I balconi in condominio, e la riforma del 2012

I balconi in condominio, essendo strutture di pertinenza di una sola unità immobiliare, sono considerate di proprietà esclusiva; può capitare però che per la loro conformazione e per la manutenzione, possono avere conseguenze su beni ed aspetti della vita comune.

La  riforma del 2012, ha indicato tra i beni comuni elencati all’articolo 1117 codice civile, le facciate, ma non ha stabilito nessuna novità in merito ai balconi, lasciando alla giurisprudenza, l’onere di far fronte a questa lacuna normativa.

I balconi in condominio, aggettanti e incassati

I balconi sono “prolungamenti” di un appartamento, ai quali si accede tramite una porta finestra, e si possono distinguere in: balconi c.d. “aggettanti”, che sporgono rispetto alla facciata dello stabile, e balconi “incassati”, che formano una rientranza nella facciata dell’edificio, normalmente chiusi su due lati.

I balconi in condominio, spesso, danno vita a contenziosi, soprattutto per quanto riguarda la proprietà, la ripartizione delle spese, e sull’utilizzo.

I balconi in condominio, e la distinzione della Cassazione

La Cassazione, ha un indirizzo consolidato in merito (sentenza n. 14076 del 2003): i balconi aggettanti vengono considerati beni di proprietà esclusiva del proprietario dell’appartamento cui fanno riferimento, in quanto rappresentano un “prolungamento” della stessa unità immobiliare; invece per i balconi incassati, la soletta è di proprietà comune dei condomini dell’appartamento del piano superiore e di quello del piano inferiore, cui serve, rispettivamente, da piano di calpestio e da copertura (Cassazione, sentenze n. 15913 del 2007 e n. 14576 del 2004).

Le decorazioni dei balconi

In merito alle decorazioni presenti sui balconi, la giurisprudenza ritiene che, se hanno rilevanza per il decoro architettonico, gli elementi decorativi della parte frontale ed inferiore (frontalini, fasce marcapiano, i parapetti, ecc.), avendo una funzione estetica per l’intero edificio, aumentandone il pregio architettonico, per cui si considereranno parti comuni ex articolo 1117, n. 3, codice civile.

La ripartizione delle spese

Il regime sotto il quale si annoverano i balconi e gli elementi architettonici, si ripercuotono principalmente sulla divisione delle spese tra i condomini, per eventuali interventi sugli stessi.

Per cui, in caso di balcone aggettante, le spese saranno completamente a carico del proprietario dell’appartamento, per i decori invece, rappresentando un carattere architettonico della facciata, dovranno porsi a carico di tutti i condomini.

Gli usi dei balconi in condominio

Per quanto riguarda gli usi consentiti, la Cassazione, con sentenza n. 15913 del 2007, ha stabilito che il proprietario dell’appartamento del piano inferiore, non può utilizzare, senza il consenso del proprietario del balcone, la parte inferiore della soletta per agganciare eventuali tende da sole o altri elementi, mentre, avrà diritto al risarcimento di eventuali danni causati dallo stesso.

Nei balconi incassati, la soletta di proprietà comune tra i proprietari cui serve, da piano di calpestio e copertura, il condomino del piano inferiore può farne gli usi che ritiene utili e necessari nel rispetto del contenuto dell’articolo 1102 codice civile, mentre il criterio di ripartizione delle spese per la manutenzione e ricostruzione sarà quello previsto dall’articolo 1125 codice civile, relativo ai soffitti, ai solai, prevede che   andranno divise in egual misura tra i proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando invece in capo al proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.

Le decisioni dell’assemblea

Le decisioni assembleari che hanno ad oggetto i balconi, assunte senza il consenso del proprietario degli stessi, sono nulle; mentre qualsiasi modifica inerente ai balconi che sia suscettibile di incidere su un bene comune, quale il decoro architettonico, necessiterà il consenso di tutti i condomini.

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