Ripartizione delle spese

I diritti dei condomini sui beni comuni

giovedì 22 marzo , 2018

Il godimento delle parti comuni

Tra i diritti dei condomini, vi è la facoltà di godimento delle parti comuni, che riguarda tutti i partecipanti al condominio; dunque i singoli possono servirsi liberamente delle parti comuni senza alternarne la destinazione né impedirne agli altri di farne analogo uso secondo il loro diritto (articolo 1102, 1 comma, codice civile).

Insieme a questo diritto si unisce il contenuto normativo degli articoli 1118 e 1119 del codice civile che disciplinano, rispettivamente, i “diritti dei partecipanti sulle cose comuni” e l'”indivisibilità” delle stesse.

La ripartizione delle spese relative alla parti comuni

Secondo dette norme, il condomino, che ha un diritto sulle cose comuni proporzionale al valore della sua proprietà, deve contribuire alle spese per la conservazione delle cose comuni, le quali non possono essere divise se questa operazione ne rende l’uso più scomodo a qualunque altro condomino.

Questo principio, viene messo in discussione nella prassi dalle controversie tra i condomini, in quanto alcuni, utilizzano raramente le cose comuni, per cui reputano di avere il diritto di pagare di meno e non sulla base del valore della loro proprietà.

La Cassazione, con giurisprudenza consolidata, in particolare con la sentenza n. 5974 del 2004, ha determinato una particolare interpretazione dell’articolo 1118 codice civile, in quanto, il secondo comma dell’articolo stesso, nega la possibilità di sottrarsi alle spese per la conservazione delle cose comuni ma non a quelle per l’uso, viene dedotto che in determinate circostanze si possa essere esonerati dalle spese per l’utilizzo della cosa comune.

La sentenza si occupava della legittimità del distacco dall’impianto centralizzato ed alla conseguente nuova modalità di ripartizione delle spese, ma è possibile prevedere che, al ricorrere di determinate condizioni, il principio possa essere applicato anche ad altre spese.

La riforma del condominio

La riforma del 2012, ha modificato detto principio, introducendo al terzo comma dell’articolo 1118:”il condomino non può sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d’uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali”.

Il nuovo articolo prevede poi la possibilità allo stesso di rinunciare all’utilizzo dell’impianto di riscaldamento o di condizionamento centralizzato, sempre che non si generino notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini, resta tenuto a concorrere al pagamento delle spese per la manutenzione straordinaria e per la sua conservazione e messa a norma.

Il principio di indivisibilità

Importante è inoltre il criterio di indivisibilità dei beni comuni contenuto nel successivo articolo 1119, valutazione fatta considerando l’uso di ogni singolo condomino e non dell’uso dei condomini globalmente considerati. Alla regola generale dell’indivisibilità, la riforma ha previsto l’eccezione della richiesta sorretta dal consenso di tutti i condomini, purchè la divisione sia effettuata nei limiti della corretta gestione e della buona conservazione della cosa comune.

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