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Spese condominiali e loro ripartizione
La ripartizione delle spese condominiali rappresenta, da sempre, una delle maggiori cause di lite tra i condomini, nonostante la materia trovi un’ampia disciplina nel codice civile. In particolare, l’art. 1123, che può considerarsi una norma di portata generale, detta quelli che sono i criteri per la ripartizione delle spese condominiali. Nel primo comma è stabilito che, per quanto riguarda le spese di conservazione e godimento delle parti comuni dell’edificio, nonché quelle relative alla prestazione dei servizi nell’interesse comune e alle innovazioni deliberate dalla maggioranza, esse “sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salva diversa convenzione”.
Nel secondo comma, la norma prevede che “Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione all’uso che ciascuno può farne”. L’articolo, poi, conclude stabilendo che “Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”.
Orbene, ciò premesso, da un’attenta lettura del primo comma dell’art. 1123 cod.civ., si può facilmente evincere che i criteri di ripartizione delle spese condominiali, previsti dalla legge, possono essere derogati dalle parti. Addirittura, la suddetta norma, nel consentire la deroga convenzionale ai criteri di ripartizione legale delle spese condominiali, non pone alcun limite alle parti, con la conseguenza che deve ritenersi legittima non solo una convenzione che ripartisca le spese tra i condomini in misura diversa da quella legale, ma anche quella che preveda l’esenzione totale e parziale per taluno dei condomini dall’obbligo di partecipare alle spese medesime. In questo senso, ha avuto modo di pronunciarsi, più volte la Corte di Cassazione, secondo la quale, peraltro, la “diversa convenzione” cui fa cenno il primo comma dell’art. 1123 cod. civ. non è assoggettata ad oneri di forma.
Essa, pertanto, può ben risultare anche da comportamenti univocamente concludenti protrattisi nel tempo, dai quali, però, sempre secondo l’opinione dei giudici di legittimità, deve potersi ricavare l’accettazione da parte di tutti i condomini dei differenti criteri di riparto delle spese. Considerato dunque che, secondo quanto previsto dalla Suprema Corte, è in ogni caso necessaria una volontà unanime di tutti i condomini interessati, non può che concludersi che la convenzione modificatrice della disciplina legale possa essere contenuta nel regolamento condominiale di natura contrattuale, ovvero, nella deliberazione dell’assemblea, quando quest’ultima è approvata da tutti i condomini. Peraltro, i giudici di legittimità hanno precisato che l’efficacia di una convenzione con la quale si deroga al regime legale di ripartizione delle spese, ai sensi dell’art. 1123, comma primo, cod. civ., non si estende, in base all’art. 1372 cod. civ., agli aventi causa a titolo particolare degli originari stipulanti, a meno che detti aventi causa non abbiano espresso agli altri condomini il loro consenso anche per fatti concludenti, attraverso un’univoca manifestazione tacita di volontà, dalla quale possa desumersi un determinato intento con preciso valore contrattuale.

Avv. Paola Perassi Socio IRCAT

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