Caricamento ...La ripartizione delle spese comuni grava sui proprietari effettivi delle unità immobiliari e non su coloro che appaiano tali
Cass. civ. Sez. II, 12/01/2011, n. 574
Nel condominio di edifici, quale ente di gestione a partecipazione necessaria di tutti i soggetti titolari delle porzioni di piano di proprietà individuale, in ragione del valore delle rispettive unità immobiliari, la ripartizione delle spese comuni ex art. 1123 c.c., salvo diversa pattuizione, grava su ciascun condominio. In tal senso, invero, mentre da un lato si prescinde dal godimento effettivo della porzione di proprietà particolare, dall’altro nemmeno rileva la circostanza che altri, e non già il proprietario, facciano uso della medesima. Continua…
Selezione giurisprudenziale a cura dell’avv. Gennaro Guida
Il condomino alienante e’ tenuto a pagare le spese straordinarie deliberate nel momento in cui era proprietario dell’immobile
Cass. civ. Sez. II, 03/12/2010, n. 24654
In caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, qualora venditore e compratore non si siano diversamente accordati in ordine alla ripartizione delle relative spese, è tenuto a sopportarne i costi chi era proprietario dell’immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l’esecuzione dei detti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione. Di conseguenza, ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l’acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del medesimo, di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà passiva di cui all’art. 63 disp. att. cod. civ.. (Rigetta, App. Messina, 03/02/2009).
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La ripartizione della spesa per la riparazione del cortile comune che funge da copertura del locale sotterraneo di proprietà esclusiva
Cass. civ. Sez. II, 05/05/2010, n. 10858
In materia di condominio, qualora si debba procedere alla riparazione del cortile o viale di accesso all’edificio condominiale, che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di un singolo condomino, ai fini della ripartizione delle relative spese non si può ricorrere ai criteri previsti dall’art. 1126 cod. civ., ma si deve, invece, procedere ad un’applicazione analogica dell’art. 1125 cod. civ., il quale accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi con l’uso esclusivo della stessa determina la necessità della inerente manutenzione, in tal senso verificandosi un’applicazione particolare del principio generale dettato dall’art. 1123, secondo comma, cod. civ. (In applicazione di tale principio, la S.C. ha cassato la sentenza impugnata, e decidendo nel merito ha accolto l’opposizione di un condominio avverso la delibera con la quale le spese di riparazione del cortile comune erano state poste a carico per un terzo del condominio e per due terzi del proprietario esclusivo di un sottostante locale, ritenendosi che l’usura della pavimentazione del cortile era stata determinata dall’utilizzazione esclusiva che della stessa veniva fatta dalla collettività dei condomini). (Cassa e decide nel merito, App. Catania, 31/01/2004). Continua…
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La spesa per le riparazioni dovute a vetustà del lastrico solare di uso esclusivo fa carico in via esclusiva al proprietario del lastrico solare, ex art. 2051 c.c.
Cass. civ. Sez. II, 15/04/2010, n. 9084
In tema di condominio, la disposizione dell’art. 1126 cod. civ., il quale regola la ripartizione fra i condomini delle spese di riparazione del lastrico solare di uso esclusivo di uno di essi, si riferisce alle riparazioni dovute a vetustà e non a quelle riconducibili a difetti originari di progettazione o di esecuzione dell’opera, indebitamente tollerati dal singolo proprietario. In tale ultima ipotesi, ove trattasi di difetti suscettibili di recare danno a terzi, la responsabilità relativa, sia in ordine alla mancata eliminazione delle cause del danno che al risarcimento, fa carico in via esclusiva al proprietario del lastrico solare, ex art. 2051 cod. civ., e non anche – sia pure in via concorrenziale – al condominio. (Nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza di merito che, in controversia tra il condominio ed il proprietario del terrazzo soprastante un locale condominiale, costituente lastrico solare di tale locale, per le riparazioni necessarie ad eliminare le infiltrazioni d’acqua verificatesi nell’immobile condominiale a causa del difetto di impermeabilizzazione del terrazzo, dovuto a vetustà della relativa guaina impermeabilizzante e non già a vizi originari di progettazione o di esecuzione del manufatto, aveva ritenuto che la fattispecie fosse da sussumere nell’ambito applicativo dell’art. 2051 cod. civ.). (Cassa con rinvio, App. Palermo, 20/09/2004) Continua…
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Le delibere che modificano i criteri di ripartizionedelle spese stabiliti dalla legge o dal regolamento contrattuale sono affette da nullità
Cass. civ. Sez. II, 19/03/2010, n. 6714
In tema di condominio, sono affette da nullità, che può essere fatta valere anche da parte del condomino che le abbia votate, le delibere condominiali attraverso le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i criteri di ripartizione delle spese comuni in difformità da quanto previsto dall’art. 1123 cod. civ. o dal regolamento condominiale contrattuale, essendo necessario per esse il consenso unanime dei condomini, mentre sono annullabili e, come tali, impugnabili nel termine di cui all’art. 1137, ultimo comma, cod. civ., le delibere con cui l’assemblea, nell’esercizio delle attribuzioni previste dall’art. 1135, n. 2 e n. 3, cod. civ., determina in concreto la ripartizione delle spese medesime in difformità dai criteri di cui all’art. 1123 cod. civ.. (Cassa con rinvio, Trib. Torino, 21/06/2004). Continua…
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Sono nulle le delibere relative alla ripartizione delle spese che modificano i criteri stabiliti dalla legge
Cass. civ. Sez. II, 14/01/2009, n. 747
In tema di condominio le delibere relative alla ripartizione delle spese sono nulle se l’assemblea, esulando dalle proprie attribuzioni, modifica i criteri stabiliti dalla legge, mentre esse sono annullabili nel caso in cui i suddetti criteri siano violati o disattesi. Continua…
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