Le parti comuni si possono cedere in uso esclusivo

Il giardino, il cortile, e molti altri elementi, costituiscono in condominio parti comuni.

Esse possono essere cedute in uso esclusivo e perpetuo a uno o più condomini, senza la necessità di utilizzare mezzi come la servitù, o il diritto reale d’uso.

Questo tema è stato oggetto di un’ampia discussione, in quanto il diritto d’uso esclusivo e perpetuo è in contrasto con il dettato dell’articolo 1102 codice civile, che dice: “ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto”.

I vari orientamenti

Il ricorso al diritto reale d’uso previsto dall’articolo 1021 codice civile, non garantisce la possibilità di essere perpetuo, infatti termina con la vita dell’usufruttuario; se si tratta di una persona giuridica, non può durare più di trent’anni, ed è inalienabile (articolo 1024 codice civile).

Una parte della giurisprudenza, ha identificato il diritto d’uso esclusivo e perpetuo come una servitù, a carico delle parti comuni, però non è conforme alla normativa condominiale, per la quale il titolare delle parti comuni assoggettate a servitù è lo stesso condomino.

La tesi della Cassazione

Con sentenza n. 6892 del 1992, la Cassazione definito il diritto d’uso esclusivo e perpetuo come un diritto pertinenziale.

Infatti, il regolamento contrattuale condominiale può contenere “oltre all’indicazione delle parti dell’edificio di proprietà comune ed alle norme relative all’amministrazione e gestione delle cose comuni, la previsione dell’uso esclusivo di una parte dell’edificio definita comune a favore di una frazione di proprietà esclusiva. In tal caso il rapporto ha natura pertinenziale, essendo stato posto in essere dall’originario unico proprietario dell’edificio, legittimato all’instaurazione ed al successivo trasferimento del rapporto stesso ai sensi degli artt. 817 e 818, secondo comma, c.c.”.

La conclusione del contrasto giurisprudenziale

A dare una svolta alla situazione, è stata la sentenza della Corte d’Appello di Milano n. 2873 del 2007, secondo la quale, il diritto di uso esclusivo e perpetuo è previsto dalla stessa disciplina condominiale, che non vieta che alcune parti comuni di un edificio possano essere assegnate a uno o più condomini attraverso un atto negoziale.

La disciplina condominiale non esclude che le parti comuni dell’edificio, indispensabili per la sua stessa esistenza, possano essere destinate a uso esclusivo di un condomino, per effetto di un atto negoziale, operando in tal caso i limiti di cui all’articolo 1102 codice civile.

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