Regole e adempimenti

Centro estetico in condominio, è possibile? – Seconda Parte

venerdì 23 Febbraio , 2018

Il giudizio dei giudici di merito

Il condomino, citato in giudizio, non aveva rispettato il regolamento, utilizzando l’appartamento come centro estetico e solarium, con tutte le conseguenze annesse, quali: musica ad alto volume, utilizzo frenetico delle strutture dell’edificio, ecc…

La domanda, in primo e secondo grado venne rigettata, in quanto, secondo i giudici di merito, il divieto imposto dal regolamento di condominio, che vietava lo svolgimento di attività diverse da studi professionali, non era vincolante per il condomino convenuto, visto il mero richiamo generico al regolamento condominiale contenuto nell’atto di acquisto della stessa.

La decisione della Cassazione

La Corte di Cassazione, al contrario, osservava come “la Corte d’appello ha accertato, in fatto, che nell’atto di acquisto dell’unità immobile sita nell’edificio in questione vi era un riconoscimento, seppure generico, del regolamento condominiale, che comprende diritti ed obblighi da esso derivanti, tra i quali il divieto di adibire l’appartamento ad uso diverso da studio professionale. Da ciò ha desunto, in diritto, la inopponibilità della clausola in questione, comportante una obbligazione propter rem, che era inefficace per l’acquirente, anche in mancanza della trascrizione dell’atto che lo imponeva”.

Il principio sancito dalla Cassazione

Secondo la giurisprudenza di legittimità, ormai consolidata, “le clausole del regolamento condominiale di natura contrattuale, che può imporre limitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai condomini sulle parti, di loro esclusiva proprietà purché siano enunciate in modo chiaro ed esplicito, sono vincolanti per gli acquirenti dei singoli appartamenti qualora, indipendentemente dalla trascrizione nell’atto di acquisto, si sia fatto riferimento al regolamento di condominio, che – seppure non inserito materialmente – deve ritenersi conosciuto o accettato in base al richiamo o alla menzione di esso nel contratto”.

L’istituto della trascrizione

In merito alla trascrizione, la Cassazione sottolinea che “salvo i casi in cui le sono attribuite particolari funzioni soltanto notiziali oppure costitutive, è destinata normalmente a risolvere i conflitti tra diritti reciprocamente incompatibili, facendo prevalere quello il cui atto di acquisto è stato inserito prioritariamente nel registro immobiliare.  Presupposto indefettibile dell’operatività dell’istituto è quindi la concorrenza di situazioni giuridiche soggettive che risultino in concreto inconciliabili, alla stregua dei titoli da cui rispettivamente derivano. Una tale situazione di conflitto non si verifica però quando una proprietà viene espressamente acquistata come limitata da altrui diritti, per i quali una precedente trascrizione non è quindi indispensabile, in quanto il bene non è stato trasferito come libero, nè l’acquirente può pretendere che lo diventi a posteriori, per il meccanismo della “inopponibilità“.

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