portanti, ma può concernere parti accessorie del fabbricato, purché ciò si ripercuota sulla funzionalità e fruibilità dell’edificio, hanno affermato che: “… configurano gravi difetti dell’edificio a norma dell’art. 1669 c.c. le carenze costruttive dell’opera, concernenti anche una singola unità abitativa, che ne menomano in modo grave il normale godimento, a causa di realizzazione effettuata con materiali inidonei e/o non a regola d’arte ed

anche se incidenti su elementi secondari ed accessori dell’opera (quali impermeabilizzazione, rivestimenti, infissi, pavimentazione, impianti, etc.), purché tali da compromettere la sua funzionalità e l’abitabilità ed eliminabili solo con lavori di manutenzione, ancorché ordinaria, e cioè mediante opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture”. Richiamandosi, dunque, ad un precedente, simile alla fattispecie oggetto di giudizio, in cui le mattonelle del pavimento dei singoli appartamenti si erano scollate e rotte in misura percentuale notevole rispetto alla superficie rivestita, la Suprema Corte ha ribadito che, la responsabilità ex art. 1669 c.c. si configura per l’appaltatore anche quando le carenze costruttive dell’opera non investono parti strutturali (quali, per esempio, tetti, lastrici solari, muri perimetrali etc.), ma riguardano pavimenti, infissi, impianti, rivestimenti, purché l’imperfezione sia tale da menomare la normale fruizione dell’immobile in modo tale da comprometterne la fruibilità.

Gli “ermellini”, pertanto, hanno rinviato la causa ad un’altra sezione della stessa Corte d’Appello, che dovrà pronunciare la sentenza attenendosi al principio di diritto sopra richiamato.

Fonte: Newspages

Avv. Paola Perassi

Comitato Scientifico IRCAT

Recita il 7° comma dell’art. 1136 cod. civ. Che: “l’assemblea non può deliberare se non consta che tutti i condomini siano stati invitati alla riunione”.

Nel silenzio della legge, viene da chiedersi fino a che punto la convocazione debba, per dare adeguata risposta a tale dettato normativo, tener conto della necessità di consentire a tutti o, comunque, al maggior numero possibile di condomini, di partecipare alla riunione.

Com’è noto, se il regolamento di condominio nulla dice sulla sede in cui debbono essere tenute le riunione assembleari, l’amministratore ha facoltà di scegliere il luogo che, per ubicazione e capienza, gli appaia più opportuna.

Senonchè il Giudice di Legittimità, in una sentenza del 1999, ha specificato che tale potere discrezionale incontra, come unico limite, quello territoriale, nel senso che la scelta deve ricadere su una sede situata entro i confini del Comune di ubicazione dell’edificio.

Tale orientamento, tuttavia, mal si concilia con l’evoluzione della figura del condominio che, nel tempo, si è discostata dalla rigida tipologia di complessi abitati prevalentemente da residenti.

Se, come sempre più frequentemente accade con i complessi turistici, la destinazione del condominio è prevalentemente vacanziera

(il c.d. condominio di seconde case, il cui godimento da parte dei proprietari è circoscritto a determinati periodi dell’anno), la convocazione dell’assemblea presso un locale condominiale risponde sempre all’esigenza di consentire la più larga partecipazione degli aventi diritto?

A tale domanda ha dato lucida, quanto innovativa risposta, il Tribunale di Sciacca, che, con la sentenza n. 348 del 18/10/2007, ha statuito che in casi simili, la sede della riunione assembleare possa legittimamente essere individuata in un comune diverso da quello ove è situato l’edificio condominiale.

Il Giudice siciliano, chiamato a pronunciare sull’impugnativa promossa da un condomino, residente nello stabile, che non aveva presenziato alla riunione indetta altrove, ha infatti ritenuto “legittima la convocazione dell’assemblea condominiale fuori del Comune di ubicazione dell’edificio, sito in zona di villeggiatura e costituito da non residenti per oltre la metà, in quanto ciò agevola la partecipazione alla formazione della volontà collegiale, corrispondendo, così, alle obiettive esigenze ed agli interessi della maggioranza dei condomini”.

La pronuncia del giudice palermitano non si discosta di molto da quella, analoga, del Tribunale di Tempio Pausania, che, con una sentenza del 2006, ha addirittura ritenuto valida ed

efficace la scelta della città di Bologna come sede della riunione assembleare sul presupposto che tale luogo, lungi dal corrispondere a quello di residenza della maggioranza dei condomini, sparsi per tutta la penisola, fosse semplicemente il più equidistante fra loro.

La soluzione adottata da entrambi, se pur innovativa, appare in realtà in linea con quella già da tempo invocata dalla dottrina che aveva individuato nella non rigidità del luogo delle riunioni assembleari la migliore risposta della normativa condominiale, da alcuni tacciata di vetustà, alle mutate situazioni socio-economiche della popolazione.

