Certificazione Energetica

Contenimento energetico e mercato immobiliare

martedì 20 Ottobre , 2009

contenimento enegeticoI decreti legislativi n. 192/2005 e n. 311/2006 hanno ulteriormente messo in evidenza la sempre maggiore importanza che viene ad assumere l’efficienza energetica degli edifici nell’ambito dei sistemi costruttivi edilizi e, di conseguenza, anche nel mercato immobiliare per quanto riguarda la stima degli immobili in caso di vendita o in caso di locazione. Vi è da considerare che nella sostanza, per quanto attiene le modalità di valutazione dell’immobile, non è cambiato nulla rispetto a quanto veniva eseguito nella valutazione del medesimo prima della presente normativa. Infatti da sempre, nell’applicare le modalità dell’estimo alla stima del valore, uno dei parametri che venivano utilizzati era quello dell’analisi delle spese e, fra queste, quelle della gestione annuale del riscaldamento. Tuttavia con l’introduzione dell’obbligo di redazione “dell’attestato di certificazione energetica”, che fino all’emanazione delle linee guida nazionali può essere sostituito “dall’attestato di qualificazione energetica”, si dispone di un documento preciso e circostanziato da utilizzare nella stima sintetica o analitica di un immobile. Il documento non riporta solo i dati gestionali di consumo annuo, come nei rendiconti condominiali, ma una serie di informazioni di carattere costruttivo che sono molto utili a determinare il livello qualitativo del fabbricato e/o delle singole unità immobiliari quali: a) caratteristiche di ubicazione del fabbricato, anno di costruzione, tipologia costruttiva e strutturale, caratteristiche dell’involucro e dei serramenti (grado di isolamento); b) tipologia dell’impianto di riscaldamento (centralizzato, autonomo), anno di installazione del generatore di calore, tipologia dei copri scaldanti (radiatori, pannelli radianti, ecc.), tipo di combustibile (gas metano, gasolio, ecc.), dati climatici della zona e temperature esterne minime locali e presenza di eventuali tecnologie per l’utilizzo di fonti rinnovabili. Tutte queste informazioni sono molto utili per stabilire la qualità dell’immobile, specie se correlate all’aspetto estetico e al grado di finitura e di dotazioni dello stabile o della singola unità immobiliare, al livello di manutenzione delle strutture e dei singoli elementi costruttivi, alla collocazione nell’ambito del contesto urbano e a tutti quei fattori che servono per poter redigere una corretta stima del valore di mercato. La valutazione economica del più probabile valore di mercato per un immobile, in linea generale, viene effettuata mediante la determinazione della rendita annuale del bene, che è costituita dalla differenza fra il reddito lordo annuo prodotto e le spese sostenute per mantenerlo efficiente (costi di manutenzione ordinaria e straordinaria, spese amministrative e gestionali, imposte, tasse, ipoteche, diminuzioni temporanee di rendita e quanto altro deve essere effettuato per mantenere l’immobile efficiente e adatto alla destinazione d’uso). Applicando un corretto saggio di capitalizzazione al valore ottenuto, unitamente a correttivi dipendenti da condizioni particolari di mercato (rapporto fra domanda e offerta, necessità immediata di vendere da parte della proprietà, ecc.) e condizioni particolari dell’immobile (costi o benefici derivanti da eventuali servitù passive o attive), si ricava il più probabile valore di mercato. E’ evidente che disponendo dei dati contenuti nel certificato energetico le valutazioni che si possono ricavare sono molto più puntuali di quanto avveniva in passato. Considerato il quadro normativo generale in merito alle verifiche da effettuare in occasione di trasferimenti di immobili, si può affermare senza ombra di dubbio che il mediatore immobiliare ha assunto una notevole importanza, soprattutto come garante della regolarità del bene, pertanto è indispensabile che abbia competenze adeguate per fornire il giusto servizio al venditore e al compratore, ponendosi anche come soggetto “super partes”. E’ bene ricordare che a partire dall’entrata in vigore della legge n. 47/1985, altrimenti conosciuta come “legge sul condono edilizio”, perché un immobile sia commerciabile occorre che per il medesimo, fatte salve tutte le altre condizioni relative al diritto di proprietà, sia preliminarmente verificata, pena la nullità dell’atto, la sussistenza della regolarità urbanistica, della denuncia al catasto e della certificazione energetica. Detti requisiti sono attestati delle seguenti documentazioni tecniche: a) avvenuto rilascio dell’atto autorizzativo urbanistico e conformità al medesimo, diversamente definito in relazione all’epoca del suo rilascio (licenza edilizia, concessione edilizia, permesso di costruire, Denuncia di Inizio Attività o D.I.A.); b) avvenuta richiesta dell’abitabilità, corredata di tutte le documentazioni prescritte fra le quali si segnalano il collaudo statico strutturale, l’eventuale Certificato di Prevenzione Incendi o C.P.I., le dichiarazioni inerenti il rispetto dei requisiti relativi al contenimento dei consumi energetici, la dichiarazione del rispetto dei requisiti di isolamento acustico (solo per gli edifici di nuova costruzione); c) avvenuta denuncia dell’immobile al Catasto Fabbricato, che sia aderente allo stato di fatto in cui l’immobile viene venduto; d) certificazione o qualificazione energetica dell’edificio redatta ai sensi dei decreti legislativi n. 192/2005 e n. 311/2006. Per gli immobili in condominio è molto importante anche la verifica del contenuto del regolamento condominiale e l’accertamento di eventuali servitù o altro che possano gravare sull’immobile interessato. A queste verifiche devono essere aggiunte quelle sulla provenienza e titolarità dell’immobile da parte del venditore, nonché sulla situazione ipotecaria dello stesso che di solito sono effettuate dal notaio che redigerà il rogito. Per rendere un corretto servizio l’operatore immobiliare deve provvedere ad effettuare almeno tutte le verifiche tecniche prima della sottoscrizione del rogito, in modo tale che non vi siano motivi validi che possano impedire la sua sottoscrizione nella transazione proprio davanti al notaio. Naturalmente solo chi possiede una preparazione adeguata, o può disporre all’interno della propria organizzazione immobiliare di professionalità adeguate, è in grado di procedere in modo idoneo alle suddette verifiche.

Fonte: Newspages

A cura di Gustavo Gherardi – IRCAT

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