Fondo cassa del condominio l’ammontare

L’ammontare del fondo cassa del condominio, dovrà essere una somma pari al costo dei lavori da eseguire; ovvero, “se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti“.

Esso risulterà dal rendiconto annuale, così da permettere l’immediata verifica, insieme alle altre voci di entrata e di uscita relative alla situazione patrimoniale del condominio, come disposto dal nuovo articolo 1130-bis, codice civile.

Esso verrà costituito mediante un accantonamento rappresentato da un’aggiunta proporzionale alle quote millesimali versate da ogni condomino, sempreché non sia disposto diversamente.

Fondo cassa del condominio per i condomini morosi

Non è stato previsto dalla riforma, la possibilità di creare un fondo cassa per fronteggiare i problemi di liquidità dovuti ai condomini morosi.

La creazione di un “fondo morosi“, è però ritenuta legittima dalla giurisprudenza, e trova applicazione nella realtà.

Si tratta di un fondo speciale, finalizzato all’iter per il recupero dei crediti, al quale l’amministratore è tenuto per ottenere il pagamento forzato delle somme dovute, ex articolo 63 disp. att. codice civile;  può essere paragonato ad un prestito, che sarà restituito in caso di recupero di quanto dovuto dal debitore moroso.

Fondo cassa del condominio, per i condomini morosi, maggioranza

Il “fondo morosi”, sarà costituito con l’autorizzazione dell’unanimità di tutti i condomini; la giurisprudenza ante riforma, prevedeva che era comunque legittima, la delibera assunta con il voto della sola maggioranza dei condomini, in caso di effettiva e dimostrabile urgenza, o nel caso in cui i creditori del condominio avessero esercitato azione esecutiva in danno delle parti comuni dell’edificio (Cassazione, sentenza n. 13631 del 2001).

La riforma ha però modificato l’articolo 63 disp. att. codice civile, prevedendo che “i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini“; per cui sembra che si debba escludere l’ipotesi sopra citata, e di conseguenza il fondo andrà deliberato con il consenso dell’unanimità di tutti i condomini.

Fondo cassa del condominio e il residuo attivo

Nel caso in cui la gestione annuale del condomino si concluda con un residuo attivo, sarà l’assemblea a decidere come impiegare il denaro residuo.

Ad esempio, i condomini possono decidere di ripartire tra di loro il residuo, proporzionalmente ai millesimi; oppure di creare un fondo cassa per le opere di manutenzione ordinaria previste nella gestione successiva.

L’articolo 1135, n. 3, codice civile, prescrive che l’assemblea provveda “all’impiego del residuo attivo della gestione”.
La norma, stabilendo che sia l’assemblea a decidere la destinazione del residuo, lascia piena discrezionalità alla stessa di decidere come impiegare le somme residue; perciò, sarà la maggioranza a decidere di impiegare le somme per un certo fine.

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