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Revoca dell’amministratore inadempiente. Risponde Balducci

sabato 12 Maggio , 2012

Domanda di un nostro lettore: abito in un condominio di 36 condomini l’amministratore non chiude i bilanci da 8 anni cioè da quando è in carica, lui fa di tutto per non nominare l’assemblea sapendo che i condomini vogliono sollevarlo dall’incarico. Possiamo noi bloccare i pagamenti delle quote cond. per indurlo a convocare un’assemblea?

Risponde: Aristide Balducci (Amministratore Condominiale) – L’unico modo (legale) per mandare via l’Amministratore è quello di indire l’Assemblea (in questo caso credo che debba essere Straordinaria, visto che la prima, la “Ordinaria” è già avvenuta). Se l’Amministratore si rifiuta di convocarla, sono sufficienti anche solo un sesto dei condomini aventi diritto. L’invito a partecipare all’Assemblea (sia ordinaria che straordinaria) deve essere inviato A TUTTI I CONDOMINI E SI DEVE CONSERVARE LA PROVA CERTA DELL’INVITO.

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2 commenti

  1. L’amm. di condominio ha votato in conflitto di interesse gli atti di bilancio e la sua nomina con 512 mill. avvalendosi di 11 deleghe (80 mill) rilasciate senza volontà specifica su QUEI punti.
    Ho impugnato la delibera e nel processo l’amministratore ha presentato le undici deleghe PALESEMENTE CONTRAFFATTE, diverse da quelle rilasciate a me, con assenso esplicito sui punti di cui trattasi del frontespizio di convocazione dell’assemblea.
    Su specifica querela i condomini deleganti hanno disconosciuto quelle deleghe, e dopo gli accertamenti legali il P.M. del Tribunale di Ferrara, dott. Proto, scrive che “la delibera adottata con il voto determinante dell’amministratore portatore di deleghe preventivamente sottoposta alla ‘prova di resistenza’ deve ritenersi annullabile e quindi impugnabile nelle opportune sedi civilistiche”
    Tutto agli atti, il giudice titolare della causa dello stesso Tribunale mi ha dato torto. Avvalendosi del disposto della sentenza della CASS. n.10683/2002, scrive in sentenza che “…la giurisprudenza menzionata esige, ai fini della esclusione del voto espresso dall’amministratore per delega che sia provato che il delegante non fosse a conoscenza della situazione di conflitto di interessi: parte attiva cioè doveva provare che I CONVENUTI non fossero a conoscenza delle materie sulle quali l’Assemblea era chiamata a deliberare”.
    Intanto: Disconoscendo quelle deleghe i condomini deleganti non ammettono senza ombra di dubbio di non essere a conoscenza del conflitto di interessi, tanto che, laddove l’assenso ai punti in conflitto E’ STATO CONTRAFFATTO, negano di avere rilasciato la delega in quella forma !?
    E ancora: è Valida una deliberazione sui punti essenziali della gestione votata dall’amministratore in palese conflitto si interessi con deleghe false determinanti per il raggiungimento del quorum previsto!? Per quale motivo l’amministratore presenta deleghe false se non per forzare la volontà dei condomini che gli hanno rilasciato una delega che lui stesso ritiene non sufficiente per il voto in conflitto di interessi?
    Di più: sotto l’aspetto puramente civilistico è possibile il perfezionamento di una decisione formale (la delibera assembleare) che si basa su atti ( le deleghe essenziali per il quorum) appositamente falsificate dal soggetto che ne trae vantaggio, proprio sugli atti della gestione quali il Bilancio Preventivo e Consuntivo e la Nomina, che sono gli atti essenziali sui quali è riposta la correttezza e la fiducia nell’amministratore!?

    • premetto che, pur condividendo almeno in parte le sue osservazioni e considerazioni, di fronte ad una sentenza le strade sono soltanto due: accettarla o impugnarla. Ad oggi il problema è superato in quanto il nuovo codice del condominio entrato in vigore il 17 giugno u.s. prevede che l’amministratore non possa avere deleghe.
      Quanto alle sue considerazioni mi sembra di capire che tra lei e l’amministratore ci sia quanto meno una contrapposizione molto forte, che il giudice ha percepito. L’amministratore ha sbagliato ad inserire in calce alle deleghe la precisazione sui punti all’o.d.g. che lo riguardavano direttamente. Il giudice ha considerato che i condomini che hanno rilasciato delega erano a conoscenza degli argomenti in discussione e comunque hanno ritenuto di farsi rappresentare dall’amministratore.
      Inoltre se, come lei sostiene l’amministratore avesse avuto premeditatamente la volontà di forzare il volere dell’assemblea avrebbe fatto intestare le deleghe a persona di sua fiducia evitando il conflitto di interessi.
      Rimane il fatto che eticamente sarebbe preferibile che un professionista serio eviti queste situazioni di conflitto di interessi.
      Cordialmente
      Umberto Anitori

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