Il giardino nel calcolo dei millesimi: ha sempre un peso?

Per  l’elaborazione della tabella dei millesimi, si deve sempre tenere  conto dei giardini privati, delle autorimesse e delle cantine dei singoli condomini, tali elementi infatti sono garanzia di un maggior godimento e valore dei singoli appartamenti.

Ciò significa che per il possessore di pertinenze in generale, di proprietà esclusiva, va aumentata la sua percentuale di millesimi di proprietà; tale principio è stato confermato dalla sentenza della Corte di Cassazione 27 luglio 2007, numero 16644 , la quale inoltre introduce espressamente, anche i giardini privati nel calcolo dei millesimi, anche se non costituiscono parte del fabbricato, di conseguenza aumenta la quota di spese a carico del proprietario.

Il giardino nel calcolo dei millesimi: le opposte tendenze della giurisprudenza

Questo orientamento giurisprudenziale è stato oggetto di accesa discussione per molto tempo, anche in dottrina; infatti la Cassazione stessa, in una sentenza datata, del 1948, numero 1615, aveva una tendenza totalmente opposta.

Negli ultimi anni invece, con l’ulteriore sentenza del luglio 2004, numero 12.108, si è confermato quanto stabilito nella sentenza n. 16644 del 2007. Essa veniva pronunciata relativamente ad un complesso immobiliare, di due fabbricati, di cui uno dotato di regolamento condominiale, l’altro no, e costruiti in momenti diversi e da diverse imprese costruttrici. Essi presentavano alcuni servizi in comune, insieme all’area circostante gli edifici.

Una volta conclusasi la vendita delle diverse unità immobiliari, i condomini avevano deciso di disporre un nuovo regolamento condominiale e una nuova tabella millesimale, che l’assemblea doveva approvare a maggioranza.

Il giardino nel calcolo dei millesimi: il caso concreto

La tabella doveva rispettare le norme del Codice Civile, soprattutto l’articolo 68 disp. att. (solo tabelle approvate all’unanimità). Da ciò derivarono una serie di contrasti, e una parte dei condomini citava il condominio in giudizio insieme agli altri condomini per la dichiarazione di inefficacia della tabella approvata.

I condomini proprietari degli appartamenti siti al piano terra, con giardino, contestavano la legittimità della tabella millesimale, con riferimento ai coefficienti applicati ai giardini, alle soffitte, all’ascensore e alle scale. Secondo questi, si trattava di semplici pertinenze degli appartamenti e non doveva tenersi conto di essi, in sede di redazione della tabella.

Il giardino nel calcolo dei millesimi: la conclusione della Cassazione

La Cassazione, in totale contrasto con questa tesi, affermava che per determinare il valore di ogni piano o porzione di piano occorreva in ogni caso prendere in considerazione sia gli elementi intrinseci degli immobili in proprietà esclusiva (estensione, ampiezza, numero dei vani, natura degli intonaci eccetera) sia gli elementi estrinseci, (ubicazione, esposizione, altezza, numero e ampiezza di balconi e terrazze), e anche le pertinenze, tra le quali rientrano i giardini in proprietà esclusiva.

La Cassazione arriva a tale conclusione in quanto, questi elementi consento un maggior godimento dei singoli appartamenti al cui servizio sono destinati, comportando un maggior valore patrimoniale delle singole unità immobiliari; per cui risultava non condivisa la tesi dei condomini in base alla quale le pertinenze sono «entità diverse e distinte dal fabbricato condominiale», anzi, la pertinenza evidenziano la funzione accessoria di un bene nei confronti di un altro bene in modo durevole, la pertinenza è un elemento di comodità o di pregio del bene principale.

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