Ripartizione delle spese

Limiti agli “addebiti personali” in Condominio

martedì 20 marzo , 2018

La nullità della delibera

E’ nulla la delibera assembleare, non adottata all’unanimità, che attribuisce al condominio il potere di condannare il singolo condomino, colpevole di aver cagionato un costo per una “patologica attivazione dell’amministratore”, al risarcimento di un danno previamente liquidato in favore del condominio stesso.

Ciò viene stabilito dalla Corte di Cassazione con sentenza n. 21965 del 2017, nella quale si pronunciava  circa un contenzioso tra condominio e singolo condomino, ritenendo necessario il consenso scritto di tutti i condomini, per modificare il criterio di ripartizione spese previsto dal regolamento.

La fattispecie

Al condomino venne addebitata una somma a titolo di “spese personali amministratore”, in quanto il condominio all’unanimità, poneva a esclusivo carico dei condomini che le provocavano, le spese per solleciti o pratiche legali.

Successivamente, l’assemblea deliberava che le spese di fotocopie, fax e telefoniche, se non di interesse comune e non dirette simultaneamente a tutti i condomini, avvenissero con addebito di spesa personale, secondo un tariffario elaborato dall’assemblea.

Poi, un’altra delibera confermava il tariffario e individuava uno strumento di controllo per verificare se le spese e le competenze dell’amministratore fossero riferibili all’interesse comune o a quello di singoli condomini, considerando spese condominiali quelle fatte nell’interesse comune a seguito di delibera o ratifica assembleare, per adempimenti di legge e/o per attuare quanto necessario a tutelare gli interessi del Condominio.

Spese personali, invece le spese richieste o indotte dai singoli, le lettere inviate a tutti dall’amministratore, sia per conoscenza sia per consulenza, ma indotte dal singolo per suo personale interesse, come pure le spese per la convocazione di assemblee straordinarie non dovute a termini di legge e di interesse privato.

Per cui, secondo l’assemblea, gli addebiti sarebbero dovuti avvenire in base al criterio di interesse e responsabilità a seguito di accertamenti da parte dell’amministratore di eventuale pretestuosità delle richieste.

La decisione della Cassazione

La Cassazione, confermava la decisione della Corte d’Appello, sottolineando che non poteva assumere rilievo il comportamento concludente dei condomini ai fini della modifica dell’originario regolamento contrattuale, in quanto per la modifica delle clausole del regolamento, avente natura contrattuale, è richiesto il consenso, manifestato in forma scritta “ad substantiam” di tutti i partecipanti alla comunione.

Nel caso di specie, la modifica al criterio di ripartizione delle spese contenuto nel regolamento contrattuale avrebbe richiesto il consenso scritto di tutti i condomini, non fornito nell’assemblea solo maggioritaria, ed è irrilevante il “mero” comportamento di accettazione tenuto dagli stessi.

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