Parti comuni

Condominio e la custodia di beni comuni

venerdì 24 Luglio , 2009

condominioIl condominio è proprietario – e quindi “custode” – di un’ampia serie di beni comuni che, se non fatti oggetto di adeguata manutenzione, sono potenzialmente pericolosi per le persone (condomini o terzi che siano) e per i loro beni. La specifica responsabilità che ne consegue – oltre a quella generica di non recare danno ad altri, prevista dall’art. 2043 c.c., che ha altri e più difficili (per il danneggiato) presupposti – è detta per “custodia” ed è prevista dall’art. 2051 del Codice Civile, che così prescrive: “Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito”. Si tratta di una responsabilità che viene spesso definita “oggettiva”, cioè quasi priva di difesa. Essa infatti si fonda non su un comportamento o un’attività del custode, ma sulla pura e semplice relazione tra questi e la cosa che ha prodotto il danno. Il limite della responsabilità sta nell’intervento di un fattore, il caso fortuito, che attiene non a un comportamento del custode ma alle modalità di causazione del danno; di conseguenza in tema di ripartizione dell’onere della prova all’attore compete provare l’esistenza del rapporto di causalità tra la cosa e l’evento lesivo, mentre il convenuto, per liberarsi, dovrà provare l’esistenza di un fattore, estraneo alla sua sfera soggettiva, idoneo ad interrompere quel nesso causale e cioè un fattore esterno (che può essere anche il fatto di un terzo o dello stesso danneggiato) che presenti i caratteri del fortuito e, quindi, dell’imprevedibilità e dell’eccezionalità (cfr. Cass. 4.2.04, n. 2062). Casi classici, in ambito condominiale, sono le infiltrazioni d’acqua provocate da difetti di manutenzione dei tetti o dei lastrici solari o dalla rottura di tubazioni condominiali. Non mancano peraltro casi più “border line”, come cadute dalle scale che si assumono provocate da scarsa illuminazione o consunzione dei gradini e simili. L’unica difesa è dimostrare il “caso fortuito”, cioè il più delle volte il comportamento dello stesso danneggiato, tale da poter essere ritenuto la causa unica dell’evento dannoso, di cui il bene condominiale è stato solo “occasione” ma non “causa”. Paradigmatica, tra le recenti sentenze in argomento, è Cass. 8.10.08 n. 24804, che ha escluso la responsabilità di un condominio per i danni subiti da un bambino, il quale giocando a pallone con alcuni coetanei nel cortile dell’edificio condominiale, aveva urtato accidentalmente contr o la copertura in vetro dei box, riportando lesioni al volto. La Suprema Corte ha infatti rilevato che il dovere del custode di segnalare il pericolo connesso all’uso della cosa si arresta di fronte ad una ipotesi di utilizzazione impropria manifestamente pericolosa. Nel caso di specie, secondo quanto era stato accertato dai Giudici d’appello, il minore si era intrattenuto ed aveva giocato nel cortile di un palazzo (nel quale peraltro neppure abitava). Il cortile non era adibito a spazio ricreativo, ma esclusivamente a parcheggio.
Il minore si era introdotto in ora serale in tale spazio, che era protetto da apposito cancello, che veniva chiuso alle ore 20.30. Quindi solo l’arbitrario comportamento del minore (in concorso con la colpevole omessa vigilanza dei suoi genitori) aveva determinato l’insorgere di una situazione di pericolo, altrimenti insussistente, sfociata poi nell’evento lesivo. Altro caso di responsabilità di un terzo (anche condomino) tale da interrompere il nesso di causalità tra il bene condominiale e l’evento dannoso può essere, nel caso di lastrico solare – o più frequentemente di una terrazza a livello – in proprietà esclusiva di un condomino, le alterazioni o le carenze di manutenzione (che occorre dimostrare) di quel condomino, titolare unico dell’effettivo potere di intervenire sulla cosa. La possibilità di difesa da una richiesta risarcitoria basata sull’art. 2051 c.c. è, come si vede, piuttosto modesta e aleatoria: di qui la necessità di provvedere con tempestività alle manutenzioni, posto che in difetto le conseguenze economiche per i condomini possono essere anche molto pesanti.
Non va poi neanche sottovalutata la responsabilità civile dell’amministratore nei confronti dei condomini per non aver segnalato loro tempestivamente la necessità di intervenire, nonché quella penale dello stesso nei confronti del danneggiato, ai sensi dell’art. 40 codice penale, che stabilisce che “non impedire un evento che si ha l’obbligo giuridico di impedire equivale a cagionarlo”. Fonte: Newspages – Avv. Davide Civallero – Socio IRCAT

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