La ripartizione delle spese prevista dal codice civile

Il tema della ripartizione delle spese in condominio, è uno dei più importanti e spinosi, l’articolo 67, comma 7 Disp. att. al codice civile, distingue tra spese di ordinaria amministrazione, di competenza dell’usufruttuario, e le spese straordinarie delle parti comuni dell’edificio, che invece sono a carico del nudo proprietario.

Lo stesso articolo, in via analogica, si applica anche al titolare del diritto reale di uso e di abitazione o all’assegnatario del diritto personale di abitazione dell’immobile a seguito di sentenza di separazione o di divorzio.

Spese ordinarie e straordinarie

La distinzione tra spese ordinarie e spese straordinarie, riguarda sia le spese condominiali ma anche quelle inerenti a un singolo immobile vista la stretta relazione delle parti di proprietà comune con quelle di proprietà individuale, e va evidenziata in sede di compilazione di bilancio preventivo che di rendiconto pena l’invalidità della delibera che le approva “per contrarietà alle norme che disciplinano i diritti e gli obblighi dei partecipanti al condominio” (Cassazione, sentenza n.15010/2000).

Solidarietà tra acquirente ed alienante

Tra acquirente ed alienante, vi è un rapporto di solidarietà nel pagamento dei contributi relativi all’ultimo biennio e per i contributi successivi e maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto (articolo 63, commi 4 e 5, delle Disposizioni di attuazione).

Il principio di ambulatorietà

Per quanto riguarda invece il rapporto con il condominio, il subentrante può rispondere dei debiti condominiali del suo dante causa solidalmente con lui, ma non al suo posto, in quanto lo status di condomino opera esclusivamente tra il condominio e i soggetti che si succedono nella proprietà di un’unità immobiliare e non nei rapporti tra questi ultimi.

In quest’ipotesi si applica, il principio della personalità delle obbligazioni, di conseguenza  grazie al principio della “ambulatorietà passiva”, l’acquirente che fosse chiamato a rispondere delle obbligazioni pregresse, avrà il diritto di recuperare dal venditore quanto versato, qualora si tratti di spese deliberate prima dell’acquisto del bene (Cassazione, sentenza n.10235/2013).

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