I servizi in comune del condominio

Sono locali caratterizzati dal requisito di condominialità, quei locali destinati al servizio comune, tra i quali  rientrano la portineria e l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, in quanto per le caratteristiche strutturali e funzionali, sono destinati all’uso comune.

Nell’elenco di cui all’articolo 1117 codice civile, rientrano tutti i locali destinati ai servizi in comune, e quelle strutture possono dare un’utilità all’intero condominio, consentendo la fruizione di impianti o la possibilità di fruire di prestazioni soggettive.

Possono farsi rientrare anche i locali destinati ad ospitare gli impianti centralizzati, i vani per l’autoclave, i locali adibiti a deposito attrezzi per il servizio di pulizia del fabbricato o di giardinaggio, le sale riunioni, ecc.

L’alloggio del portiere e la portineria

Il portierato è l’ipotesi più rilevante di servizio comune.

La giurisprudenza, con sentenza della Cassazione n. 12298 del 2003, afferma che è comune a tutti i partecipanti ed è svolto anche nell’interesse dei proprietari delle unità immobiliari accessibili direttamente dalla strada o con ingresso autonomo,  e sono tenuti a sostenerne i costi sulla base dell’obbligo di ciascuno dei condomini di contribuire alle spese condominiali, e l’onere dipende dalla durata della comunione nel suo diritto dominicale e non nella effettiva utilizzazione del servizio, a meno che non si accerti che trattasi di servizio reso nell’interesse solo di alcuni condomini, come prevede la Cassazione con sentenza n. 5751 del 1981.

Il servizio di portineria e la comunione

La portineria è un servizio comune anche nell’ipotesi del “supercondominio”, nel cui caso tale attività è svolta a favore di una pluralità di edifici costituiti in distinti condomini ma compresi in una più ampia organizzazione condominiale.

La presunzione di comunione sussiste solo quando i locali destinati a portineria, facciano parte dell’edificio condominiale, in caso contrario, “detti locali rientrano fra le parti comuni soltanto se siano stati costruiti su suolo risultante, in base ai titoli, di proprietà comune” (Cass. n. 5946/1996).

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