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Il cortile è del condominio? Seconda Parte

domenica 1 aprile , 2018

La nascita del condominio

Il condominio nasce quando avviene il frazionamento della proprietà di un edificio, a seguito del trasferimento della prima unità immobile da parte dell’originario proprietario o costruttore; da questo momento è necessario verificare se il cortile è condominiale o meno.

Infatti, in questo modo vengono individuate le parti dell’edificio destinate all’uso comune, sempre che non vi sia la volontà del costruttore di riservare la proprietà dell’area a favore di alcuno, e in via generale il cortile spetta a tutti i proprietari.

Di conseguenza, se nel titolo originario non vi è una chiara indicazione di riservare esclusivamente al costruttore o al proprietario dei magazzini la proprietà dell’area scoperta, quest’ultimo non può disporre della stessa area come proprietario unico, e non può porre il cartello “Proprietà privata”.

L’orientamento della Cassazione

La Corte di Cassazione, con sentenza  n. 20712 del 2017 ha stabilito che: “L’area esterna che circonda l’edificio condominiale, per la quale non vi sia un’espressa riserva di proprietà nel titolo originario di costituzione del condominio e sia stato omesso qualsiasi riferimento nei singoli atti di trasferimento delle unità immobiliari, può essere ritenuta di natura condominiale, ex art. 1117 c.c., in quanto soggetta alla speciale normativa urbanistica dettata dall’art. 41-sexies della l. n. 1150 del 1942, introdotto dall’art. 18 della l. n. 765 del 1967, alla duplice condizione che venga accertato che essa sia destinata a parcheggio, secondo la prescrizione della concessione edilizia, originaria o in variante, e che, in corso di costruzione, sia stata riservata a tale fine e non impiegata, invece, per realizzarvi opere di altra natura. Trattandosi di elementi costitutivi del relativo diritto, spetta a chi vanti il diritto di uso a parcheggio su tale area, l’onere di provare che la stessa è compresa nell’ambito dell’apposito spazio riservato”.

Il contenuto del regolamento di condominio

Un regolamento, contestuale alla nascita del condominio, può contenere norme relative all’amministrazione e alla gestione delle cose comuni, la previsione dell’uso esclusivo di una parte dell’edificio definita comune a favore di una frazione di proprietà esclusiva.

In questo modo, nasce un rapporto di pertinenza, essendo stato posto in essere dall’originario unico proprietario dell’edificio, legittimato alla instaurazione e al successivo trasferimento del rapporto stesso ai sensi degli articoli 817, comma 2, e 818 del codice civile.

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