Parti comuni

Il cortile è condominiale? – Prima Parte

sabato 31 marzo , 2018

Se si acquista un appartamento, e attorno al palazzo c’è un giardino che lo costeggia, la c.d. “corte”, e questo è sempre stato considerata condominiale, infatti i proprietari degli appartamenti dello stabile vi transitano, anche con le auto.

Ma se il proprietario dei magazzini del piano terra ha recintato lo spazio, con un cartello “Proprietà privata”, cosa bisogna fare? A chi appartiene la corte attorno al palazzo: ai proprietari dei magazzini o al condominio?

Le parti comuni dell’edificio

Il codice civile elenca una serie di parti dell’edificio che, salvo prova contraria, si considerano di tutti i condomini, in generale sono di proprietà comune tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i portici, la corte o il cortile si presumono quindi una “parte comune”, ossia di proprietà del condominio.

Cos’è il cortile?

Il cortile è qualsiasi area scoperta, compresa tra i corpi di fabbrica di un edificio o di più edifici, che serve a dare luce e aria agli ambienti circostanti, ma anche comprensiva dei vari spazi liberi disposti esternamente alle facciate degli edifici – quali gli spazi verdi, le zone di rispetto, le intercapedini, i parcheggi – sebbene non menzionati espressamente nel codice civile tra le aree comuni.

E’possibile dare la prova del contrario, ossia di una proprietà esclusiva, attraverso un “titolo contrario” ossia in un atto pubblico che indichi tale area nella proprietà, per esempio, del costruttore che poi l’abbia alienata a un singolo condomino.

Quando si individuano le parti comuni?

Molto spesso, lo spazio esterno adiacente all’immobile condominiale, è utilizzabile per consentire l’accesso all’edificio stesso; per tale ragione, di norma il cortile viene considerato parte comune dell’edificio, ciò è confermato dalla Cassazione secondo cui l’area esterna di un palazzo condominiale, per la quale manchi un’espressa riserva di proprietà nel titolo originario di costruzione del condominio, va infatti ritenuta di presunta natura condominiale ai sensi del codice civile.

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