L’unico limite, condiviso sia dalla citata giurisprudenza che dalla dottrina, va individuato nella illegittimità di scelte meramente defatigatorie, espressione di un vero e proprio eccesso di potere.

Va da sé, in ogni caso, che la “vecchia” quanto prudente abitudine degli amministratori di seconde case di convocare la riunione assembleare nel pieno della stagione vacanziera (estiva o natalizia), sarà comunque e sempre preferibile.

Raccoglieranno magari qualche critica da parte di coloro che vedranno in ciò un intollerabile sacrificio della meritata vacanza, ma certamente eviteranno dispendiose liti giudiziarie.

Fonte: Newspages

Avv. Silvia Simonigh

Comitato Scientifico IRCAT

La nuova legge in materia di sicurezza (l. 15 luglio 2009, n. 94) ha leggermente modificato il previgente art. 12, comma 5 bis del decreto legislativo 286/98 (il cosiddetto Testo Unico sull’immigrazione), risolvendo una situazione di ambiguità che aveva dato luogo ad alcune incertezze interpretative. La precedente formulazione prevedeva la reclusione da sei mesi a tre anni, oltre alla confisca dell’immobile (a meno che esso non appartenga a persona estranea al reato), per chiunque, a titolo oneroso e al fine di trarne un ingiusto profitto, avesse dato in locazione un alloggio ad una extracomunitario privo di titolo di soggiorno.

Ci si poneva il problema del rapporto tra la durata dei contratti di locazione e quella, più breve, dei permessi e dei visti di soggiorno e quindi la possibile insorgenza del reato se la situazione del conduttore, originariamente legittima, avesse perso tale connotato in pendenza del contratto. A semplice buon senso può sembrare questione abbastanza irrilevante, dato che il locatore potrebbe non venire a conoscenza della circostanza, e in tal caso difetterebbe l’elemento psicologico del reato, ovvero che, anche una volta che ne fosse venuto a conoscenza non avrebbe comunque avuto (efficaci) strumenti giuridici per rimediare a tale situazione.

Ad ogni modo la giurisprudenza e la

dottrina penalistica la questione l’avevano posta e ciò ha convinto il legislatore a modificare la norma nel senso di chiarire che la situazione di illegittimità di permanenza in Italia dell’extracomunitario deve, perché possa considerarsi sussistente il reato, sussistere “al momento della stipula o del rinnovo del contratto di locazione”, rendendo così giuridicamente indifferenti le successive variazioni di tale situazione.

Un residuo dubbio può sorgere circa la portata del termine “rinnovo”: se cioè debba intendersi circostanza costitutiva del reato solo la stipula di un nuovo contratto ovvero anche i rinnovi “automatici” per mancanza di disdetta. La ratio della legge sembrerebbe indicare l’insorgenza del reato solo nel primo caso, ma per esserne certi occorrerà attendere qualche pronuncia giurisprudenziale.

La legge 133/08 ha invece espressamente abrogato due risalenti norme del 1973 e 1974 rispettivamente che prevedevano la prima la prescrizione biennale del diritto del locatore a vedersi rimborsare dal conduttore gli oneri condominiali e la seconda che prevedeva la nullità di eventuali clausole contrattuali che prevedessero la corresponsione anticipata del canone per periodi superiori ai tre mesi. Entrambe queste norme erano state ritenute

dalla giurisprudenza tuttora in vigore, anche dopo la legge 392/78 – c.d. dell’ “equo canone” – che aveva rielaborato tutte la materia delle locazioni. La prima norma, prevedendo una prescrizione di soli due anni in deroga alla disciplina generale che prevede il termine quinquennale per ottenere il pagamento del canone di locazione e di ogni altro corrispettivo di locazione, dava luogo ad una disparità di trattamento per il locatore, esposto invece nei confronti del condominio ad una prescrizione quinquennale.

La seconda abrogazione espressa, quella relativa alla validità della pattuizione della corresponsione anticipata dei canoni per periodi superiori ai tre mesi, porta certezza ad una situazione in giurisprudenza non univoca, essendosi da alcuni giudici ritenuto che la norma nel ‘74 non potesse ritenersi implicitamente abrogata dalla legge 392/78 e che quindi fosse tuttora applicabile, mentre altre sentenze avevano manifestato l’orientamento contrario.

In ogni caso tale abrogazione lascia immutata la situazione per i contratti di locazione c.d. “agevolati” (quelli, per intenderci, di tre anni più due di cui all’art. 2 comma 3, l. 431/98) che devono comunque confermarsi al Decreto Ministeriale 30 dicembre 2002.

Fonte: Newspages

Avv. Davide Civallero

socio IRCAT