Terrazza nel condominio: chi concorre alle spese

Per la terrazza nel condominio, molto importante è la pronuncia della Cassazione Civile, Sezione III, n. 18164 del 25 agosto 2014, che prevede in caso di terrazze a livello, in uso esclusivo, siano disciplinate ai sensi dell’articolo 1126 codice civile, al pari del lastrico solare.

Di conseguenza grava su tutti i condomini, il pagamento delle spese di riparazione e quelle di ricostruzione, avendo esse la funzione di copertura del fabbricato.

Terrazza nel condominio: principio dell’utilitas

In tale situazione infatti il criterio dell’utilità prevale su quello della proprietà; la Cassazione, in tale sentenza ha specificato che per la suddivisione delle spese delle terrazze a livello, che abbiano la funzione di copertura, non bisogna adottare il riferimento al diritto di proprietà delle terrazze stesse, ma si deve fare riferimento al principio “in base al quale i condomini sono tenuti a contribuire alle spese in ragione dell’utilitas che la cosa da riparare o da ricostruire è destinata a dare ai singoli appartamenti sottostanti.

Terrazza nel condominio: caso di specie

Nel caso all’attenzione della Corte di Cassazione, il condomino proprietario di un appartamento citava in giudizio per danni da infiltrazioni d’acqua, provenienti dal terrazzo di proprietà esclusiva, dell’altro condomino; chiedendo il risarcimento dei danni prodotti nell’immobile di sua proprietà e inoltre l’effettuazione delle opere finalizzate ad evitare nuove infiltrazioni.

Il condomino convenuto chiedeva, che venisse rigettata la domanda dell’attore, e inoltre che quest’ultimo fosse condannato a contribuire al risarcimento dei danni e  alle spese per i lavori da eseguire ai sensi dell’articolo 1126 codice civile.

Terrazza nel condominio: il giudizio di merito

Il Giudice di primo grado, condannava il condomino convenuto a pagare il risarcimento dei danni, l’esecuzione delle opere atte ad evitare infiltrazioni future e le spese di lite.

La Corte d’Appello invece, ribaltava la sentenza in base a quanto stabilito dall’articolo 1126 codice civile, stabilendo che la spesa relativa alle opere di riparazione doveva essere suddivisa tra i due condomini.

Terrazza nel condominio: la Cassazione

La Cassazione, infine, stabiliva che “l’obbligo di provvedere alla riparazione e alla costruzione spetta a tutti i condomini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo, sulla base del fatto che le terrazze dell’edificio svolgono la funzione di copertura del fabbricato anche se appartengono in proprietà superficiaria o sono attribuite in uso esclusivo ad uno dei condomini”.

Richiamando giurisprudenza anteriore, la Cassazione stabiliva che dei “danni cagionati all’appartamento sottostante per le infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati, inadempienti alla funzione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dal citato articolo 1126 codice civile”. A nulla rileva che tali infiltrazioni siano state causate da difetti collegati alle caratteristiche costruttive e neppure intendere il terrazzo come prolungamento all’esterno dell’alloggio posto sullo stesso piano, e neanche che la funzione di copertura non fosse principale ma sussidiaria.

La Cassazione rigettò il ricorso con questa motivazione: “l’obbligo dei condomini di concorrere alle spese delle terrazze a livello trova fondamento non già nel diritto di proprietà, ma nel principio in base al quale i condomini sono tenuti  a contribuire alle spese in ragione dell’utilitas che la cosa da riparare o da ricostruire è destinata a dare ai singoli appartamenti sottostanti”.

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