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Maggioranza in assemblea condominiale e contabilizzatori di calore

venerdì 14 Febbraio , 2014

Domande del lettore:

1) Gestione delle maggioranze in un condominio.

Palazzina di 2 scale con 24 appartamenti di cui in una scala 12 proprietari nell’altra scala 1 proprietaria di 12 appartamenti, di cui ne abita 2 e ne affitta 10. Essendo le 2 scale gemelle, il proprietario dei 12 appartamenti detiene da solo il 50% dei millesimi, e quindi secondo le normali considerazioni in materia di maggioranza praticamente ha il veto su tutte le decisioni che riguardano il condominio.

  • Come è possibile far valere il diritto degli altri condomini a decidere senza che la signora abbia questa sorta di veto?
  • Ci sono delle percentuali che si possono utilizzare al posto di quelle sui millesimi?

2) In materia di Riscaldamento

I miei condomini vorrebbero prorogare ancora la decisione sull’installazione delle termovalvole e dei contatori di calore, ma da quanto mi risulta l’ultima proroga in Piemonte è per il 1/09/14.

  • cosa rischiamo se non facciamo i lavori suddetti, ci sono sanzioni?
  • un condomino si può rifiutare di installare nel suo alloggio i contatori e i regolatori?
  • i condomini che vogliono installare il tutto, hanno qualche leva nei confronti dell’eventuale condomino che non vuole fare l’installazione?

Risposta dell’esperto: La situazione rappresentata è un caso limite ma serve a verificare la bontà del nostro Codice Civile in materia di condominio, infatti il legislatore del 1942 ha previsto che le maggioranze debbano essere sempre doppie e cioè sia millesimali che per teste. Nel vostro caso la proprietaria dei 12 appartamenti, che rappresentano 500 millesimi, da sola non può bloccare ne condizionare la vita del condominio se gli altri 12 condomini sono uniti, infatti il codice prevede che per l’ordinaria amministrazione sia necessaria la maggioranza degli intervenuti, che rappresenti almeno 1/3 del valore millesimale e per l’approvazione di delibere più impegnative, come liti attive e passive, nomina e revoca dell’amministratore e lavori straordinari, il quorum necessario è costituito dalla maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresenti almeno la metà del valore millesimale; quindi se i 12 proprietari sono concordi la delibera è valida anche con il voto contrario del condomino che rappresenta 500 millesimi.

Quanto alla domanda sul riscaldamento, trattandosi di un adeguamento ad una prescrizione legislativa nessuno può opporsi ed a mio modesto parere la spesa relativa può essere approvata con la maggioranza di 1/3 dei condomini e del valore millesimale, nessuno può rifiutarsi di far installare i contabilizzatori nel proprio appartamento a meno che non proceda al distacco del proprio appartamento dall’impianto centralizzato. Non mi risulta che il decreto legislativo preveda sanzioni pecuniarie e credo che anche la Regione Piemonte non ne abbia previste, l’unica “sanzione” è costituita dal divieto di attivare impianti non in regola con le normative vigenti e dalla responsabilità anche penale di chi dovesse trasgredire.

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