Il mercato immobiliare,Spese condominiali

Compravendita dell’immobile e spese condominiali. Prima parte

martedì 20 Ottobre , 2009

E’ sempre attuale la problematica relativa all’imputazione delle spese condominiali, in particolare quelle di natura straordinaria, nel caso di compravendita dell’immobile in condominio. Essa può svilupparsi nell’ambito di due diversi rapporti, quello tra il condominio e i condomini e quello tra il venditore e il compratore. Sotto il primo profilo è fondamentale il disposto del 2° comma dell’art. 63 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile, che prevede la responsabilità solidale del compratore per le obbligazioni facenti capo al venditore per l’anno in corso (di gestione, quindi eventualmente anche non solare) rispetto alla data dell’acquisto e per l’anno precedente. Questa norma prevale, per il suo carattere di specialità, sull’analoga norma (l’art. 1104 c.c.) dettata in tema di comunione, che prevede invece che l’acquirente debba farsi integralmente carico dei debiti pregressi, comunque risalenti nel tempo. Ovviamente tra le parti le rispettive imputazioni di debito dipendono dalla data di stipula dell’atto di compravendita (o da qualsiasi altra disposizione pattizia tra di loro, ad esempio con riferimento alla data, eventualmente diversa, della presa di possesso dell’immobile). Naturalmente anche in una fattispecie apparentemente così semplice anche perché, a differenza di quella di cui più oltre si dirà, è regolata dalla legge- sono insorti articolati contenziosi giudiziali, variamente risolti dalla giurisprudenza. In particolare si segnala che la facoltà di ottenere un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo ex art. 63, comma 1, delle disposizioni di attuazione al Codice Civile, può essere esercitata -trattandosi di normativa del tutto eccezionale rispetto alla normalità di queste procedure, richiedente quindi la rigorosa sussistenza dei precisi requisiti indicati nella norma – soltanto nei confronti di chi sia in quel momento condomino: lo ha ribadito la sentenza 7 settembre 2008 della Cassazione, n. 23345, e va anche in proposito ricordata la consolidata giurisprudenza di Cassazione che non riconosce alcun valore al principio in precedenza anche sostenuto dell’apparenza del diritto, così che il destinatario dell’azione giudiziale del condominio non possa essere che colui che in quel momento è il proprietario e non (anche) colui che appare tale (Cass. a Sezioni Unite 8 aprile 2002, n. 5035). Il cessionario che abbia pagato un debito del cedente avrà, come qualsiasi altro fideiussore, la possibilità di rivalersi nei confronti di questi.
La norma ha chiaramente lo scopo di rafforzare la posizione creditoria del condominio nei confronti dei condomini, data la difficoltà per l’amministratore di agire giudizialmente nei confronti di chi non sia più condomino, quindi con problemi di rintracciabilità ed eventualmente anche di solvibilità (non essendo più questo, per definizione, proprietario dell’immobile in condominio). Il relativamente breve periodo di “doppia copertura” del credito (l’anno in corso e l’anno precedente) appare comunque congeniale alla situazione di un amministratore mediamente diligente, che agisca cioè in tempo ragionevole  per il recupero del credito condominiale, restando in caso contrario personalmente responsabile nei confronti dei condomini per le somme troppo risalenti per essere richieste al nuovo condomino e che eventualmente non si siano potute recuperare dal vecchio condomino (oltre alle spese effettuate per il relativo tentativo). Allo stesso tempo tale regime legislativo non è pregiudizievole nemmeno nei confronti dell’acquirente mediamente avveduto in quanto, se da un lato lascia a lui il compito ed il rischio – di recuperare il credito nei confronti del cedente, lo fa in un ambito in cui egli può avere ancora il controllo della situazione essendo, a sua volta e di norma sino all’atto notarile di trasferimento della proprietà, debitore nei confronti del venditore, quindi con la possibilità di compensare in sede di stipula del contratto definitivo le eventuali pendenze nei confronti del condominio, sempre che, ovviamente, abbia avuto l’accortezza di informarsene in tempo, obbligando il venditore a riferirgliene ovvero a consentire che gliene riferisse l’amministratore, il quale diversamente potrebbe incorrere in una violazione della privacy. È bene sapere, infine, che la scarsa giurisprudenza formatasi in materia estende la solidale responsabilità del compratore a tutte le ipotesi di subingresso nella proprietà, quindi anche a seguito di trasferimento coattivo in esito ad una procedura esecutiva immobiliare o ad un fallimento.

Fonte: Newspages
Avv. Davide Civallero – Socio Ircat

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5 commenti

  1. Ho comprato un attico da tre mesi, con terrazzo di proprietà. Nell’appartamento sottostante erano già prima del mio acquisto apparsi segni di infiltrazione di acqua. Chi deve pagare i danni’ Io o il precedente proprietario? Grazie Pegaso perseo

    • E’ chiaro che da contratto lei ha acquistato allo stato di fatto e di diritto quindi a tutti gli effetti nei confronti del condominio ne risponde il nuovo proprietario, il quale se sussistono gli estremi potrà rivalersi nei confronti del venditore chiedendo danni per vizi occulti.
      Cordialmente
      Umberto Anitori

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  3. spero di non sbagliare categoria per la domanda che sto per porre. Ho preso una casa all’asta, per cui dovrò pagare le spese condominiali arretrate per l’anno in corso e l’anno precedente rispetto al decreto di trasferimento. Quel che mi dà perplessità sono gli alti importi che, nel documentarmi sommariamente dall’amministratore per valutare l’eventuale partecipazione all’asta, sono stati attribuiti alla mia (ora) abitazione (per cui ai relativi millesimi) durante le assemblee di ripartizione, sia preventivate che approvate in sede di bilancio. E aggiungo che l’abitazione era stata lasciata dagli esecutati, per cui davvero non capisco, a maggior ragione, l’esagerazione delle spese anche valutando la differenza tra il 2009 (durante cui era abitata e c’erano spese minori) e il 2010 (vuota ma con spese esagerate!) e la differenza tra le spese riservate ai miei millesimi e quelle inferiori per chi ha più millesimi. da considerare, infine, valori non naturali a mio parere di acqua e corrente che dovrebbero essere proporzionati all’uso (qualora appunto ci sia la presenza di qualcuno in casa!). Vorrei un modo per tutelarmi, sapere di preciso cosa chiedere all’amministratore, documenti, varie ed eventuali per capire se sta cercando un modo di recuperare, a mie spese, anche le altre rate che l’esecutato non ha contribuito a dare per gli anni precedenti a quelli a me imputabili.

    • Premesso che il curatore dell’esecuzione avrebbe dovuto provvedere almeno al pagamento delle spese del periodo corrente
      Nel rendiconto della gestione 2009 l’elenco delle spese ripartite dovrebbe essere ben specificato così come nel preventivo 2010 quindi non dovrebbe essere difficile appurare la nature delle spese richieste dall’amministratore ,che è obbligato a fornire tutti i chiarimenti ed a mostrare i giustificativi di quanto ha addebitato… Comunque il rendiconto della gestione 2010 sarà sottoposto all’approvazione dell’assemblea quindi anche della signora Nietta che potrà preventivamente pretendere tutta la documentazione relativa. Quanto alla ripartizione delle spese relative al consumo di acqua in effetti dovrebbero essere ripartite in ragione degli effettivi consumi salvo le quote fisse a meno che il regolamento di condominio non disponga diversamente.
      Umberto Anitori

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